駐車場経営は、車１台分の狭い土地や傾斜のある土地でも始められるので人気があります。
初期費用も少額で、他用途への転用も容易なため、土地活用初心者にはハードルが低いビジネスです。
しかし、簡単そうに見えて、管理・運営の手間が多いのが駐車場経営です。
この記事では、駐車場経営のメリット・デメリット、準備段階から開業後の日常業務まで幅広く解説します。
駐車場経営を検討されている方は、ぜひご一読ください。
目次
駐車場経営に関する初歩的知識
まずは、駐車場経営に関する初歩的知識から解説します。
駐車場経営の種類や経営方式、形式の違いについて理解し、自分が取り組みやすいと判断したものを選ぶのが成功への近道です。
駐車場経営の形態
駐車場経営の形態には“月極駐車場”と“コインパーキング”の2種類があります。
それぞれの特徴やメリット、注意点を理解し、自身の所有する土地がどちらに適しているか考えてみましょう。
月極駐車場
月極駐車場は、利用者と１か月単位で契約を結び、貸し出す駐車場のことです。
基本、高額な電子機器を使わないシンプルな構造のため、初期費用、ランニングコストともに抑えられます。
メンテナンスの手間が少なく、管理しやすいのも特徴です。
月極駐車場は長期的な契約が多く、賃料は利用者が毎月一定額を支払うため、駐車場の収容台数によって月収の上限は決まりますが、利用者さえ見つかれば収入は安定します。
注意点としては、契約に空きが出てしまうと自動的に埋まることはないので、利用者募集の作業が必要となり、稼働率が低いと期待した収益に届かない場合がある点です。
周辺地域の賃料相場を見極め、競争力のある価格設定を行うことが経営を軌道に乗せるコツです。
コインパーキング
コインパーキングは、時間制で貸し出す駐車場のことです。
利用者は不特定多数で15分単位、1時間単位、1日など、立地の利用環境に合わせて料金を設定します。
スポット利用が主であり、稼働率を上げるほど高い収益を得られるため、コインパーキングが多い場所は、交通量が多い幹線沿いや駅付近、繁華街、商業施設の近くになります。
駐車場内に料金精算機やゲート機、ロック板などの設備の導入・設置が必要となるため、月極駐車場と比べると初期費用がかかりますが、そのぶん高い収益を得やすいでしょう。
また、時間によって利用料金を変えることもできるため、料金設定を工夫してみると収益が増えるかもしれません。
駐車場経営の方式
駐車場の経営方式には“自主管理方式”“管理委託方式”“一括借り上げ方式”の3種類があります。
この３つの違いはオーナーが経営管理にどこまで関与するかという点で、業務負担量や収入もそれによって変わってきます。
個人経営方式
個人経営方式は、個人で駐車場の管理をすべて行う方式です。
機械の導入から募集、契約、清掃、集金、解約といった運営業務をオーナー1人で行わなければならないため、副業としては向いていません。
一方で、駐車場運営会社に管理を頼まないため、手数料がかからず、得られた収入はすべて自分のものになるというメリットがあります。
価格設定やサービス内容を自由に変更できるのも魅力の一つです。
収益を最大化できるので経営効率は高いといえますが、駐車場内での事故や利用者の賃料未払いなどのトラブル対応を含め、体力的にも精神的にもタフでないと務まりません。
また、法規制、税務、会計などさまざまな専門知識が必要となるため、これらを自分で学ぶか、専門家を雇う必要があります。
管理委託方式
管理委託方式とは、駐車場運営会社や管理会社に料金を支払って業務を委託する方式です。
管理作業や手続きのみを受ける会社もあれば、利用者の募集や契約対応、徴収から解約までの流れを引き受け可能としている会社もあります。
自宅から離れた駐車場を運営したい方や、自分で駐車場を管理する時間がない方、複数の駐車場を所有する方にとって、管理をプロに任せられるのは安心材料でしょう。
駐車場の機械や設備にかかる建設・導入費用は、オーナーの負担になります。
収益を得られなかった場合でも、賃料の５～10％の管理委託料を支払わなければならないため、空車リスクにより経営赤字に陥るおそれがあることは知っておきたいところです。
一括借り上げ方式（サブリース）
一括借り上げ方式とは、土地を駐車場運営会社に貸し、運営会社から毎月定額の賃料をもらう方法です。
サブリース方式ともいいます。
管理委託方式と異なるのは駐車場経営の収益に関係なく、借り上げ台数に応じた賃料を毎月受け取れることです。
一括借り上げ方式はコインパーキングで採用されることが多く、大規模な駐車場経営に向いた方式といえます。
管理会社が機械の導入や集金、管理業務まで一括して行ってくれるのが特徴です。
不法駐車やごみの不法投棄その他のトラブルにも対応してくれるため、一切の労力をかけずに済みます。
