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相続した土地や、空き家を解体した更地を、「そのままにしておくのはもったいない！」と、コインパーキング経営を始める人が増えています。
狭い土地の有効活用手段となる、このコインパーキング経営は初期投資が小さくて済むので、初心者にも人気があります。
しかし、ビジネスとして取り組む以上、知っておかなければいけないことはたくさんあります。
まずは、本記事を読んでコインパーキング経営攻略の一歩としてください。
目次
コインパーキング経営とは
コインパーキング経営は、1時間500円というように、時間単位で貸し出す、スポット利用の駐車場の経営を指します。
利用にあたっての契約が不要で、スペースが空いていれば誰でも利用できるのが特徴です。
コインパーキング経営における、基本的な収益は、コインパーキングの利用料金です。
不特定多数のスポット的利用が支えるコインパーキングは、繁華街や大型商業施設の周辺など回転率が上がる立地条件をクリアすれば、高収益が期待できるのが魅力です。
月極駐車場経営との違い
コインパーキングと月極駐車場との主な違いは、必要な設備と収入形態です。
コインパーキングは車両ロック装置や自動精算機、ゲートなどの電気系統で動く設備が必要で、地面も舗装するのが一般的です。
一方、月極駐車場は、駐車できる区画や車止めなどを置けば、そのまま駐車場としてスタートできます。地面は砂利敷でも構いません。
契約者のみが利用するので、コインパーキングのような設備類が必要ありません。
収入形態も大きく異なります。
コインパーキングの収入は、日々の利用台数や利用時間で大きく変動します。
一方、月極駐車場は契約数に応じて毎月一定の賃料を受け取れるため、コインパーキングより毎月の収入は安定しているのが強みです。
ただし売上は、契約台数に縛られるため、月極駐車場で大きく儲けるというのは難しいでしょう。
コインパーキング経営に必要な初期費用
コインパーキング経営にあたって、初期費用はいくらかかるかでしょうか。
必要な費用を計算すると次のような経費がかかります。
【コインパーキング開業あたっての必要経費】
| 項目 | 費用（目安） |
| アスファルト塗装 | 4,500円／㎡ |
| ライン引き | 5,000円／台 |
| 車止めブロック | 6,000円／台 |
| 駐車場番号表記 | 1,000円／台 |
| 精算機 | 50万円／台 |
| ロック板 | 10万円／台 |
| 看板 | 10万円 |
| 設備工事 | 40～50万円 |
上記に含まれた通常の設備工事費にくわえ、道路の切り下げ工事を行う場合は30～50万円ほどの費用が追加で必要です。
複数の業者に見積もりを依頼し、適切な額に抑えるようにしましょう。
関連記事：駐車場経営の初期費用とは？コインパーキング経営のポイントも紹介
コインパーキングの経営方式
コインパーキングの運営には、駐車場内の清掃や集金、クレーム対応などの対応が必要です。
これらの業務を、ご自身でやるか、委託してやるかによって大きく3通りの経営方法に分けられます。
自己経営方式
自己経営方式は、機器の設置から日々の管理業務まで、すべてを自分で管理・運営する経営方式です。
余分な費用を支払う必要がないため、駐車料金として得られた収益がすべて自分の手元に残ります。
ただし、日々の管理業務をはじめ、かなりの時間をとられてしまうので、初めてコインパーキング経営を始めようと考えている方にはハードルが高いものです。
当然、忙しいサラリーマンの副業には向きません。
管理委託方式
管理委託方式は、コインパーキングを始めるための土地の整備や機械の導入などをオーナーが行い、稼働後の管理を管理会社に任せるというやり方です。
コインパーキング経営を始める方の多くは、管理業務を管理会社に委託しています。
手数料を管理会社に支払う必要は当然ありますが、そのぶん自力で管理する手間を省けます。
利用者からの問い合わせや駐車場内の掃除・巡回などの管理業務も代行してもらえるので、管理の手間は一切かかりません。
自己経営方式で運営できるほどの時間は確保できないものの、一定の商売の旨味を残したい方には、心強いパートナーと呼べるのではないでしょうか。
一括借り上げ方式
所有する更地などをコインパーキング会社に貸し出して、毎月土地の賃料（借地料）を得る方式を、一括借り上げ方式といいます。
