コインパーキング経営は、比較的低コストで始められるため、手持ちの土地の有効活用を検討している方に、人気のあるビジネスです。
マンション、アパート経営などの上物建設の手間もなく、ほかへの転用もききやすいのも、土地活用を考える際に候補に挙がる理由でしょう。

しかし、ビジネスとして取り組む以上、利益はきっちり確保したいところですよね。
今回はそんなコインパーキング経営の成功の秘訣をご紹介します。

コインパーキングの経営とは？

駐車場経営は、手軽に始められる遊休地の利用法として人気があります。
メリットは多々ありますが、主なものを挙げると次の通りです。

【コインパーキング経営のメリット】

• 初期費用が少ない
• 狭い土地でも始められる
• すぐに始められる
• 撤退が容易
• 災害に強い

コインパーキング経営の一番のメリットは、初期費用がかからない点です。
土地の貸し出しなら初期費用はゼロ、管理会社に委託する場合でも設置費などを負担してくれる管理会社と契約すれば、ごく少額の資金でスタートできます。
早い話、土地さえあればのビジネスなので、開業までの準備期間もさほどかからず、すぐに始められるのがコインパーキングなのです。

面積の制約も少ないのが駐車場経営のメリットの一つです。
1台でも停めることができるスペースがあれば、狭小地や変形地でも開業できるのは他の土地利用法にはない強みです。

また、駐車場というのは上物がないか、あっても精算機やロック板程度なので、解体・整備の手間がいらず、アパートやマンション経営などほかの業態への転用が容易です。
建物がないということは、風や大雪などの天候災害に強いということでもあります。
地震によるコインパーキングの器物破損や地割れは心配ですが、これも修理が済めば短期間で復旧可能でしょう。

このように、コインパーキング経営は、立地や形状に恵まれていれば、他の利用法より短期に収益化が見込めるので、土地活用法としては人気があります。

 

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コインパーキングの経営方法

 

前章でも少し触れた通り、コインパーキングの経営方法には大きく分けて以下の3つがあります。

自己経営

駐車場システム機器を自ら購入して揃え、オーナー自身が駐車場の経営・運営を行う方式のことをいいます。
利益は原則的にすべて自分の収入になります。
利用料金などは自分で決めることができますが、日常業務のすべてを一人でやりきる必要はなく、一部を外部に委託している人もいます。

管理会社へ委託

駐車場設備を整備したら、管理会社に手数料を払って管理業務全般を依頼する委託方式です。
経営主体は土地のオーナーであり、稼働率に比例して毎月の賃料収入が変動します。

毎月管理委託料がかかりますが、所有駐車場が自宅から遠方の土地にある方や、駐車場経営に手前をかけたくない方、管理やトラブルへの対応に自信のない方にはおすすめです。

依頼できる業務には、以下のようなものがあります。

【管理会社に外部委託できる業務（例）】

• 集金管理
• トラブル対応（コールセンターや現場駆けつけ）
• 清掃
• 故障修理・定期メンテナンス
• 返金や領収書の発行代行
• アスファルトの路面補修工事、照明追加工事等の各種工事
• 樹木伐採など
• その他

土地の貸し出し

土地所有者が運営会社に土地を貸し付け、駐車場の稼働率の変動には関わりなく、毎月一定額の賃料を受け取る方式です。
一括借り上げ方式、サブリース契約ともよばれます。

運営業務はすべて運営会社が行うので、土地所有者である駐車場のオーナーに実務面の手間暇はほとんどかかりません。
オーナーは貸した土地が駐車場に使われているだけなので、駐車場経営に携わっている感覚は乏しいでしょう。

コインパーキング経営を成功させるポイント

コインパーキング投資に、もっとも重要なのは立地の適性です。
土地活用法である以上、これは絶対外せないポイントといえます。

料金設定も極めて大切です。
周辺のコインパーキングと比べて高くなく、利用者が少ない夜間などの時間帯はちゃんとそれなりの値下げ対応を行っている、などが利用者へのアピールポイントになります。