更地を管理会社に提供すれば、あとはおまかせでコインパーキングにしてもらえるので、オーナーは設備費を負担することはありません。
デメリットは、管理委託手数料が15～20％程度と高いことや、駐車場の営業収益が増加してもオーナーの収入には反映されないことです。
また、稼働率が低下し、回復しないままでいると賃料下げを通告されるリスクもあります。
駐車場の形式
駐車場の収益は“平面式駐車場”“自走式駐車場”“機械式駐車場”といった形式にも大きく左右されます。
ここからはそれぞれの形式について詳しくご紹介します。
平面式駐車場
平面式駐車場とは、平面に展開する駐車場のことで、屋根がついているものとついていないものに分かれます。
必要な設備があまりないため、少額の費用で始められます。
月極駐車場の場合は、地面を1台ごとの駐車スペースに区分けすれば営業準備は完了です。
コインパーキングの場合は、精算機やロック板を導入する必要がありますが、一括借り上げ方式であれば、運営会社が導入費用を負担してくれる場合もあるため気軽に始められます。
自走式駐車場
自走式駐車場とは、ショッピングモールなどの商業施設でよく見かける、運転者が目的階までらせん状に車で上って駐車するタイプの立体駐車場です。
ゲートで入出庫の管理や精算を行うタイプが多く、ほとんどが大型駐車場なので、それに見合う大きな土地の確保が必要です。
自走式立体駐車場には、“フラット式”“スキップ式”“連続傾床式”の３種類が存在します。
機械式駐車場
機械式駐車場とは、車を台（パレット）に乗せ、立体的に車を格納し、機械を使って車の入出庫を行う立体駐車場です。
多層式の展開によって、平面式駐車場に比べて土地を有効活用できます。
機械を操作する必要があるので入出庫に時間を要することや、機械が故障しないようメンテンナンスにお金がかかること、初期投資が高額になることがデメリットです。
駐車場経営の主な管理業務
個人で駐車場経営を始めるにあたって、開業時や日常時、緊急時の場合に分けて行うべき管理業務を整理します。
管理業務のボリュームは、駐車場の規模で大きく左右されるといっていいでしょう。
清掃業務一つとっても、2台や3台の小規模な駐車場と30台規模の駐車場では、作業量や手間はまったく違ってきます。
したがって、後述する「～時」はそうした条件をフラットにしてお読みください。
開業時
駐車場開業時の初期準備としては、必要な機材や設備の導入、駐車料金の設定、宣伝・告知活動、が挙げられます。
まず、開業に際して必須の設備・機材は、精算機やゲート、案内用の看板、フラップ板（車をロックする装置）などです。
スムーズな運営のためには、なるべく専用の設備を揃えたほうがよいでしょう。
駐車料金については、競合先となる近隣駐車場の相場を参考に、“高すぎず・安すぎず”となるよう設定しましょう。
準備が整ったら宣伝・告知です。
近隣にポスティングしたりのぼりを立てたりすれば、駐車場がオープンしたことを告知できます。
新設の駐車場であれば「とりあえず行ってみるか」という気が起こるので、そこで駐車場の清潔さや適切な料金をアピールしながら、リピーターになってもらう知恵を絞りましょう。
日常時
個人経営であれば、駐車場の日常的な運営管理も一人で担当しなければなりません。
駐車場オーナーの日常には集金や清掃、設備の点検・メンテナンス、駐車場周辺の巡回、利用者からの問い合わせ応対や近隣、警察との対応など、実にさまざまな仕事が待っています。
料金未納者が出れば、自分で催促しなければなりません。
利用者が快適に駐車場を利用するためには、毎日の清掃やメンテナンスが非常に重要になります。
もし、これらを疎かにすると、客離れに直結します。
特にコインパーキングは、清潔感が失われると不審人物がたむろして、ゴミなどが放置され、ますます客が寄り付かなくなるので、その点は注意が必要です。
緊急時
開業時、日常時以外に、イレギュラーな管理業務も発生します。
まず挙げられるのが「利用者トラブルの対応」です。
有人管理ではないため、駐車場では利用者同士の言い争いや無断駐車、敷地内の事故など、さまざまなトラブルが発生しがちです。
アイドリング中の排気ガスやドアの空き締め、会話に伴う騒音、近隣住宅の壁への衝突・接触などの問題も起きるでしょう。
24時間営業であれば、重大なトラブルが発生した場合、昼夜を問わず対応しなければならないのが経営者の責任です。
こうした予期せぬアクシデントにも一人で対処しなければならない駐車場オーナーは、業務とはいえ、駐車場経営への気持ちが強くなければできない仕事かもしれません。
駐車場経営を個人で始めるまでの流れ
続いてここからは、個人経営方式で駐車場経営を始める場合の流れを紹介します
土地探し