一括借り上げ方式であれば、コインパーキングの開設や管理、運営業務の一切を、土地を貸し出すコインパーキング会社に丸投げできます。
土地のオーナーが実際に経営に携わることはありません。
オーナーにとっては土地活用が気軽にできるうえ、稼働率に関係なく毎月安定した収入が確保できるので、用途が決まっていない遊休地があったら検討してみてもよいでしょう。
ただし、稼働率が上昇しても、それによる利益はコインパーキングの運営会社に帰属し、土地のオーナーには入りません。
「管理費を払っても、一括借り上げより高い収入を狙いたい」という方には管理委託方式が、「毎月一定の収入があればよい」という方には一括借り上げ方式が向いています。
コインパーキング経営のメリット
コインパーキングを経営すると、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。
冒頭でも少し触れた部分にはなりますが、より詳細にお伝えします。
メリット①初期費用を少なく始められる
少ない初期費用で参入できるのが、コインパーキングのメリットの一つです。
無人精算にあたって関連設備の導入は必要ですが、アパートやマンションなどの建物建設が不要なため、コインパーキング経営は初期費用を大幅に抑えられます。
特に、一括借り上げの場合は、コインパーキング会社が土地を借りて機器を設置することになるため、初期費用ゼロでのスタートも可能です。
メリット②狭小地や変形地でも活用できる
程度にもよりますが、コインパーキング経営は形がいびつな土地や、狭小地、傾斜がある土地でも十分に経営が可能です。
狭い土地なら四輪車以外にバイクの駐車にも対応することで、所有地を最大限に収益化することができるでしょう。
すでに、ほかの用途に土地活用している場合でも、空きのスペースをコインパーキングに効率利用しているケースは珍しくありません。
関連記事：駐車場に必要な坪数とは？坪数を理解する重要性も解説
メリット③出口戦略が立てやすい
建物がないコインパーキング経営は、開業までの準備期間が短く、撤退するのにも時間がかかりません。
駐車場内に設置した設備と、アスファルトさえ撤去すればすぐに更地に戻せるので、別の事業への転換も容易です。
管理会社と契約している場合は、2か月前を目安に運営会社へ解約申し込みをするといいでしょう。
コインパーキング経営のデメリット
一方、コインパーキング経営には他の土地活用法にはないデメリットもあります。
始める前にそれを知っておきましょう。
デメリット①税制上は“更地”扱いの不利
コインパーキング経営においては、固定資産税や相続税などの減税につながる措置は受けられません。
これが大きなデメリットです。
コインパーキングの土地には住宅が建っていないため、税制上“更地”の評価となります。
固定資産税の優遇措置である“住宅用地の特例”が適用されず、土地の評価額が下がらないので固定資産税や都市計画税の軽減がないのです。
住居が建っていれば、固定資産税は最大で更地の６分の１、200㎡を超えても３分の１になり、都市計画税についても3分の1から3分の2に軽減されます。
このように、税制上は更地扱いの駐車場ですが 、駐車場の利用料収益があれば高額の固定資産税の支払いに充て、それ以上の利益を享受することもできるはずです。
駐車場経営を考える際には、節税効果ではなく、“土地の税金対策”としてとらえる必要があります。
デメリット②立地の良し悪しがすべて
狭小地や変形地でも土地活用できるコインパーキング経営ですが、立地には必ずこだわってください。
駐車場のニーズがある場所で始めなければ、収益が上がりにくいからです。
駅前や繁華街、オフィス街、観光地などの需要が見込める土地を探すところから始めましょう。
ただし、ニーズのある場所でも、前面の道路幅があまり広くなかったり、見つけにくい場所にあったりするようだと、集客力が期待できない点には留意したいところです。
関連記事：コインパーキングのメリット・デメリットを種類別に解説
コインパーキング経営の利益率の計算方法
コインパーキング経営の利益率（利回り）は、投資した額に対していくらの収益が見込めるかを計算するもので、以下の計算式で求められます。
計算式と想定数値（土地面積30坪程度、駐車スペース5台分のコインパーキングを想定）
- 年間利回り=(年間収益－年間経費)÷投資額×100(%)
- 月間利益18万円、月間経費11万円（管理委託費用、固定資産税込み）、投資額205万円
