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第129回「コインパーキング経営における利回りとは」

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コインパーキングを経営する際、気になるのが利回り。

「せっかくコインパーキングを経営するのならば、高利回りを実現したい」と考えている方も少なくないでしょう。

そもそも利回りとはいったい何なのでしょうか?

コインパーキング経営で高利回りを実現させるために、注意しておきたいポイントとは?

コインパーキング経営における利回りに関する疑問について回答していますので、ぜひご覧ください。



■利回りとは?

利回りとはいったい何なのでしょうか?

まずは利回りの定義から見ていきましょう。



・利回りの定義

利回りとは、投資金額に対してどのくらいの収益が上がっているかを表す割合のこと。
利回りが高いほど、成功しているコインパーキングといえます。



コインパーキング経営は、人件費がほとんどかからず、機械のメンテナンス費用など毎月の出費が少ないです。
そのため、高利回りが期待できる土地活用法の一つといえます。



■コインパーキング経営おける利回り

コインパーキング経営の利回りには2種類あります。
それぞれの定義を見ていきましょう。



・表面利回りとは

表面利回りとは、土地の代金に対して、どれくらいの収益が上がっているかを表す数字のこと。
コインパーキング経営の利回りは以下の計算式で表すことができます。


【コインパーキング経営における表面利回りの計算方法】

年間使用料金[時間単価×満車台数×24時間×365日]÷土地の価格×100=表面利回り(%)
例えば、時間単価が300円で満車台数が2台だった場合、年間使用料金は525万6,000円になります。
土地代を3,000万円だとすると、上記の計算式にあてはめますと、表面利回りは17.52%となります。

・実質利回りとは

実質利回りとは、土地価格だけでなく、固定資産税や管理費用といったランニングコスト、稼働率、設備・工事費などの初期費用も含む金額に対して、どれくらいの利益が上がっているかを表す数字のこと。

表面利回りよりも、現実的な数字を知ることができます。



【コインパーキング経営における実質利回りの計算方法】

(年間使用料金[時間単価×満車台数×24時間×365日×稼働率]-経費)÷(土地価格+初期費用)×100=実質利回り(%)
上記の計算方法にあてはめて、実質利回りを計算してみましょう。
時間単価・満車台数を表面利回り同様、300円・2台とします。
稼働率は30%で、経費が40万円かかるとしましょう。
土地価格は3,000万円で、別途、初期費用として、150万円がかかります。
この場合、年間使用料金は157万6,800円。
ここから、経費40万円を引きます。
土地価格と初期費用の合計金額が、3,150万円。
実質利回りは、3.7%ほどとなります。


■利回り相場

コインパーキング経営における表面利回りの相場は、15~30%程度といわれています。
しかし、上述の通り、表面利回りは初期費用やランニングコストが含まれておらず、現実的な数字といえるかははなはだ疑問です。
実質利回りの相場は4%ほど。

ただし、設備や立地、料金設定などを工夫すれば、20%以上といった高利回りを実現することも夢ではありません。



■コインパーキング経営で高い利回りを出すポイント

コインパーキング経営において何をすれば高い利回りを出せるのか?
高利回りを実現するためにやっておきたいことを紹介します。

・ポイント1.土地選びが大事

高利回りを出すうえで、大事なのが立地です。
コインパーキング経営をするうえにおいて、土地選びは最重要ポイントといっても過言ではないでしょう。
成功させるためにも、土地選びは慎重に行っていくことが大事です。
コインパーキング経営に向いている土地の条件のひとつ目が、繁華街や病院、商業施設といった人通り・車通りの多い場所の近く。
人通り・車通りの多いところは、駐車ニーズが自然と高まりやすいです。
また道路幅が5メートル以上ある場所や高低差がないところも、コインパーキング経営に向いています。
すでに土地を持っている人も、その土地がコインパーキング経営に適しているかどうかをまずは判断しましょう。
自分で判断できない場合は、コインパーキング経営を専門としている業者に相談するのもいいと思います。

・ポイント2.コストをかけすぎない

高利回りを実現するためには、初期費用やランニングコストを抑えることも大事です。
安価な土地を選ぶのはもちろん、土地代の値下げを交渉したり、仲介手数料が安い不動産会社を選んだりすることも大切です。
管理業者も安価なところを選ぶと、高利回りを実現できるかもしれませんが、だからといって、料金だけで管理会社を選ぶのはNG。
管理会社が適切に管理してくれなかったおかげで、稼働率が下がってしまったり、トラブルに巻き込まれたりする可能性も出てきます。


■高利回りが実現できそうか、まずは相談しよう

コインパーキング経営における、利回りについてお伝えしました。
コインパーキング経営は人件費などがほとんどかからず、高利回りを実現できる土地活用法の一つといえます。
もし遊休地など土地活用に困っているところがありましたら、ユアーズ・コーポレーションにご相談ください。
その土地でコインパーキング経営をした場合、どれくらいの利回りが出そうかプロが算出します。
その数値などを参考に、コインパーキング経営をするかどうかをぜひご判断ください。

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