駐車場経営は利回り重視！シミュレーションも紹介

駐車場経営は安定した収益が期待できる土地活用の一つですが、その利益を最大化するためには、利回りを意識する必要があります。

とはいえ、利回りがどのようなものか、わからないことも多いのではないでしょうか？

 

そこで本記事では、駐車場経営における利回りの必要性や相場、高い利回りを実現するポイントなどを、シミュレーションとともに解説します。

駐車場経営で安定した収益を実現したい方は、ぜひ参考にしてください。

駐車場経営の利回りの種類

“利回り”とは、投資した資本に対して1年間でどれだけの収益を得られるかを示す指標で、その数値が高いほど、多くの利益が期待できます。

つまり、利回りを計算すれば、駐車場経営の収益性を正しく把握し、投資判断の精度を高めることができるのです。

利回りには複数の種類がありますが、駐車場経営では、特に“表面利回り”と“実質利回り”の違いとその計算方法を理解しておきましょう。

表面利回り

表面利回りとは、1年間の駐車場収入を土地価格で割って求める指標であり、“グロス利回り”ともよばれます。

この数値を算出することで、その駐車場経営の収益性を大まかに把握できるようになります。

 

駐車場経営の表面利回りを求める式は以下の通りです。

 

表面利回り（％）＝年間駐車場収入（満車時）÷土地価格×100

 

このように、表面利回りは簡単に算出できるため、駐車場用地を選定する際の初期判断に役立ちます。

 

駐車場経営を検討する際には、まず表面利回りを確認し、その土地が駐車場として適しているかどうかを判断するとよいでしょう。

 

しかし、上記の計算式からもわかるように、表面利回りには駐車場整備のための初期費用や維持費用が含まれていないため、実際のお金の流れとは異なります。

また、年間駐車場収入は満車時を想定して計算されている点にも注意が必要です。

実質利回り

一方、駐車場経営に必要な初期費用や維持管理費などを考慮した指標が“実質利回り”です。

“ネット利回り”ともよばれ、次の計算式で求めることができます。

 

実質利回り（％）＝（年間駐車場収入－ランニングコスト）÷（土地価格＋初期費用総額）×100

 

実質利回りは実際のキャッシュフローに基づいて算出するので、より現実的な収益性を把握するうえでは重要な指標です。

この値は、稼働率を上げることで高くできるので、どうしたら利用者が増えるかを考えることが収益性を高めることにつながります。

実質利回りの計算で含めるべき費用の種類

実質利回りの計算に含めるべき主な諸費用を解説します。
ここでは、初期費用とランニングコストに分けて説明します。

初期費用

駐車場経営の実質利回りを計算する際には、土地の整備費用、設備導入費をはじめ、事業開始までにかかるすべての投資額を初期費用として算入します。

 

計算式の分母に入る初期費用を小さくすることが実質利回りの改善につながります。
主なものを挙げると、次の通りです。

 

【駐車場の実質利回り計算で算入する初期費用】

• 設備・工事費用（建物撤去費用、舗装工事など）
• 区画線・車止め設置費用
• 機械設置工事費（コインパーキングの場合）
• 不動産取得税・手付金（土地購入時）
• その他（不動産取得税、登録免許税、司法書士報酬、各種調査費用）

 

機械設置費用としては、料金精算機（購入またはリース）、ロック板/ゲート設備、監視カメラ・照明、看板・案内表示などが含まれます。
コインパーキング経営では特に、これらの機械類の設置費用が大きいため、実質利回りを基に経営判断を行う必要があります。

ランニングコスト

一方、年間の駐車場収入から差し引くべきランニングコストには、以下のような費用が含まれます。
計算式の分子に入るこの値を小さくし、収入を極大化することが、実質利回りを引き上げることになります。

 

【駐車場の実質利回り計算で算入するランニングコスト】

• 管理委託料
• 定期的な設備のメンテナンス・修繕費
• 固定資産税などの税金
• 水道・光熱費
• 清掃費
• 損害保険料
• 通信費
• その他雑費

 

管理委託費は、管理会社に運営を委託する場合に発生する費用です。
多くの場合、売上（賃料）の一定割合が差し引かれます。
ランニングコストでは、この管理委託料の影響が大きいため、管理会社の選定や契約内容を慎重に検討することがポイントです。