それぞれの数値を計算式に当てはめると(18万円－11万円)×12か月÷205万円×100で、利益率は約41%となります。
年間の利益が84万円ですから、１年で投資額の41％は回収、２年半程度で元本は回収できる計算です。
この通りに運ぶとは限りませんが、利益率の出し方として覚えておくとよいでしょう。
この計算式を使えば、投下資本を何年で回収できそうかという目安を知ることができます。
関連記事：コインパーキング経営で得られる利益と経営のコツを紹介
コインパーキング経営におすすめの土地
駐車場が不足しやすい繁華街や、商業施設・病院などに近い、前面の道路幅が広く駐車しやすいといったポイントが挙げられます。
繁華街に近い
コインパーキング経営は、車や人の出入りが多く、駐車場が不足しやすい繫華街や商業施設・病院の近くなどが向いています。
駅から離れた観光スポットや娯楽施設など、公共交通機関でのアクセスが難しい場所でも、コインパーキングの需要は高いといえます。
道路幅が5m以上ある
前面道路の幅が広いコインパーキングは駐車しやすいのでドライバーに人気です。
道路幅が5m以上あるところが目安です。
幅が5m以上ある道路は、幹線道路と直接つながっていることが多く、ドライバーを看板で誘導しやすいというメリットもあります。
道路との高低差がない
土地と道路に高低差がなく、駐車がしやすいことも、コインパーキング経営においては重要なポイントです。
需要のある場所でも、駐車場の使い勝手が悪いと利用率が下がってしまいます。
望ましいのは平坦な場所、通りやすい道路に面した場所、前面の道路が狭すぎない場所などです。
傾斜や凹凸などの高低差がある場合は、スロープ工事を行うか段差スロープを設置して、駐車しやすいように整える必要があります。
近隣に満車のコインパーキングがある
近隣にいつも満車のコインパーキングがあれば、そのエリアはコインパーキングの需要が高い証拠です。
こういうところに新しいコインパーキングができれば、目につきますから利用者がつく可能性は大きいはずです。
コインパーキング経営に向いている方
ここからはコインパーキング経営に向いている土地オーナーの人物像を、3つのタイプにまとめて紹介します。
ご自身に該当するタイプはあるでしょうか。
リスクを低く土地活用したいと考えている方
「土地活用を始めたいけど、あまり資金はかけたくない」という方に、コインパーキングはおすすめです。
開業場所が自宅から遠い、管理や掃除などの手間をかけたくない、毎月一定の収入があればよい、という方には一括借り上げ方式がおすすめです。
自己経営方式なら初期費用はかかりますが、賃貸住宅を建てて収益することを考えればリスクは低いといえるでしょう。
関連記事：賃貸経営の一括借り上げとは？メリット・デメリットを解説
駐車場ニーズの高い場所に土地を所有している
繰り返しになりますが、コインパーキングは立地が成否を決めるビジネスです。
駐車場ニーズがある場所なら高い収益が見込めるので、人や車の往来が多い場所に土地を所有している方は、活用を前向きに検討してみてはいかがでしょう。
特に商業施設や駅近など、短時間の駐車需要が高い場所は、コインパーキングにとって好適地といえます。
高額の固定資産税を支払っても、十分な採算性が期待できるはずです。
活用できていない狭い土地や変形地を所有している方
小さな土地や所有地の空きスペースでも、十分有効活用できるのがコインパーキングです。
自動車１台の駐車スペースと需要があれば、すぐにでも開業できます。
アパートやマンションなどの建物を建てるのに適していない土地や、活用方法が見つからないほど狭い土地には、コインパーキングが救世主となるでしょう。
将来的に土地の転用や売却を考えている方
所有する土地を将来的に売る予定があり、それまでのあいだ、駐車場として暫定活用しようという場合もコインパーキング経営は向いています。
コインパーキングに使用していたメーター類とアスファルトを撤去して更地に戻せば、すぐに土地の転用ができて、売却も可能です。
参入も撤退も機動的にできるのがコインパーキングビジネスの利点なのです。
自己経営方式に自信のある方
もし、個人運営の自己経営方式でやりきれる自信があるなら、最大額の利益を手にできるのでおすすめです。
経営の自由度が高く、収益を最大化できる可能性がある反面、集客やトラブル対応など、すべてオーナーが対応する必要があるため、相応の知識や労力が必要です。
特に、無断駐車への対応は神経をすり減らすといわれ、いざという時に、頼れる味方や相談相手がいないキツさを味わうことになるかもしれません。
