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「コインパーキング経営は土地なしでもできる？」
「コインパーキング経営を行う土地の獲得方法とは？」
「コインパーキングに適した土地の見つけ方は？」
土地利用のひとつ、コインパーキング経営。
日本で年々増加している空き家問題の解決策としても注目されています。
そこで本記事では、コインパーキングの土地に関する冒頭の疑問について、詳しく解説していきます。
土地なし経営のメリットとデメリットも紹介しているので、コインパーキング経営を始めようとしている方は、ぜひ最後までご覧ください。
目次
コインパーキング経営は土地なしでもできる？
経営に限っていえば、もちろん土地を所有していなくてもコインパーキングの経営は可能です。
土地の賃借権を取得し、そのうえでパーキング運営を行う方法があります。
ただし、土地オーナーとの契約条件をしっかり確認し、適切な利益が見込めるかどうかを計算することが重要です。
また、賃借契約には地代の支払い条件や契約期間など、運営を持続可能にするための条項が含まれているため、これらを念入りに検討しておく必要もあるでしょう。
契約が終了すると運営権を失う可能性もあるので、その際の事業継続計画も考慮しておくと良いかもしれません。
【関連記事】
コインパーキング経営のすべてを集約！失敗しない始め方を徹底解説
土地なしでコインパーキング経営を始める手順
コインパーキング経営は土地なしでもできることがわかったところで、ここからは、実際に土地なしでコインパーキング経営を行う際の運営の手順を紹介していきます。
基本的には、以下の3つのステップが挙げられます。
手順①土地を探す
土地を持たない個人がコインパーキング経営を行う場合、最初に行うべきは土地を探すことです。
購入や賃貸を検討している土地が駐車場経営に適しているかどうかをしっかりと調査しましょう。
欲しい土地がまだ決まっていない場合は、インターネットで探すのも有効な手段です。
自分がよく知っている土地であれば、ネット情報だけでコインパーキングの需要があるかどうか察しがつくはずです。
土地を借りるのであれば、地主と長期的に安定した関係を築けるよう、契約条件を慎重に交渉し、地代の支払いに関する明確な合意を形成する必要があります。
関連記事：個人で始める駐車場経営！知っておきたいあれこれ教えます！
手順②管理・運営をサポートしてもらう業者を探す
土地が決まったら、次は駐車場経営の専門業者である管理・運営業者の選択です。
自分で管理と運営を行う場合は、そのまま工事をし、経営を始めていく流れになりますが、管理や運営を委託する場合は、その会社を選ぶ段取りへと移ります。
初心者にとって、管理・運営業者は駐車場経営における頼れるパートナーです。
運営を委託することで、オーナーは経営の専門知識がなくても駐車場ビジネスを始められるのですから、初心者にはおすすめといえるでしょう。
ただし、管理を委託すると、委託契約の手数料を取られるので、その点は含んでおく必要があります。
委託管理方式では、運営業者が土地のオーナーと交渉を行い、賃借権を確保してくれるので、経営に関わるさまざまな手続きや管理の負担が軽減されます。
委託契約に基づき、会社は駐車場の運営（設営を受託するケースも）、メンテナンスまで一手に担い、管理手数料を除いた利益をオーナーに還元するかたちです。
管理・運営業者を選ぶ際には、複数社から見積もりを取り、比較・検討しましょう。
各社の運営実績やレスポンスの速さなどを見ながら、自分が信頼できると感じた管理・運営業者を選ぶことが重要です。
手順③着工・経営を始める
管理・運営業者と契約が完了したら、いよいよ設置工事に着手します。
コインパーキングは、アスファルト舗装のほか、ロック板や精算機、照明、看板などの設備を設置する必要があるため、工事には1週間ほど期間をみたほうがよいでしょう。
開業後、スタートダッシュを決めるためには、工事と並行してインターネットの駐車場検索サイトへの登録など集客準備をしておきましょう。
コインパーキング経営を行う土地の獲得方法
コインパーキング経営が土地を所有していなくてもできるとはいったものの、やはり土地自体は必要になります。
そこでここからは、コインパーキング経営を行う土地の獲得方法を2つ、紹介します。
- 土地を借りる
- 土地を買う
それぞれ見ていきましょう。
方法①土地を借りる
土地を持たない状態でコインパーキングを経営するには「土地を借りる」という方法があります。
このアプローチでは、土地の所有者と土地使用に関する契約を結び、月額賃料を支払いながらその土地に駐車場を設置し運営します。
土地オーナーとの賃貸契約には、契約期間、賃料、土地の使い方に関する条項などが含まれ、これらは将来の運営コストと収益に直結するため、慎重に検討して合意することが重要です。
また、将来の土地価値の上昇や開発状況の変化を予測した上で、適切なロケーション選びを行うことも、成功への鍵となります。
また、この方法は初期費用を抑えられるという点も特徴です。
関連記事：駐車場経営の初期費用とは？コインパーキング経営のポイントも紹介
