駐車場の経営にかかる税金とは？節税のコツも紹介

駐車場経営は、投資額が少なく転用もしやすいため、手軽に始めることができる土地活用として、人気があります。
しかし、固定資産税をはじめ多くの税金が課税されるビジネスでもあり、特に、住宅地のような税制優遇がない、固定資産税の負担は重いものとなっています。

今回はそんな駐車経営に関わる税金にスポットをあて、計算方法から節税のコツまで紹介します。
駐車場経営に関心がある方は、ぜひご一読ください。

駐車場の経営方法

駐車場経営とは、所有している土地を駐車場用に整備して運営することです。
高額な上物を建設する必要がないため初期投資が少なく、早く始められるという利点があります。
また、駐車場利用が終わったあとに、再整備コストをかけずに転用できるため、土地利用初心者の方にも取り組みやすいビジネスといえます。

駐車場の経営方法は、主に次の3つです。

一括借り上げ方式

一括借り上げ方式は、駐車場の運営会社と一緒に経営していく方式です。
土地を所有するオーナーと、駐車場を運営する運営会社とのあいだで土地の賃貸契約を結び、オーナーは毎月決まった賃料をもらいます。
土地のオーナーは駐車場経営に関わる一切の作業や費用の負担を、管理会社に丸投げできるのがメリットです。

手間をかけずに、安定した賃料を得たい土地利用初心者向けの選択肢です。

自己経営方式

土地所有者が、駐車場運営のすべてを自分で行うスタイルを自己経営方式あるいは自己管理方式といいます。
賃料収入は全額土地所有者の取り分となりますが、駐車場経営に関わる情報収集や駐車場機材の購入・設置、日々の管理業務、それにかかる費用全額はオーナーの負担となります。
サラリーマンが副業で取り組むには負担が大きいので、専業者向けの選択といえるでしょう。

管理委託方式

管理委託方式とは、土地の所有者が駐車場経営を行い、募集を含めた管理運営一切を管理会社に委託する方式です。
土地を駐車場に変えるための整備や機会設置などは、土地の所有者が行うのが一般的です。

コインパーキング経営を始める方の多くは、管理業務を管理会社に委託しています。
管理会社に管理費を支払う必要は当然ありますが、そのぶん手間をかけずに駐車場を運営できるのが利点です。

駐車場の経営にかかる税金とは？

さて、そんな駐車場経営ですが、多くの税金が課せられているのはご存じでしょうか。
駐車場経営でかかる税金は、「固定資産税」「都市計画税」「償却資産税」「消費税」「所得税」「個人事業税」「相続税」の大きく分けて7種類もあります。

この7種類の税金について、どんな税金で、どうやって税額を計算するのかを解説していきます。

①固定資産税

駐車場として土地を貸している土地所有者には固定資産税と都市計画税が課税されます。

固定資産税の税率は「標準課税額×1.4％」です。
標準課税額は土地・家屋の固定資産税を決めるとき、もとになる金額で、市区町村（東京は都）が決めています。
おおよそ固定資産税評価額（地価公示の約7割水準の70％）になるよう設定されています。

②都市計画税

都市計画税も、駐車場の土地にかかる税金です。
1月1日時点で「市街化区域」内に駐車場を持っている人に課税されます。
市街化区域とは、住宅街や商業施設などがある建物を許可なく建築できるエリアのことで、具体名は役所のHPか都市計画課で確認できます。

税率は「課税標準額×0.3％」で求められ、都市計画税は固定資産税と一緒に納税します。
固定資産税と都市計画税は、住宅用地の場合は課税標準額が減額される特例（200㎡まで固定資産税評価額の1/6等）がありますが、貸駐車場の土地にはこの特例は適用されません。

このため、住宅用地と比較した固定資産税・都市計画税は4倍以上にもなります。

③償却資産税

駐車場経営で使う「土地以外の10万円以上の設備（アスファルト舗装、外灯・フェンス、駐車機器等）」の所有者に課税されるのが償却資産税です。
償却資産税は「課税標準額×税率1.4％」で求められます。

ここで使う課税標準額とは、設備ごとに取得価額から一定の算式で計算した償却費を控除して計算するので、償却資産税は年々減少していくのが救いです。
実際にこの税金がかかるのは、課税標準額の合計が150万円以上のときです。