自己経営方式が可能なのは、駐車場ニーズが高い場所に土地があり、かつ自宅から通える範囲で、地元の不動産会社などにアドバイスや情報をもらえる知人がいる方などです。
コインパーキング経営に潜むリスク
コインパーキング経営が軌道に乗れば、安定収入が期待できる反面、路面ビジネス特有のリスクがあることも否めません。
ここでは、そんなコインパーキング経営の落とし穴を取り上げますので、開業までに対策を考えておきましょう。
リスク①立地の影響で稼働率が低くなる
先ほども述べましたが、コインパーキング経営は、始める前の立地調査がビジネスの成否を決します。
車の流通は多いのか、車を停めるニーズはあるのか、競合の稼働率はどんな状況かなどをきちんと見定めなくてはいけません。
通常、コインパーキングの稼働率は20～30%あれば良いほうとされますが、立地が悪いと0～10%まで落ち込んでしまいます。
需要の低い土地で開業するのは、ハンデを背負ってスタートするようなものですから、他の土地活用法を検討したほうがよいでしょう。
リスク②コインパーキング内でトラブルが起こる
コインパーキングでよくあるトラブルといえば、事故（設備との接触事故、精算機の故障によるトラブルなど）、盗難（車上荒らし、車両盗難）があります。
さらに、料金トラブル（料金の踏み倒し、精算機の誤動作など）や利用者同士の諍いも起きやすいです。
基本的には当事者同士の責任ですが、犯罪が起きるとイメージが悪いですし、コインパーキングオーナーの責任が問われることさえあります。
トラブルや犯罪行為を起こさせないよう、“監視している”ことを知らせる防犯カメラとセンサーライトの設置、定期巡回は必須です。
【関連記事】
駐車場経営のトラブルは多い！よくある事例と解決策を解説
コインパーキングに防犯カメラを設置する理由と必要な機能とは？
リスク③競合が近くの土地に参入する
都心部には、コインパーキングの激戦区のようなエリアもあります。
もし、近くにオープンしたコインパーキングが安値で集客を図った場合、近隣が値下げに追随し、市況が悪化して初期費用を回収できなくなる事態も起こりえます。
競合の開業前に周辺の競合駐車場の料金を調査し、相場を把握しておき、競合よりも高すぎず、低すぎない料金設定をイメージしておくことが大切です。
関連記事：コインパーキング経営の失敗とは？原因と対策ポイントを紹介
コインパーキング経営を成功に導くためのコツ
コインパーキング経営で成功をつかむにはコツがあります。
以下で挙げる5つは特に注目のポイントです。
コツ①立地選びに徹底的にこだわる
コインパーキング経営で大切なのは、需要の有無を見極めることです。
需要がないところに、売上は立ちません。
開業前に需要があるかどうか、時間をかけて調査しておくことが大切です。
車を使って集まるような施設や建物が近くにある場所がベストです。
大型スーパーやデパート、病院の近く、娯楽施設や競技場、観光地、温泉、駐停車禁止エリアなどがそれに当たります。
ただ、繁華街や駅前などは需要が高いといっても、周辺に競合が多くコインパーキングが飽和状態だと期待ほど使ってもらえないかもしれません。
現地に足を運んで、競合の空車率や交通量が多いか少ないかを確認しておきましょう。
コツ②近隣のコインパーキングの動向を確認する
コインパーキング経営を始めるにあたり、近隣のコインパーキングのチェックは欠かせません。
常に競合の動向を把握していないと、独りよがりの経営になってしまうからです。
近くにあるコインパーキングの場所だけでなく、施設や建物の有無、料金、稼働率なども確認しておきましょう。
コツ③場所に見合った料金を設定する
コインパーキング経営の収益となる料金は、慎重に決めましょう。
料金設定1つで収益が大幅に増加したり、はたまた低下したりすることもあります。
一番重要なことは、その地域の相場に合った料金を設定することです。
稼働率が下がった際は、慌てて料金を下げたくなるかもしれませんが、利益を取り戻すには、値下げより前にやることがあります。
それは、単位時間、単位時間の料金、深夜料金、最大料金の４つの軸を確認しながら、収益が変わらないように料金設定を調節することです。
関連記事：コインパーキングの料金相場とは？留意すべき最大料金も解説
コツ④精算機の駐車履歴データを確認する
実は、コインパーキング経営では、利用者のニーズを掴むうえで利用できる有用なデータがあります。