立地

コインパーキングの利用者が多いとされているのは一般的に、商業施設や病院の近く、繁華街など、人の集まる地域です。
そのほか、路上駐車が多く見られる地域も、駐車場の不足を意味しているので有力といえます。

周囲に競合のコインパーキングが、どのくらいあるかチェックすることも大切です。
競合者が多いと、利用者の奪い合いが激しくなります。
事業を始める前に、自分の所有する土地がコインパーキングに適しているのか、土地の周辺を車や徒歩で回り、利用者の視点で見てみるようおすすめします。

 

駅前

駅前は、徒歩圏外の自宅から駅まで車で来る通勤・通学客や、駅周辺施設の利用者が多く見込める、コインパーキングにとっては好環境の場所です。
駅にもよりますが、おあつらえ向きの空き地はなかなかない場合が多いので、駅に近いというだけでかなりの引き合いがあるのではないでしょうか。

 

オフィス街

オフィス街も、コインパーキングの開業者にとっては大いに商機がある環境です。
駐車場を持ってない会社が営業車を停めておいたり、会社への来訪者が駐車したりするスペースとして、日中を中心に、かなりの稼働率が見込めるはずです。

このあたり、住宅街だと駐車場の空きがないマンション住人などに、月極駐車場の需要が高いことが多いので、コインパーキングの適環境と好対照といえるでしょう。

 

観光地

一年中人気にあるスポットと、季節やイベントの有無で人出が大きく変動する場所で事情は異なるものの、混雑が予想される現場では駐車場も混み合うことが多くなります。
お祭りや海水浴、紅葉狩りなどのイベント時には、需給の論理で特別料金を設定するなどすれば、収益最大化も可能です。

 

商業地域・行楽施設の近く

コインパーキングで、もっとも安定的に需要が見込めるのがこの2か所です。
特に、土日祝日に混雑する大型商業施設の周辺は、うっかり車で来てしまった駐車場難民であふれています。

こんなところにコインパーキングがあったら、渡りに舟、とばかり需要が殺到することでしょう。
ただし、こうした場所は、平日は打って変わって閑古鳥、というところが多く、稼働率で均すと休日頼みがはっきりするので、平日は料金が引き下げるなどの対応が必要です。

 

飲食店・美容室の近く

美容室や飲食店、個人病院など、街中の施設は定期客が見込める半面、自前の駐車場はないか、あっても狭いところが多いので安定した利用者が見込めます。

病院の場合は、患者本人のほか見舞い客の利用もあるので、開業時間中、駐車場は高稼働が予想されます。

 

周辺にコインパーキングがないところ

駐車場経営に限らず、競合相手がいない、というのが商売をするうえではもっともストレスのかからない環境です。
需要と供給のバランスからいえば、周辺にコインパーキングがなければ需要を独占できるため、安定した収益を得られる可能性が高いでしょう。
逆に、周辺に好敵手多数では、どんなに立地が良くても客の奪い合いになり、料金値下げによる無理な誘客などで赤字となるリスクも大きいと言えます。

コインパーキング経営では、立地ととともに、需給バランスも重視しなくてはいけません。

料金設定

駐車料金は立地条件と並んで、コインパーキングの稼働率を左右する大きな要素です。
前述したように、近隣のコインパーキングとの料金バランスを考慮し、時間帯や曜日、その土地のニーズによって利用料を機動的に変動させる戦略が必要です。

開業時の料金のままでずっと押し通せるほど甘い世界ではないので、近隣競合相手の出方をウォッチするのは大切ですが、そればかりに時間をとられてはおれません。
いかに手間暇かけても個人で調べられることには限界があります。
そんなときには、コインパーキングを扱う専門の事業者に相談し、アドバイスをもらうのも一つの手です。

コインパーキングの活用場所

究極のすき間産業でもあるコインパーキング経営は、遊休地のみならず、街中にぽっかり空いたわずかな空間でも収益を生み出す“マネースペース”に変えることができます。
いくつか例を挙げてみましょう。