④消費税

駐車場経営から得られた「売上」に対してかかるのが消費税です。
税率は売上額×10％。
税金の納付は事業者が行いますが、負担するのは消費者です。
土地の貸付は基本的に非課税取引ですが、有料駐車場用に土地を整備した場合や、建物、フェンス、区画などを設置した場合は、消費税の課税対象となります。
ただし、駐車場収入が毎年1,000万円を超えない場合は、消費税の納税義務はありません。

また、次のケースでは消費税は非課税になります。

土地整備をしていない青空駐車場
賃貸アパートに付属している駐車場
免税事業者が経営している駐車場

自分で経営している賃貸住宅に付属している駐車場や、舗装されていない更地を駐車用に提供しているだけの青空駐車場は非課税の対象です。
2年前の売上が1,000万円以下の免税事業者はその年の消費税が非課税となるほか、資本金1,000万円未満の会社は設立から2年間が非課税となります。

⑤所得税

所得税とは、個人が得た所得に課税される税金のことです。
所得とは1年間の暦年収入のすべてから必要経費を差し引き、一定の税率を掛けて算出した金額から各種控除を差し引いたもののことをいいます。

所得税率がいくらになるかは、駐車場経営方式や規模によって異なりますが、駐車場経営を行った場合の所得税額は次のように計算します。
所得税＝所得額（駐車場の収入金額－経費）×税率（5％～45％）－所得控除

⑥個人事業税

個人事業税とは、個人が事業を営んだ場合に課税される地方税です。
各都道府県によって税率は異なり、個人事業税の対象となるかどうかも課税者である都道府県が決めます。
個人事業税がかかるのは収容台数10台以上の駐車場で、規模が小さい場合は所得税がかかるのが通常です。

個人事業税は次の方法で求めますが、自分で計算する必要はなく通知は都道府県からきます。

収入金額－必要経費＝利益
利益－各種控除額＝個人事業税の所得額
個人事業税の所得額×5％（標準税率）＝個人事業税

⑦相続税

駐車場経営を行っている土地を相続するときは、相続した人に相続税が課せられます。

相続税を計算するには、次のような手順を踏みます。

相続財産の総額を計算し、そこから非課税財産と基礎控除額を差し引いた「課税遺産総額」を出す
相続遺産総額を相続人数分で按分して相続人個人の財産を確定する

こうして相続人個人の財産（法定相続分）に応ずる取得金額を求めたら、定められた税率と控除額に従って相続税額を出します。
税率は取得金額1,000万円以下（10％・控除なし）～６億円超（55％・控除額7200万円）まで、8段階に分かれています。

相続税は「財産の価値の総額」から求めるため、駐車場のある土地の価値（相続税評価額）を求めることが相続税額を計算する第一歩です。

駐車場を相続した場合は、どのように駐車場を運営していたのかが重要です。
駐車場の経営方式は前述の通り「一括借り上げ方式」「自己経営方式」「管理委託方式」の3種類に区分され、それぞれで相続税の評価額の計算方法が異なります。

駐車場は登記簿上「雑種地」として評価されますが、運営の方法によって自用地・賃貸借の2つに分かれます。
このうち、賃貸借とみなされるのが「一括借り上げ方式」、自用地と評価されるのが「自己経営方式」「管理委託方式」です。

一括借り上げ方式の場合

一括借り上げ方式で、駐車場設備や整備にかかる費用を委託先管理会社が負担する場合には賃貸借と見なされ、相続税の評価額は「自用地評価額－賃借権価額」となります。

自己経営・管理委託方式の場合

土地の所有者が自ら駐車場として運用していた場合、その土地は自用地として評価されます。
自用地評価額とは、自分で使うことを想定して求めた土地の評価額のことです。
利用者との契約期間が終了すれば、すぐに自分で使用できる土地なので、駐車場経営は概ね自用地と扱われるのです。

自用地評価の場合は、「敷地面積×路線価」で相続税評価額を算出します。
路線価とは、国税庁で定める1平方メートルあたりの土地評価額のことで、国税庁のホームページから確認可能です。

駐車場の種類によって税率は変わる？

駐車場経営は「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類に分かれます。
駐車場経営で得られる所得は、「不動産所得」「事業所得」「雑所得」のいずれかに相当しますが、月極駐車場かコインパーキングかによって、どの所得に該当するのかが異なります。