それは精算機の中に入っている、駐車履歴データです。
駐車履歴の活用で、駐車料金や利用時間、曜日など、さまざまなデータを入手することができます。
このデータを集めて利用者の属性や傾向を推測し、その利用者が一番お得になる駐車料金を考えてみるのも妙手です。
コツ⑤複数の会社の見積もりをとる
コインパーキング経営を始める前には、複数の会社から見積もりをとってプランの相談をしてみましょう。
管理委託を選択する場合は管理会社、一括借り上げを選択する場合はコインパーキングの会社と契約することになります。
業界他社と比較することで、提示されたプランが妥当なのかどうか、本当に儲かるのかどうかの見当をつけることができます。
コインパーキング経営の管理会社の選び方
コインパーキング経営が成功するか否かは、委託する管理会社の力量にかかっているといっても過言ではありません。
ここでは、管理会社の選び方について解説します。
長期運営しているコインパーキングがあるか
契約を検討している管理会社が管理しているコインパーキングにどのようなものがあるか調べてみましょう。
目安として、コインパーキングの運営歴が20年以上、駐車場の件数が300か所以上ならば業界内でもベテランです。
こういう管理会社であれば、トラブルや緊急事態への対応も過去の経験を活かして迅速に処理してくれるでしょう。
清掃をきちんと行っているか
コインパーキング内の清掃や整備が行き届いているかどうかは、集客や収益に直結します。
清掃が疎かにされ、雑草の繁茂が目立つ駐車場は放置車両や無断駐車なども呼び込みやすくなります。
ホームページに導入実績が掲載されているか
昨今、ほとんどの企業がホームページを持っており、そこに自社サービスの導入実績を載せています。
自社ホームページに興味を持ってみてくれる人に訴求する力が強いからです。
ホームページで導入実績を見ればその管理会社が扱う物件の雰囲気などを感じ取ることができます。
更新頻度などもチェックしておきましょう。
オーナーに寄り添っているか
コインパーキング経営でも、なるべく収益が上がるように駐車スペースを配置したい、時間貸駐輪場と併用したいなど、オーナーの要望はさまざまです。
オーナーの希望をよく理解し寄り添ってくれるかどうかは、その管理会社とうまくやっていけるかどうかの判断材料になります。
営業担当者の雰囲気
営業担当者の能力と人となり、相性は、パートナーである管理会社を選ぶうえで大きな要素といえます。
まず、質問に丁寧に答えられ、質問のきちんと答えられること、分からないことは分からないから持ち帰るとはっきりした態度の人であれば安心です。
営業担当者は一緒に駐車場経営をしていくパートナーですから、合わないと感じたら別の管理会社を探したほうがよいかもしれません。
コインパーキング経営における施工の流れ
コインパーキングの申し込みから施工までの流れは以下の通りです。
①ご相談の受付
②現地・市場調査
③事業計画のご提案
④事業決定・ご契約
⑤コインパーキング開設工事
⑥コインパーキング経営事業開始
ユアーズ・コーポレーションの施工事例
ここで、ユアーズ・コーポレーションの施工事例から2件ご紹介します。
【施工事例1】
| エリア | 三軒茶屋 |
| 収容台数 | 4台 |
| 利用金額 | 8時～22時 25分/200円22時～8時 60分/100円24時間最大料金 1,800円夜間最大料金 400円 |
【施工事例2】
| エリア | 立石 |
| 収容台数 | 4台 |
| 利用金額 | 8時～19時 60分/200円19時～8時 60分/100円24時間最大料金 1,200円夜間最大料金 400円 |
そのほかにも豊富な施工事例があります。
コインパーキング経営始める前に現地調査と採算性判断を
今回はコインパーキング経営に関する基礎的知識を、さまざまな角度から取り上げました。
コインパーキングにはどのような経営形態があり、メリット・デメリットがあるのか、開業までにいくらかかるか、どんな場所が向いているのか、などです。
コインパーキング経営で成功をつかむには、立地の判断、適切な料金設定、競合の確認、信頼できる管理会社選びなど、ポイントがいくつかあります。
現地調査と採算性の見極め、駐車場専業会社への相談は必須です。
コインパーキング経営の老舗ユアーズ・コーポレーションは、オーナー様の要望に最大限寄り添える提案をしています。
管理会社をお探しでしたら、ユアーズ・コーポレーションにお気軽にご相談ください。
