コインパーキング経営のすべてを集約！失敗しない始め方を徹底解説

相続した土地や、空き家を解体した更地を、「そのままにしておくのはもったいない！」と、コインパーキング経営を始める人が増えています。

狭い土地の有効活用手段となる、このコインパーキング経営は初期投資が小さくて済むので、初心者にも人気があります。

しかし、ビジネスとして取り組む以上、知っておかなければいけないことはたくさんあります。

まずは、本記事を読んでコインパーキング経営攻略の一歩としてください。

コインパーキング経営とは

コインパーキング経営は、1時間500円というように、時間単位で貸し出す、スポット利用の駐車場の経営を指します。

コインパーキング内のスペースに駐車すると、自動でロック板が上がり駐車時間で料金が計算されます。

利用にあたっての契約が不要で、スペースが空いていれば誰でも利用できるのが特徴です。

コインパーキング経営における、基本的な収益は、コインパーキングの利用料金です。

アパートやマンション経営などと比べると、新規参入のハードルが低いビジネスです。

ほかにも、初期費を少なく抑えられる点や管理の委託、ほかの土地活用にも転用できる点が、人気の理由として挙げられます。

月極駐車場経営との違い

コインパーキングと月極駐車場との主な違いは、必要な設備と収入形態です。

コインパーキングは車両ロック装置や自動精算機、ゲートなどの設備が必要で、地面も舗装するのが一般的です。

一方、月極駐車場は、駐車できる区画や車止めなどを置けば、そのまま駐車場としてスタートできます。

契約者のみが利用するので、コインパーキングのような設備類が必要ありません。

見た目から、両者の違いは一目瞭然です。

また、収入形態も大きく異なります。

コインパーキングの収入は、日々の利用台数や利用時間で大きく変動します。

一方、月極駐車場は契約数に応じて毎月一定の賃料を受け取れるため、コインパーキングと比べると収入は毎月安定しています。

ただし売上は、契約台数に縛られるため、月極駐車場で大きく儲けるというのは難しいかもしれません。

コインパーキングの経営方式

コインパーキングの運営には、駐車場内の清掃や集金、クレーム対応などの対応が必要です。

これらの業務を、ご自身でやるか、委託してやるかによって大きく3通りの経営方法に分けられます。

それぞれ特徴が異なるので、自分に合う経営方法を見つけてみてください。

自己経営方式

自己経営方式は、機器の設置から日々の管理業務まで、すべてを自分で管理・運営する経営方式です。

余分な費用を支払う必要がないため、駐車料金として得られた収益がすべて自分の手元に残ります。

ただし、日々の管理業務をはじめ、かなりの時間をとられてしまうので、初めてコインパーキング経営を始めようと考えている方にはハードルが高いものです。

仕事の片手間として、副業を考えている方にも向いていません。

管理委託方式

管理委託方式は、コインパーキングを始めるための土地の整備や機械の導入などをオーナーが行い、稼働後の管理を管理会社に任せるというやり方です。

コインパーキング経営を始める方の多くは、管理業務を管理会社に委託しています。

管理費を管理会社に支払う必要は当然ありますが、そのぶん手間をかけずにコインパーキングを運営できるのが大きな特徴です。

利用者からの問い合わせや駐車場内の掃除・巡回などの管理業務も代行してもらえるので、管理の手間が一切かかりません。

自己経営方式で運営できるほどの時間は確保できないものの、一定の収益性を保ちたい方には、心強いパートナーかもしれません。

一括借り上げ方式

所有する更地などをコインパーキング会社に貸し出して、毎月土地の賃料（借地料）を得る方式を、一括借り上げ方式といいます。

一括借り上げ方式であれば、コインパーキングの設置や管理などは、土地を貸し出すコインパーキング会社に丸投げできます。

土地のオーナーが実際に経営・運営に携わることがありません。

必要な設備の導入や運営管理は代行してもらえるため、手間もランニングコストもかからないのがうれしいポイントです。

オーナーにとっては土地活用が気軽にできるうえ、稼働率に関係なく毎月安定した収入が手に入るので、「土地を遊ばせておくよりずっとよい」ということになります。

ただし、更地に戻したくなっても、契約期間中は対応できないといった制限があるので、近々土地活用をしたい場合には注意が必要です。

管理委託方式と大きく異なる点は、土地のオーナーが、コインパーキング用途に土地を貸して、地代（借地料）を得るだけの経営方式ということです。

稼働率による利益の変動は、コインパーキングの運営会社に帰属するので、土地のオーナーの手元には入りません。

これに対し、管理委託方式は、土地のオーナーが経営主体であるため、毎月の稼働率によって得られる収入が変動します。

そのため「管理費を払っても、一括借り上げより高い収入を狙いたい」という方には管理委託方式が、「毎月一定の収入があればよい」という方には一括借り上げ方式が向いています。

コインパーキング経営のメリット

コインパーキング経営にあたっての運営方法はわかったものの、具体的にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