 

税金では固定資産税のほか都市計画税、事業税・所得税が毎年課税されます。
清掃費は定期的な敷地内の清掃にかかる費用ですが、管理会社と契約していれば契約料に含まれるので必要ありません。
損害保険料は火災保険や賠償責任保険などの費用、通信費は精算機と管理センター間の通信などにかかる費用です。

駐車場の経営方法

駐車場には大きく分けて「月極駐車場」と「コインパーキング（時間貸し）」の2つのスタイルがあるのはご存じでしょう。
それぞれの特性に応じて収益性には明確な違いがあり、利回りにも差が見られます。

月極駐車場

月極駐車場とは、管理会社や利用者と1か月単位で区画を契約し、毎月定められた賃料を徴収する有料駐車場のことです。
設備類がないか少ないため、初期費用は比較的少額で済みます。

 

月極駐車場の実質利回りの相場は、年間４％程度ですが、契約者が契約を継続すれば安定した収益が期待できます。
ただし、立地によっては空きが出やすいこともあるため、近隣に大きなマンションが多く”駐車場難民“が発生しそうな場所が月極の立地に望ましいといえるでしょう。

コインパーキング

コインパーキングは、不特定多数の利用者に、時間単位で駐車スペースを貸して高収益を上げるスタイルの駐車場です。
収益は“1時間あたりの駐車料金×利用台数×利用時間”で決まります。

 

駅前や繁華街などの立地に適しており、うまく運営できれば月極を大幅に上回る高収益を狙える点が魅力です。
表面利回りの相場は10〜15％前後と高めですが、その分設備投資や維持管理コストがかかるため、実質利回りでは月極と大差ないケースも見受けられます。

 

駐車場料金のこまめな切替え（時間帯別料金の設定など）、清潔・安全度のアップ、クレームの迅速な処理等によってリピーターを確保し、稼働率を落とさない工夫が必要です。

駐車場経営における利回りの相場

駐車場経営において、表面利回りと実質利回りとの違いや算出方法はおわかりいただけたと思います。

しかし、計算式に当てはめて数字を出したものの、果たしてその結果が、世間の相場と比べて適切かどうか判断するのは難しいのではないでしょうか。

 

ここでは、それぞれの利回りの相場がどの程度なのかを解説します。

さらに、相場を理解するにあたって意識しておくべき、コインパーキングの駐車料金と駐車場の稼働率についても説明しますので、あわせてご確認ください。

実質利回りの相場

一般的に表面利回りの相場は、月極駐車場は5～15％、コインパーキングでは15～30％となっています。

この数字を見ると、利回りの高いコインパーキングのほうが月極駐車場より利回りが高く、より多くの利益が期待できるのがわかります。

 

しかし、先述のように表面利回りには初期投資やランニングなどの諸経費が考慮されていないため、実際の収益とは異なるという点に注意が必要です。

現実のお金の流れに近い実質利回りの相場は、月極駐車場もコインパーキングも4％前後となっています。

 

このことからも、より高額な初期投資が必要なコインパーキングのほうが高い利益を得られる可能性が高いと考えられます。

ここで意識すべき点は、利回りは立地や稼働率、土地価格など駐車場の地域によって変動するということです。

 

たとえば、地価の高い都市部では駐車場料金を高く設定できる一方で、初期投資額も大きくなるため、必ずしも利回りが高くなるとは限りません。

逆に、地方の土地価格が低いエリアでは初期投資を抑えられるため、利回りが高くなる場合もあります。

地域別の収益の相場

では、地域によって駐車場経営で得られる収益相場にどれぐらいの差があるのかを見てみましょう。

総務省統計局の「小売物価統計調査（動向編）」によると、地域ごとの月極駐車場およびコインパーキングの収益相場は以下のようになっています（2025年1月時点）。

 

【コインパーキングの収益相場】

地域	月極駐車場（1台あたり）	コインパーキング（1時間あたり）
東京23区	692円	27,139円
札幌	407円	12,433円
名古屋	527円	6,833円
大阪	433円	20,000円
広島	320円	12,100円
福岡	200円	13,053円

 