建物の1階

よく見かけると思いますが、アパートやマンションの１階部分をコインパーキングにするのも有効な土地活用です。
狙い目は、アパート、マンション入居者からの契約がなく、１階駐車スペースが遊んでしまっている、あるいは1階のテナントが撤退して空きスペースになっている場所です。
このような土地は他に活用方法が少ないので、改装してコインパーキングにしてしまったほうがよいかもしれません。

アパート・マンションの1階部分であれが、住民の来客用として使われるでしょうし、駅や商業施設の近くであれば、その利用者らによる安定的な需要が見込めます。

売地や建設予定地

半年後に住宅を建設する予定する空き地も、買い手が見つからない売却予定地も、遊ばせておくのはもったいありません。
コインパーキングとして活用すれば、短期間であっても、収益を生み出してくれます。
オープンや撤去にかかる工事期間も短いので、住宅建設の時期がきたり、土地の買い手がみつかったりすれば、すぐに撤収することができます。

月極の空き車室

月極駐車場の空いている車室だけをコインパーキングにしているところを見たことはありませんか？
実はこれも儲かる土地活用法の一つなのです。

月極駐車場は場所にもよりますが、アパートと同じで、なかなか借り手が見つからない、満契約にならないという事態に陥りがちです。
そんなときに、空いている車室だけをコインパーキングとして貸し出せば、利用回数に応じて売り上げが発生します。
満車が難しい月極駐車場にとっては空きスペースを機動的に活用するベストな方法といえるでしょう。

狭小地・変形地

賃貸住宅地には向かない「狭小地・変形地・傾斜地・三角地」であっても、立地さえよければコインパーキング経営は可能です。
1台、2台でも駐車スペースがあれば大丈夫といわれていますから、関心のある方は専門業者に問い合わせてみてはいかがでしょうか。

コインパーキング経営が失敗する要因

土地活用初心者にも、参入障壁が低いコインパーキング経営ですが、事前の調査不足などが原因で早期撤退に追い込まれてしまうケースも少なくありません。
簡単そうにみえてもビジネスとして取り組む以上は、情報収集に力を注ぎ、さまざまな状況を想定し、リスクに備えておかないと成功はおぼつかないでしょう。

ここからは、コインパーキング経営のよくある失敗例とその原因・対策を探りながら、失敗を回避するポイントを解説します。

需要と競合の調査が不十分

どのような商売でもそうですが、コインパーキングの開業前には、まず需要が本当にあるのかのリサーチから始めるべきです。

たとえば、周辺のコインパーキングが常に満車状態であったり、駐車場がない店舗があったり、日中利用者が見込める施設があれば、開業に適した地域と判断できます。
ただし、オフィス街であっても、バスや電車の利用者が大半であればコインパーキングをつくってもそれほど利用は見込めないし、周辺に競合が多すぎる場所も厳しいでしょう。

またこれは、立地と関係しますが、駐車場が見つけやすい場所にあるか、人気施設から離れすぎていないか、といった視点も重要です。

コインパーキング経営が失敗する理由の一つは、こうした需要の見極め不足にあります。
大事なお金を無駄にしないよう、開業前にじっくり時間をかけて開業予定地周辺のポテンシャルを判断したいものです。

高すぎる料金設定

前述した通り、料金設定は非常に重要な要素です。
料金は、競合相手との横並びを意識したほうがよいでしょう。
周辺地域の相場より明らかに高い値段で始めると、「あそこは高い」という印象が根づいて、利用者が離れてしまいます。

また、料金設定においては、基本料金のほかに、1日の最大料金となる上限料金についても研究しましょう。
長時間駐車が多い利用者が重視しているのは、この上限料金だからです。
自分のコインパーキングの利用者の属性を把握することは、料金を決めるうえでも重要なポイントです。

近隣に競合が出現

コインパーキング経営では、周辺に条件の良い競合が出現して、利用者を取られてしまうこともありえます。
料金を下げて利用者を集めようとすると、価格競争の泥沼にはまって、予定していた資金計画から外れて撤退を早めてしまうかもしれません。

基本料金の値下げのみで対抗するのではなく、前述の上限料金や夜間時の料金を変えるといった工夫も交えて利用者の反応を見ましょう。

想定外の税金

税金についての理解が不十分で、撤退を余儀なくされる小売店は多いのですが、コインパーキング経営も例外ではありません。
「開業したら税金の負担が想定よりもはるかに重く続かない……」といった事態に陥らないように注意しましょう。