相続土地や、所有しているだけで使用していない遊休地があれば別ですが、駐車場経営を始める場合、まずは土地探しから始めることになります。
探し方は不動産会社のポータルサイトで条件を入力して絞り込んだり、候補とする土地に出向いて、地元の不動産会社に空地の有無を尋ねたりする方法が一般的です。
おおよその条件を不動産会社に伝えておいて、それに一致した土地が売りに出された場合に連絡してもらえば、時間的ロスも減らせます。
土地を購入
条件にあった土地が見つかったら、その土地の購入が次のステップです。
購入の意思を売主に示す“買付証明書”を提出して仮押さえをし、条件で合意できれば売買契約に進みます。
購入費用は、ほかの不動産売買と同様、売買契約時に手付金を支払い、土地の引き渡し時に残金を支払うというのが慣例です。
住宅ローンを利用するという手もあるのですが、土地のみの購入になる駐車場用地の場合は、利用することができません。
自己資金に不足があれば、金融機関の土地先行融資、つなぎ融資などを利用する方法もあるので検討してみてください。
土地の整備
購入した土地を駐車場用地に変えるには、土地造成、アスファルト舗装などの土地整備を行います。
複数の工事会社から相見積もりをとったうえで、工費がリーズナブルで信頼できる業者を選んで依頼しましょう。
区画割り・車止めの設置
舗装した土地にラインを引いて区画を決定し、必要であれば車止めなども購入して設置します。
コインパーキングの場合、ロック板や料金精算機なども必要になるので、専門業者に設営工事を依頼しましょう。
利用者募集開始
車止めなどの設置が完了し、駐車場の体裁が整ったら、募集看板を設置して利用者を募る最終段階です。
ネットやチラシなどを使う訴求方法もありますが、やはり看板によって、駐車場の新規オープンを知らせるやり方がもっとも一般的です。
駐車場を個人経営する際にかかる費用
個人で駐車場を経営する場合、費用はどの程度かかるのでしょうか。
利益予想の前提として、入るお金（駐車場の利用料）と出るお金（初期投資・固定費・維持費・税金）の、項目洗い出しと金額の見積もりは欠かせません。
一般的に、ビジネスに“かかる費用”の種類としては、初期費用、維持費（ランニングコスト）税金の3つが挙げられます。
以下で、それぞれの費用について、詳しく解説します。
初期費用
駐車場経営にかかる初期費用は、月極駐車場とコインパーキングで異なります。
月極駐車場の初期費用は土地整備にかかる費用が主なものですが、建物が建っている場合は解体費用が必要です。
コインパーキングのような料金精算機が不要なため、初期費用を抑えやすいといえます。
一方、コインパーキングは土地整備費に加えて、料金精算機（1台40万～50万円程度）、ロック板（1台10万円程度）、監視カメラ（1台10万～25万円程度）が必要です。
このような設備には、設置や電気の配線などの手間もかかります。
駐車場開業時にかかる初期費用の内訳
- 土地の購入費用
- 整地費用
- 照明、看板、車止めなどの費用
- ロック板や料金精算機、監視カメラなどの導入費用（コインパーキング）
土地の購入費用や整地費用は、土地の面積、上物の有無によって異なります。
整地費用は購入した時点でどの程度整地されているのかで変わってきます。
これら初期費用については、変動しやすいので、予算は多めに見積もっておくと安心です。
維持費
駐車場経営に必要な維持費には、メンテンナンスなどの費用や電気代、清掃費などがあります。
月極とコインパーキングに分けて、それぞれの維持費（ランニングコスト）を挙げてみましょう。
駐車場経営に必要な維持費
| 項目 | 月極駐車場 | コインパーキング | 共通する経費 |
| 維持費 |
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月極駐車場の場合、毎月決まった維持費というのは発生しません。
砂利が減ってきたりアスファルト舗装が割れたりしたときなどに、それを補填・補修するメンテンナンス費用がかかる程度です。
ただし、事故によるフェンスの破損への対応や経年劣化による設備修繕、照明を設置している場合には電球の交換などが必要になります。
一方、コインパーキングの場合は、機械や設備のメンテナンス費用や電気代が固定費としてかかります。
電気代は規模にもよりますが10台程度のコインパーキングであれば月額5,000円程度でしょう。
設備のメンテナンス費用は月額2,000～1万円程度です。
清掃費、集金費は、清掃や集金を委託した場合の人件費です。
集金や清掃もオーナーがすべて行う際は、費用は発生しません。
手間はかかりますが、必要な清掃用具を購入する程度で済むはずです。
専門業者に委託した場合、清掃費用は月額5,000～20,000円程度かかります。