コインパーキングの場合

コインパーキング経営は、1時間500円というように、時間単位で貸し出す、スポット利用の駐車場のことです。
月極駐車場とは異なり、駐車台数と駐車時間によって収入が決まります。

コインパーキング経営での所得税は、事業所得もしくは雑所得に区分されます。
ただし、一括借り上げ方式によりコインパーキング経営を行う場合は、不動産所得の扱いです。

月極駐車場の場合

月極駐車場とは、利用者と1か月単位で賃貸契約を結ぶ駐車場のことです。
月極駐車場の経営で得られた利益は不動産所得に相当し、土地や建物などの不動産の貸し付けによって得た利益として扱われます。

一定以上の事業規模と認められ場合や、「青色申告特別控除」の要件を満たした場合は、最大65万円までの控除を受けることができます。

税金が引かれたあとの利益はどのくらい？

駐車場経営には、こうしたさまざまな税負担に加え、建物を有する土地活用と比べると、特例を受けられないことが多いため、どうしても税金が高くなるデメリットがあります。
これだけ多くの税金が引かれたら、いったい手元にいくら残るのか気になってしまいますね。

駐車場の経営は儲かる？

立地や料金設定、稼働率によっても大きく異なりますが、駐車場経営での平均年商は200万～500万円といわれています。
年商から管理費や税金などの費用を差し引いた金額が手残り額となります。

税金面だけを見ても、決して利幅が大きい事業とはいえないのは明白です。
特に、住宅用地の税制優遇を受けられないため、固定資産税の負担が大きいのが駐車場経営の最大のデメリットです。

この点をとっても、住宅用地の特例の適用を受けられるアパート経営のほうが各段に有利ですが、収益性でみても複層階層のアパート経営に軍配が上がるのは間違いありません。

関連記事：コインパーキングは儲かる？利点欠点や経営成功のコツも紹介

駐車場の経営にかかる税金を減らすコツ

アパートやマンション経営と比べて、収益性の高い土地の活用方法とはいえない駐車場経営ですが、少しでも儲けを出すために節税の工夫ができないものでしょうか。
実は対策はいくつかあります。

それぞれ、順に解説していきます。

コツ①駐車場をアスファルト塗装する

駐車場を行っていた土地が、「小規模宅地等の特例（貸付事業）」の適用を受けられると、相続税は相当有利になります。
「小規模宅地の特例」の適用を受けられると、200平米を限度として50%減額の評価を受けられるので、相続税はそのぶん減額されるためです。

「小規模宅地」とみなされる基準は、一定の建物または構築物があるかないかで、駐車場でいえば、アスファルトを敷いた駐車場か、むき出しの地面のままかの違いなのです。
すなわち、むき出しの地面のままでは建物や構築物がないとみなされますが、アスファルト塗装なら構築物があるとみなされ、「小規模宅地の特例」が適用される確率が高まります。

コツ②建物の土地と一体利用する

節税効果のない駐車場経営ですが、駐車場を住宅用地と一体化させると、住宅用地の特例が適用されるかもしれません。
所有しているアパートの敷地と駐車場が隣接しているラッキーなケースであれば、「アパートの駐車場として一体利用している」ことにしてみましょう。

コツ③駐車場の設備費を抑える

コインパーキングの設備費用の総額を150万円以下に抑えれば、償却資産税を回避できる制度もあるので、このあたりは工夫してみる価値ありです。

駐車場の設備費の合計を150万円以下に抑えるには、1つの敷地で、土地の半分をコインパーキングに、半分を月極駐車場にするなどの方法があります。

コツ④青色申告特別控除を受ける

青色申告の承認を受け、帳簿を作成して青色申告特別控除を適用すれば、65万円の控除が受けられます。

経費の金額が大きいほど所得は小さくなります。
細かな経費を漏れなく計上する、申告方法を工夫する、といった方法で節税につながらないか考えてみましょう。

駐車場経営始める前に税金の知識は必須

いかがでしたでしょうか？
本記事では駐車場経営にかかる諸税について、知識を深めていただくため、それぞれの税金の計算方法について解説しました。

アパート経営などに対し、1フロアの駐車場の収益性は高いものではありませんが、税制面でも住宅用地の特例が適用されないハンデを背負っています。
ただ、税負担を少しでも軽減できる方法もあるので、所得税、相続税、固定資産税、償却資産税についてそれぞれ対策を紹介しましたのでご参考ください。

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