冒頭でも少し触れた部分にはなりますが、より詳細をお伝えします。

メリット①初期費用を少なく始められる

少ない初期費用で参入できるのが、コインパーキングのメリットの一つです。

無人精算にあたって関連設備の導入は必要ですが、アパートやマンション経営をはじめとする土地活用と比較すると、コインパーキング経営は少額の投資で始められます。

リスクが低く、これが初めての土地活用という方には向いています。

さらに、一括借り上げの場合は、コインパーキング会社が土地を借りて機器を設置することになるため、初期費用ゼロでのスタートも可能です。

ただし、運営会社に委託する場合でも、アスファルト舗装は土地オーナーが負担する場合があるので、詳細を確認しておきましょう。

メリット②狭小地や変形地でも活用できる

コインパーキング経営は、１台でも車を停められるスペースがあれば、どんな狭小地や多少の変形地でも始めることができます。

狭い土地なら四輪車以外にバイクの駐車にも対応できるので、所有地を最大限に収益化するのには向いています。

すでに、ほかの用途に土地活用している場合でも、空きのスペースをコインパーキングに利用している例は珍しくありません。

車の出し入れのしやすさなど使い勝手は重視する必要がありますが、ほかの土地活用法と比べると土地の形状や広さを問われることは少ないです。

関連記事：駐車場に必要な坪数とは？坪数を理解する重要性も解説

メリット③出口戦略が立てやすい

建物がないコインパーキング経営は、開業までの準備期間が短く、撤退するのにも時間がかかりません。

駐車場内に設置した設備と、アスファルトさえ撤去すればすぐに更地に戻せるので、別の事業への転換も容易です。

管理会社と契約している場合は、2か月前を目安に運営会社へ解約申し込みをするといいですよ。

コインパーキング経営のデメリット

コインパーキング経営を始める前には、デメリットも踏まえておきましょう。

デメリット①税制での優遇がない

コインパーキング経営において、税金面での優遇はほとんど期待できないのがデメリットです。

コインパーキングの土地には住宅が建っていないため、税制上「更地」の評価となります。

固定資産税の優遇措置である「住宅用地の特例」が適用されず、固定資産税や都市計画税の軽減がありません。

建物が建っている土地と比べると、約6倍もの固定資産税を支払うことになります。

住宅地なら、都市計画税についても3分の1から3分の2の軽減が行われるため、駐車場経営とは、節税効果の面で比較になりません。

また、相続税評価時も「更地」として評価され、アパートやマンション経営のような評価減の対象とならず、相続税対策としての節税効果はないといっていいでしょう。

このほか、一括借り上げ方式の経営スタイルだと、所得税の減税効果がなく、コインパーキング経営から得られる収入に対する課税割合も高くなります。

一括借り上げ以外の方法で運営した場合は、例外的に経費計上できる費用があります。

節税効果のない駐車場経営ですが、駐車場を住宅用地と一体化させると、住宅用地の特例が適用されるので、固定資産税の6分の1が軽減されるかもしれません。

また、コインパーキングの設備費用の総額を150万円以下に抑えれば、固定資産税（償却資産）を節税できる制度もあるので、このあたりは工夫してみる価値ありです。

関連記事：駐車場の経営にかかる税金とは？節税のコツも紹介

デメリット②立地に左右される

狭小地や変形地でも土地活用できるコインパーキング経営ですが、立地には必ずこだわってください。

駐車場のニーズがある場所で始めなければ、収益が上がりにくいからです。

駅前や繁華街、オフィス街、観光地などの需要が見込める土地を探すところから始めましょう。

ただし、ニーズのある場所でも、前面の道路幅があまり広くなかったり、見つけにくい場所にあったりするようだと、集客力が期待できない点には留意したいところです。

関連記事：コインパーキングのメリット・デメリットを種類別に解説

コインパーキング経営に必要な初期費用

コインパーキング経営にあたって、初期費用はいくらかかるかでしょうか。

必要な費用を計算すると次のような経費がかかります。

コインパーキング経営に際しての初期費用

項目	費用（目安）
アスファルト塗装	4,500円／㎡
ライン引き	5,000円／台
車止めブロック	6,000円／台
駐車場番号表記	1,000円／台
精算機	50万円／台
ロック板	10万円／台
看板	10万円
設備工事	40～50万円