コインパーキング経営は、初期費用が少なく手軽に始められる半面、毎年発生する固定資産税や都市計画税の土地関連税の負担は、アパート経営よりも大きくなります。
これは落とし穴と言えます。
アパートやマンションなどの居住用の物件が建っていない駐車場は、固定資産税の減額メリットもありません。

しかし、駐車場の単体利用でも、アスファルト舗装にすれば固定資産税は減額できますし、青色申告の承認を受けて青色申告特別控除を適用すれば、65万円の控除が受けられます。
駐車場経営を始める前に、こういった税金に関する勉強をして、知識を身に付けておくのも大事な準備といえるでしょう。

低需要の場所

コインパーキングは立地条件が死命を制するビジネスですから、需要が見込めないような電車通勤者が多そうな地域や、商業施設が極端に少ない場所は回避したほうが無難です。

ただし、再開発が始まるなど、将来展望のある街であるなら先行投資的に打って出るのも一つの戦略でしょう。

パーキング内でのトラブル

駐車場は、管理人が現場に常在しない24時間出入り自由な空間であるため、保安上の問題が勃発しやすく、経営者は対応を迫られるリスクが常にあります。
施設内にたむろする不審者や、ケンカ、ゴミ放置などは、放っておくと「怖くて汚い駐車場」の悪評がたち、客離れが起きてしまうかもしれません。

また、料金未払いや設備破損など、コインパーキング特有の事故にも注意する必要があります。
こういったトラブルに、自力で対応しないといけないのか、運営会社に委託できるものなのかよく調べておきましょう。
また、自己経営方式であっても、経営委託であっても、無人パーキングを運営する以上は、防犯カメラの設置ぐらいは最低限必要です。

 

関連記事：コインパーキングに防犯カメラを設置する理由と必要な機能とは？

【注意点】コインパーキングは土地がなくともできる？

 

コインパーキング経営は、相続などですでに土地を所有している人向けの土地活用法です。
土地を持っていない人がこれから土地を購入、もしくは借りてから投資目的に始めようというのでは、リスクが大きすぎます。

マンションやアパートなどの他の土地活用と比較して、コインパーキング経営は収益性が低いからです。

投資目的で土地を購入し、コインパーキング経営を成功させるには、売上の予想、経費と税金の見積もり、利回りの計算をシビアに行うことが大前提です。
この時点で、投資コストを回収するのが容易ではないことがわかります。

駐車場運営会社に、一括借り上げで土地を貸せば初期費用0円で始められますが、コインパーキング経営の収入だけでは、固定資産税分を賄えないこともしばしばです。
借地での営業となると、固定資産税の負担はない代わりに、毎月の賃料の支払いが必要なため、それらを差し引いて利益を出すのはよほど好立地でない限り簡単ではないはずです。

以上のことから、コインパーキング経営は、土地の相続者や遊休地所有者といった、すでに土地を所有している、スタートラインに立っている人向けのビジネスといえます。
そうであれば成功する、という保証はもちろんありませんが、少なくとも最初から大きなハンデを背負いこんで始めるようなものではないということです。

 

関連記事：土地なしのコインパーキング経営とは？始め方や注意点も紹介

コインパーキング経営の成功の秘訣は

本記事では、コインパーキング経営を成功させるための立地環境、料金設定、活用場所を中心に解説し、失敗する要因についてもいくつかの例を取り上げました。

コインパーキング経営の成功の秘訣は一に立地、二に料金設定です。
立地さえ駐車場に向いていれば、狭小地でも建物の１階でもコインパーキングは経営できますが、需要が見込めない土地に、出店するのだけは避けるべきです。
競争力のない料金設定も客離れを招きますから競合リサーチは必須です。

ユアーズ・コーポレーションでは、コインパーキング事業を成功に導くノウハウを蓄積しております。
土地活用として駐車場投資に興味のある方は、ユアーズ・コーポレーションにぜひご相談ください。