方法②土地を買う
土地を所有していない状況でコインパーキングの経営を希望する場合、自ら土地を購入することもひとつの選択肢です。
この方法では、運営に適した立地を探し、購入することで、直接コインパーキングを建設して運営します。
土地購入には大きな初期投資が必要となりますが、長期的な資産価値の向上や、運営の自由度が高いなどのメリットがあります。
転用が容易にできたり資産になったりするメリットはあるものの、土地の購入はリスクも伴うため、市場調査や将来の開発計画を踏まえた慎重な判断が求められます。
土地を借りるのがおすすめの方
リスクを最小限に抑えてコインパーキングの経営を始めたい方には、土地を借りる方法がおすすめです。
購入に比べて初期投資が少なく、土地の価格変動リスクを持たないため、経済的な負担を軽減できます。
また、賃貸契約を通じて固定費としての地代を支払い、売上とのバランスを取りながらビジネスを展開できるので、経営上の予測可能性が高まります。
ただし、契約期間の終了や条件変更など、契約上のリスクが存在するため、契約内容を十分に吟味することが大切です。
土地を買うのがおすすめの方
資産形成を目指す方には、土地を購入してコインパーキングを経営する方法がおすすめです。
土地購入は一般的に価値が時間とともに増す傾向があるため、長期的な資産価値の拡大を見込めます。
さらに、自己所有の土地でビジネスを行うことで、安定した収入源を確保しつつ、土地自体の価値も上がる可能性があるので、賢い投資となるでしょう。
ただし、土地の選定には将来の価値を見越した市場調査が不可欠のため、慎重に検討することが大事です。
土地なしでコインパーキングを経営するメリット
ここからは、土地なしでコインパーキングを経営するメリットを見ていきましょう。
主なメリットは以下の４つです。
メリット①初期費用を抑えられる
土地を購入する必要がないというのは、初期費用を抑えるうえでは大きな強みです。
コインパーキング経営にかかる初期費用は、土地代、建築費、設備費が主要3本柱ですが、土地代が最も大きな割合を占めます。
土地なし（借地）であれば、初期費用を準備する額が大幅に減ります。
土地購入に用意した準備資金があれば、設備投資や運営資金に充てられると考えるとかなり有利といえます。
自己資金が少ない方でも、比較的始めやすいビジネスといえるでしょう。
メリット②土地を自由に選択できる
土地を所有せずにコインパーキングを経営するメリットとして、最適な立地と考える場所を選択できる自由度の高さが挙げられます。
土地を購入する場合はその場所に縛られますが、借りるケースではさまざまな立地条件の中から選び、ビジネスの可能性を広げられるでしょう。
また、市場動向や開発計画などに応じて、契約終了後に新たな立地に移動する柔軟性も持ち合わせています。
メリット③経営方法を選べる
土地を持たずにコインパーキングを経営する場合、経営スタイルに柔軟性を持たせられます。
土地を購入せずに借りることにより、短期契約や自分で運営する場合とは違い、管理を専門業者に委託する運営方法も自由に選択できます。
これにより、投資リスクを低減し、さまざまなビジネスモデルを試すことが可能になるでしょう。
市場の変動や自身の資金状況に応じて、柔軟に運営方法を変更できる点は、土地なしでの経営の大きなメリットです。
メリット④運営リスクを軽減できる
借地であれば、短期契約することも可能です。
これのどこが有利かといえば、コインパーキング経営に見切りをつけて他の土地活用法に転用する場合や、経営の規模を拡大・縮小したい場合に機動的に対処できるからです。
また、土地を所有しないため、固定資産税・都市計画税などの税金負担がありません。
土地価格の下落リスクや、売却したい時に買い手がつかないといった流動性リスクも回避できます。
駐車場経営はどうしても土地に縛られるビジネスですから、その負担がないというのは大きなアドバンテージといえるでしょう。
土地なしでコインパーキングを経営するデメリット
ビジネスはメリットばかりに目を向けているわけにもいきません。
次は、土地なしでコインパーキングを経営するデメリットを、３つ解説していきます。
デメリット①土地の契約更新がされない可能性がある
土地を借りてコインパーキングを経営する場合、長期的なビジネスプランに不確実性が伴うのがデメリットのひとつです。
契約期間が終了する際には、土地の持ち主が更新を拒否するかもしれず、そうでなくても条件を改悪される可能性があります。
もし契約更新がされなかった場合、新しい土地を探したり、コインパーキングの設備を移動するなどの追加コストと労力が必要になるでしょう。
これはとくに、立地に依存する収益性を考慮した場合、経営上のリスクとなり得ます。
デメリット②融資が受けられない場合がある
土地を購入してコインパーキングを経営しようとする場合、融資の獲得がひとつの障壁になり得ます。
コインパーキング経営は他の土地活用方法に比べて、収益が安定しづらく、利益を上げるのに時間がかかるビジネスモデルが多いため、金融機関によっては融資を渋ることがあります。
もし融資を受けられなければ、事業のスタートに必要な初期投資を自己資金で賄う必要が出てきたり、他の資金調達方法を探す労力が必要になったりするでしょう。