上記に含まれた通常の設備工事費にくわえ、道路の切り下げ工事を行う場合は30～50万円ほどの費用が追加で必要です。

複数の業者に見積もりを依頼し、適切な額に抑えるようにしましょう。

関連記事：駐車場経営の初期費用とは？コインパーキング経営のポイントも紹介

コインパーキング経営の利益率の計算方法

コインパーキング経営の利益率（利回り）は、投資した額に対していくらの収益が見込めるかを計算するもので、以下の計算式で求められます。

計算式と想定数値（土地面積30坪程度、駐車スペース5台分のコインパーキングを想定）

年間利回り=(年間収益－年間経費)÷投資額×100(%)
月間利益18万円、月間経費11万円（管理委託費用、固定資産税込み）、投資額205万円

それぞれの数値を計算式に当てはめると、(18万円－11万円)×12か月÷205万円×100で、利益率は約41%となります。

年間の利益が84万円ですから、１年で投資額の41％は回収、２年半程度で元本は回収できるという計算です。

もちろん、これはあくまでも想定であり、実際の収益を保証するものではありません。

経営を始めるうえでは、この計算式に当てはめて、どのくらいの利益率になりそうかを確認しておきましょう。

コインパーキング経営におすすめの土地

駐車場が不足しやすい繁華街や、商業施設・病院などに近い、前面の道路幅が広く駐車しやすいといったポイントが挙げられます。

繁華街に近い

コインパーキング経営は、車や人の出入りが多く、駐車場が不足しやすい繫華街や商業施設・病院の近くなどが向いています。

また、駅から離れた観光スポットや娯楽施設など、公共交通機関でのアクセスが難しい場所も、コインパーキングの需要は高いといえます。

いずれも、一度だけのスポット的な駐車場利用が発生する場所です。

道路幅が5m以上ある

前面道路の幅が広いコインパーキングは駐車しやすいのでドライバーに人気です。

道路幅が5m以上あるところが目安です。

また、幅が5m以上ある道路は、幹線道路と直接つながっていることが多く、ドライバーを看板で誘導しやすいというメリットもあります。

道路との高低差がない

土地と道路に高低差がなく、駐車がしやすいことも、コインパーキング経営においては重要なポイントです。

傾斜や凹凸などの高低差がある場合は、スロープ工事を行うか段差スロープを設置して、駐車しやすいように整える必要があります。

需要のある場所でも、駐車場の使い勝手が悪いと利用率が下がってしまいます。

好まれやすいのは平坦な場所、通りやすい道路に面した場所、前面の道路が狭すぎない場所などです。

実際に駐車することをイメージして、利用者が不便を感じないような設計にしましょう。