保険料の内訳は火災保険や損害賠償責任保険が主なものです。
税金
もとから遊休地であればよいのですが、もし住宅等を取り壊して駐車場経営を始めようという場合は固定資産税の増額に注意です。
更地にした場合、住宅用地の軽減措置は適用されなくなり、税額は一挙に３～4倍に跳ね上がるうえ、建物の解体費用も考えておかねばなりません。
また、駐車設備が総額150万円以上となる場合は、駐車場用地に加え、これにも固定資産税がかかってくる点も押さえておきましょう。
さらに、駐車場経営による年間売上高が1,000万円を超えた場合、消費税の納税義務が次年度以降で生じます。
駐車場経営をやめ、土地を売却した場合も２年前の課税売上高が1,000万円を超えていれば、その年分の消費税が請求されてきます。
このほか、利益を得たら金額に応じて所得税と住民税がかかりますが、利益ゼロあるいは赤字が発生した場合、個人事業主であればこれらの税金は非課税です。
償却資産税は、駐車場のアスファルト舗装、フェンス・街灯設置にかかる税金のことで、対象資産がなければ同様に非課税となります。
駐車場経営を始める前には、こうしたさまざまな税金の納税や諸費用を考慮する必要があります。
駐車場経営のメリット
駐車場経営のメリットは、主に次の6つです。
少ない初期投資で始められる、とあるのは他の建物系の土地利用に比べて、という意味で世間的に”少額“ととられる金額ということではありません。
建物を建てないので、開業までのリードタイムは短くて済むのが駐車場経営の特徴です。
被災する建造物がないので、災害にも強いといえます。
メンテナンス費用が少ないというのは、“修繕費を積まなければならないアパート・マンションに比べて”という意味ですが、それほど高額でないのは確かです。
電気で動かす設備が多いコインパーキングは、それなりのメンテナンス費用を毎月計上しておく必要があります。
駐車場経営の主なメリット
- 少ない初期投資で始められる
- 短い準備期間で始められる
- 災害に強い
- メンテナンス費用が少額で済む
- 狭小地・変形地でも運用できる
- 別の土地活用に転用しやすい
狭い土地や変形地でも、車が1，2台停められればビジネスチャンスが生まれるのが駐車場経営のよいところです。
建物解体の必要がないので他の業態への転用も容易です。
駐車場経営のデメリット
続いて、駐車場経営のデメリットについても触れておきましょう。
駐車場経営のデメリットは、やはり収益性が高くないということです。
アパート、マンション経営のような立体展開もできませんし、賃貸用物件の家賃ほどの料金は取れません。
また、住宅系ではあまりないことですが、どうしても近隣の競合者を意識しなければならないのも駐車場経営の宿命です。
コインパーキングのリピーターや月極の契約者をつなぎ留めておくには、駐車場のクリンネス、利用料、サービス内容その他で経営努力を迫られます。
駐車場経営の主なデメリット
- 賃貸経営と比べて収益性が低い
- 競合が現れる可能性が高い
- 賃貸経営よりも税負担が大きい
- トラブルが起こりやすい
- 立地による影響を受けやすい
常駐の管理者がおらず24時間経営の駐車場にトラブル対策が必要なのは、前述の通りです。
特に監視カメラは必須であり、多少値段が張っても高性能なものを設置することをおすすめします。
立地によって、ある程度集客力が決まってしまうのも駐車場経営のネックかもしれません。
管理業務が面倒なら委託する手も
「駐車場経営には興味はあるが、管理業務はやりたくない」「管理業務に割く時間がとれない」という方は、前述の管理委託方式や一括借り上げ方式を検討してみてはいかがですか。
特に、機械の設置や電気の配線、専門的なメンテナンス知識が必要なコインパーキングの場合は、一括借り上げ方式で運営するのが一般的です。
管理会社が設備の手配や集金、管理業務まで一任できるうえ、利用者の人数にかかわらず、一定の収入が保証（実際には見直し条項がある契約がほとんど）されているのも魅力です。
個人で行う駐車場経営、一括借り上げなら楽々
個人で駐車場経営を思い立った場合、どのような準備が必要で経費はいくらかかるのか、経営形態や経営方式にはどのようなものがあるのか。
この記事では、これらについて詳細に解説しました。
駐車場経営の開業に際しては、工事会社選びや準備諸々で、最初はかなり忙しい思いをするでしょう。
開業後もお客さまの応対や集金、掃除、機械の動作確認や修理、トラブル処理など、やることは盛りだくさんです。
これらを一人で行う自信がない方は、専門会社へ運営を委託しましょう。
ユアーズ・コーポレーションなら、管理や運営の手間は一切なく、土地を提供するだけでコインパーキングのオーナーとなれます。
駐車場経営をご検討中の方は、当社にお任せください。