この資金調達の不確実性は、事業計画を立てる上でのリスク要因となり、土地購入を選択した場合のデメリットになります。
デメリット③土地代によって利益が減る
土地を借りて運営する場合、毎月固定の地代（賃料）が発生します。
一方、コインパーキングの収益はといえば、景気や天候、競合の出現などにより毎月変動が避けられません。
そのため、稼働率が低い時期には、地代の支払いが大きな負担となり、単月赤字になるリスクがあります。
借地でのコインパーキング経営を考えるなら、いかにして毎月の利益を平準化するかが課題となるでしょう。
とはいえ、景気、天候などの影響は避けられようがないので、賃料対策としては繁忙期と閑散期の平均のようなものをイメージし、利益をプールしておくのも手かもしれません。
コインパーキングに適した土地の見つけ方
ここからは、コインパーキングに適した土地の見つけ方を解説していきます。
以下の2つを押さえておくと良いでしょう。
- 多くの人の利用が見込める場所を選ぶ
- 駐車禁止のエリアを狙う
それぞれ確認してください。
見つけ方①多くの人の利用が見込める場所を選ぶ
コインパーキングに適した土地選びで重要なのは、多くの人が利用する可能性が高い場所を見極めることです。
商業施設やオフィスビル、住宅街の近くなど、人々の流れが集中するエリアは、常に駐車需要が見込めます。
また、駅の近くや観光スポットの周辺、学校の近くなど、公共の交通機関やレジャー施設の利用者が駐車スペースを必要とする場所も良い選択肢です。
利用者の便宜を考えた立地選びは、コインパーキングの収益性を大きく左右するので、慎重な分析が求められます。
また、なるべく土地勘のある場所を選ぶことで、分析の精確さを上げる工夫も行いましょう。
見つけ方②駐車禁止のエリアを狙う
コインパーキングの土地探しで有効な戦略のひとつは、駐車禁止区域の周辺に目を向けることです。
というのも、このようなエリアでは路上駐車スペースが限られており、ドライバーは車を停めるための合法的な場所を求めています。
駐車禁止区域の近くにコインパーキングを設けることで、駐車場が不足しているという問題に対する解決策を提供し、結果として高い需要を見込むことができるでしょう。
ただし、この方法は地域の法規制や将来の都市計画による変更が影響を及ぼすため、事前のリサーチが非常に重要です。
関連記事：コインパーキング経営の失敗とは？原因と対策ポイントを紹介
見つけ方③開発予定地や再開発地域を狙う
今後の開発予定地や再開発地域となる場所も、コインパーキング経営の将来的な需要増加が見込めます。
開発や再開発に伴い、人口や交通量が増加することが予想されるため、駐車スペースの需要が高くなると予想されるためです。
このようなエリアに目をつけ、先取りしてコインパーキングを建設することで、現在の需要は低くても、将来的に高い収益を期待できます。
ただし、開発や再開発が実際に開始されるまでには時間がかかる場合もあるため、いつ工事に着手するかのタイミングを計るのが難しいかもしれません。
コインパーキングの土地を選ぶ際の注意点
最後に、コインパーキングの土地を選ぶ際の注意点を、同様に2つ紹介していきます。
- 駐車場として機能できるか考える
- 駐車場の周りの道路状況を確認する
それぞれ順に確認してください。
注意点①駐車場として機能できるか考える
コインパーキングの土地選びでは、その土地が実際に駐車場として機能するかどうかを検討するのが重要です。
アクセスしやすい立地や十分なスペースが確保できるか等がポイントになります。
また、周辺の道路状況や出入りのしやすさも、利用者にとって大切な要素です。
土地が駐車場として実用的かどうかをしっかり評価することは、将来的なコインパーキング事業の成功に直結します。
注意点②駐車場の周りの道路状況を確認する
コインパーキングの土地を選ぶとき、周辺の道路状況のチェックも欠かせません。
ガードレールや街路樹、道路の幅員などの障害物がないことを確認することで、利用者がスムーズに車を出し入れできるか、駐車しやすいかなどを見極められます。
また、駐車場の出入口付近はとくに視界が確保されていることが大切で、運転しやすい環境を意識しましょう。
これらを確認することは、安全で利便性の高いコインパーキング運営の基礎を作ることにつながります。
コインパーキング経営は土地なしでも可能
コインパーキングの経営は、所有地なしでも十分可能です。
土地を購入する資金がない場合やリスクを低く抑えたいと考える場合は、土地の賃貸契約を行うことによるコインパーキング経営を選択しましょう。
実際、コインパーキング経営会社はしばしば土地オーナーとリース契約を結び、定期的な賃料支払いと引き換えに土地の使用を許可してもらいます。
これにより、初期投資を減らしつつ、土地を有効活用し収益を得ることが可能です。
また、土地の購入を選択することによって、長期的な資産価値の増大を目指すこともできます。
どちらの方法も、市場調査、運営計画、および維持管理計画が重要となりますが、土地を持っていなくてもコインパーキング経営は十分可能なビジネスモデルです。