近隣に満車のコインパーキングがある

近隣にいつも満車のコインパーキングがあれば、そのエリアはコインパーキングの需要が高い証拠です。

こういうところに新しいコインパーキングができれば、目につきますから必ず利用者がつくはずです。

広さや形状の問題からスペースがとれない場所でも、ニーズに応えることができます。

コインパーキング経営に向いている方

ここからはコインパーキング経営に向いている土地オーナーの人物像を、3つのタイプにまとめて紹介します。

ご自身のタイプと照らし合わせて参考にしてください。

リスクを低く土地活用したいと考えている方

コインパーキング経営は、低リスクでスタートできるため、初心者にも人気のある土地活用法です。

特に、一括借り上げ方式で始めれば土地の整備、機械設置、初期費用、管理費などをすべてコインパーキングの専門会社に任せて、自己資金ゼロでも始めることができます。

開業場所が自宅から遠い、管理や掃除などの手間をかけたくない、毎月一定の収入があればよい、という方に向いています。

活用できていない狭い土地や変形地を所有している方

小さな土地や所有地の空きスペースでも、十分有効活用できるのがコインパーキングです。

自動車１台の駐車スペースと需要があれば、すぐにでも開業できます。

アパートやマンションなどの建物を建てるのに適していない土地や、活用方法が見つからないほど狭い土地には、コインパーキングが救世主となるでしょう。

将来的に土地の転用や売却を考えている方

所有する土地を将来的に売る予定があり、それまでのあいだ、駐車場として暫定活用しようという場合もコインパーキング経営は向いています。

コインパーキングに使用していた機械類とアスファルトを撤去すれば、すぐに土地の転用ができて、売却も可能です。

利用者の更新を待って契約解除する月極駐車場とは違い、コインパーキングの利用を中止させれば、そのまま駐車場経営もやめられるのが利点です。

コインパーキング経営に潜むリスク

コインパーキング経営が軌道に乗れば、安定収入が期待できる反面、路面ビジネス特有の経営を巡るリスクがあるのも否定できません。
ここでは、そんなコインパーキング経営の落とし穴を取り上げますので、開業までに対策を考えておきましょう。

リスク①立地の影響で稼働率が低くなる

先ほども述べましたが、コインパーキング経営は、立地の影響をかなり受ける事業です。

通常、稼働率は20～30%ほどで良いほうとされますが、立地が悪い場合は0～10%まで落ち込んでしまうことも珍しくありません。

そのため、始める前の立地調査こそが死命を制するといってよいでしょう。
車の流通は多いのか、車を停めるニーズはあるのか、競合はどんな様子かなどをきちんと見定める必要があります。

リスク②コインパーキング内でトラブルが起こる

コインパーキング内でよくあるトラブルといえば、事故や盗難、車上荒らしなどが代表的なものです。

基本的には当事者同士の責任ですが、犯罪が起きるとイメージが悪いですし、コインパーキングオーナーの責任が問われることさえあります。

そのため、防犯カメラを設置して、車同士のトラブルなどが起きないような構造にするなど、事前の対策が大切です。

【関連記事】
駐車場経営のトラブルは多い！よくある事例と解決策を解説

コインパーキングに防犯カメラを設置する理由と必要な機能とは？

リスク③競合が近くの土地に参入する

都心部には、コインパーキングの激戦区のようなエリアもあります。

もし、近くにオープンしたコインパーキングが安値で集客を図った場合、近隣が値下げに追随し、収益が悪化して初期費用を回収できなくなる事態も起こりえます。

競合が参入したらいきなり料金を下げるのではなく、ターゲットに合わせて料金設定を改定していくよう冷静に対応しましょう。

関連記事：コインパーキング経営の失敗とは？原因と対策ポイントを紹介

コインパーキング経営を成功に導くためのコツ

コインパーキング経営で成功をつかむにはコツがあります。

以下で挙げる5つは特に注目のポイントです。

コツ①立地選びに徹底的にこだわる

コインパーキング経営で大切なのは、需要の有無を見極めることです。

周辺に駐車場の需要があるかどうか、事前に徹底的に調査しておくことが重要です。

重要の高い繁華街や駅前であっても、周辺に競合が多いとあまり利用してもらえない可能性もあります。

立地条件を判断するポイントは、車を使って集まるような施設や建物が近くにあるかどうかです。

たとえば、スーパーやデパートの近く、娯楽施設や温泉、観光地、駐停車禁止エリアなどがそれに該当します。

さらに、再開発地域に指定されている、今後大きなニーズが見込める土地も見逃せません。

需要が高まる土地では、稼働率の向上が見込めるため、より儲かるコインパーキング経営に期待も持てます。

コツ②近隣のコインパーキングの動向を確認する

コインパーキング経営を始めるにあたり、近隣のコインパーキングのチェックは欠かせません。

常に競合の動きに目を光らせておかないと、独りよがりの経営になってしまうからです。

近くにあるコインパーキングの場所だけでなく、施設や建物の有無、料金、稼働率なども見逃せません。

先手の対策を打てるように予測しておきましょう。

コツ③場所に見合った料金を設定する

コインパーキング経営の収益となる料金設定は、簡単に決めてはなりません。

料金設定1つで収益が大幅に増加したり、はたまた低下したりすることもあります。

稼働率が下がった際は、慌てて料金を下げたくなるかもしれませんが、収益を取り戻すには、値下げより前にやることがあります。

それは、単位時間、単位時間の料金、深夜料金、最大料金の４つの軸を確認しながら、収益が変わらないように料金設定を調節することです。

そして、一番重要なことは、その地域の相場に合った料金を設定することです。

深夜料金を設定して夜間の料金を引き下げたり、料金が発生する単位時間を15～30分に引き下げたりと、いろいろ工夫してみましょう。

コインパーキングを利用するであろう地域の生活に合わせた料金設定をすることが、その後の稼働率の安定と、儲かるコインパーキング経営につながるということです。

コツ④精算機の駐車履歴データを確認する

実は、コインパーキング経営では、利用者のニーズを掴むうえで利用できる有用なデータがあります。

それは精算機の中に入っている、駐車履歴データです。

駐車履歴の活用で、駐車料金や利用時間、曜日など、さまざまなデータを入手することができます。
このデータを集めて利用者の特徴や傾向を推測し、その利用者が一番お得になる駐車料金を考えてみるのも一案です。

コツ⑤複数の会社の見積もりをとる

コインパーキング経営を始める前には、複数の会社から見積もりをとってプランの相談をしてみましょう。

管理委託を選択する場合は管理会社、一括借り上げを選択する場合はコインパーキングの会社と契約することになります。

管理会社なら管理手数料や管理業務の範囲、コインパーキングの会社なら経営方針や賃料などがそれぞれ異なるので、複数の会社を比較して検討しましょう。

特に管理委託を選択する場合は、ランニングコストや初期費用をできるだけ抑えて始めたいので、複数の管理会社に相談しましょう。

それによって、提示されたプランが妥当なのかどうか、本当に儲かるのかどうかの見当をつけることができます。

コインパーキング経営の管理会社の選び方

コインパーキング経営が円滑に進むかどうかは、管理会社によって大きく左右されます。ここでは、管理会社の選び方について解説します。

長期運営しているコインパーキングがあるか

契約を検討している管理会社が管理しているコインパーキングにどのようなものがあるか調べてみましょう。

長期運営しているコインパーキングが複数あれば、開業してからの年数も長く、経営ノウハウや実績があると考えられます。そのような会社であればトラブル対応やレアケースへの対応も過去の経験や実績を活かしてうまく収めてくれるでしょう。

清掃をおこなっているか

管理しているコインパーキングの清掃をきちんと行うことはコインパーキング管理の基本中の基本です。コインパーキング内の清掃や整備が行き届いているかどうかは、集客や収益に直結するからです。同じ車を停めるのならば雑草が生えゴミが散乱した駐車場よりも、手入れがされていてきれいな駐車場の方を選ぶ人が多いでしょう。

また、手入れの行き届いていない駐車場は、放置車両が置かれるなど犯罪に巻き込まれる可能性も高まります。経営者の立場から考えても定期的にきちんと清掃をしてくれればトラブルの早期発見にもつながり安心です。

ホームページに導入実績が掲載されているか

昨今、ほとんどの企業がホームページを持っており、そこに自社サービスの導入実績を載せています。自社ホームページに興味を持ってみてくれる人に訴求する力が強いからです。

ホームページの導入実績を見ればその管理会社が扱う物件の雰囲気などを感じ取ることができます。

オーナーに寄り添っているか

限られたスペースの中で、どれだけオーナーに寄り添った提案ができるかは、管理会社を選ぶ上で大いに参考にしたいところです。

コインパーキング経営でも、なるべく収益が上がるように駐車スペースを配置したい、時間貸駐輪場と併用したいなど、オーナーによって求めるものは異なります。

オーナーの希望をよく理解し寄り添ってくれるかどうかは今後長いつきあいになったときにうまくやっていけるかどうかの指針となるでしょう。

営業担当者の雰囲気

担当営業者の雰囲気はよさそうでしょうか。
何か質問したり約束したりしたときの対応で不満を抱いたり不安に感じたりしたことはないでしょうか。

やはり、最後は「人」です。営業担当者は一緒に駐車場経営をしていくパートナーですから、合わないと感じる場合には別の管理会社を検討してもよいかもしれません。

ここまでコインパーキングの管理会社を選ぶ視点をご紹介してきました。ユアーズ・コーポレーションは豊富な導入実績を持ち、オーナー様の要望に最大限寄り添える提案をしています。管理会社をお探しでしたら、ぜひユアーズ・コーポレーションもご検討ください。

コインパーキング経営における施工の流れ

コインパーキングの申し込みから施工までの流れは以下の通りです。

1.受付・コインパーキング事業のご説明
2.現地調査・市場調査
3.事業計画の提案
4.事業決定・ご契約
5.コインパーキング開設工事
6.コインパーキング経営事業開始

コインパーキング経営を始めるならユアーズ・コーポレーション

コインパーキング経営を始めるなら、ユアーズ・コーポレーションにお任せください。

ユアーズ・コーポレーションは、東京・世田谷に本社を、仙台に支社を持つ不動産会社です。事業を進めるにあたり、何よりもオーナー様と寄り添うことを大事にしています。

そのために、オーナー様とコミュニケーションを取る機会を多く設けたり、オーナー様の声を大事にしたりしています。

また、オーナー様同士の交流を深め、有益な資産活用を図るためのオーナー組織、「ユアーズ・オーナー会」があります。主な役割は「よろず相談室」としての会員様のサポートです。そのために会報を発行したり、オーナー会主催のセミナー、物件見学会を主催したりとさまざまなことをしています。セミナーの内容は不動産の法務や税務、相続などオーナー様が興味をお持ちのテーマが多く、好評いただいています。

コインパーキング事業も50年の歴史があり、2,000件以上の実績があります。お客様の満足度も88％と高評価をいただいています。

ユアーズ・コーポレーションの施工事例

ここで、ユアーズ・コーポレーションの施工事例から2件ご紹介します。
施工事例1

エリア

三軒茶屋

収容台数

4台

利用金額

8時～22時 25分/200円

22時～8時 60分/100円

24時間最大料金　1,800円

夜間最大料金　400円

施工事例2

エリア

立石