東京23区や大阪のような大都市では収益相場が高めですが、土地の価格も高いため、必ずしも利回りが高いとは限りません。

そのため、単純に収益額だけでなく、初期投資や維持費を考慮した収益性の分析が必要になります。

また、駐車場の料金設定は地域の相場に応じて適切に行わなければなりません。

 

相場よりも高い料金を設定すると利用者が減り、逆に安くしすぎると利益が上がりにくくなるためです。

周辺の駐車場の価格を調査し、商業施設の駐車場の稼働状況なども参考にしながら、適正な価格設定を行いましょう。

 

参照元：小売物価統計調査（動向編）

小売物価統計調査 小売物価統計調査（動向編） 月次 2025年1月 | ファイル | 統計データを探す | 政府統計の総合窓口 

コインパーキングの駐車料金

月極駐車場と違い、コインパーキングの駐車料金には“通常料金”と“最大料金”の2種類があります。

 

通常料金とは、一定時間ごとに加算される料金システムです。

「30分〇〇〇円」「60分△△△円」といったかたちで設定されており、利用時間が長くなるほど駐車料金も増えます。

 

また、時間帯によって料金が異なる場合があり、昼間と夜間で異なる料金設定となっている場合もあります。

一方、最大料金は、一定の金額を超えるとそれ以上は加算されない料金システムです。

 

たとえば「8～24時　1時間600円　最大料金2,000円」と設定されている場合、この時間帯であれば、何時間駐車しても2,000円を超えることはありません。

最大料金の適用が1日ごとにリセットするかどうかも、利用率や収益に関わる重要なポイントです。

 

どちらの方式にするかは、その地域の駐車場需要や競合の状況などを分析して判断する必要があります。

駐車場の稼働率

駐車場経営において利回りを考えるにあたっては、稼働率を意識することも重要です。

稼働率とは、駐車スペースがどの程度利用されているかを示す指標で、月極駐車場とコインパーキングでは計算方法が異なります。

 

【月極駐車場の稼働率の計算式】

稼働率（％）＝契約済みの駐車区画の数÷全駐車区画の数×100

 

【コインパーキングの稼働率の計算式】

稼働率（％）＝1日あたりの駐車時間（1日）÷ 24時間×100

 

高い稼働率を維持できれば、駐車場経営の利回り向上につながります。

そのためには、周辺の駐車場料金を調べたうえで、適切な料金設定が必要です。

 

また、立地条件や運営方法も稼働率に影響を与えるため、定期的な見直しや改善の実施も求められます。

 

関連記事：コインパーキング経営で得られる利益と経営のコツを紹介

駐車場の利回りシミュレーション

ここまでの内容を踏まえ、具体的な条件を設定して、実際の利回りをシミュレーションしてみましょう。

月極駐車場の利回りシミュレーション

月極駐車場を以下の条件のように想定します。

 

【月極駐車場の利回りシミュレーションの条件】

• 駐車可能スペース：15台
• 1台あたりの月額賃料：18,000円
• 土地の価格：2,500万円
• 土地の整地など初期費用：400万円
• ランニングコスト（税金・委託管理費など）：年間250万円
• 稼働率：90％

表面利回り

以下が表面利回りを求める計算式です。

年間駐車場収入（満車時）÷土地価格×100

 

この式に当てはめて計算すると、表面利回りは約13％となります。

（18,000円×15台×12か月）÷2,500万円×100≒13％

実質利回り

実質利回りは以下の計算式で求められます。

（年間駐車場収入－ランニングコスト）÷（土地価格＋初期費用）×100

 

上記の条件を当てはめてみましょう。

（18,000円×15台×0.9×12か月－250万円）÷（2,500万円＋400万円）×100≒1.4％

 

実質利回りは約1.4％となり、表面利回りと大きな差があることがわかります。

月極駐車場は比較的安定した収益を期待できますが、稼働率やランニングコストの影響を受けやすい点に注意が必要です。

コインパーキングの利回りシミュレーション

次に、コインパーキングを運営する場合の利回りを計算してみましょう。

想定する条件は以下の通りです。

 

【コインパーキングの利回りシミュレーションの条件】

• 駐車可能スペース：8台
• 1台あたりの賃料：1時間あたり450円
• 土地の価格：2,500万円
• 土地の整地など初期費用：600万円
• ランニングコスト（税金・委託管理費など）：年間280万円
• 稼働率：35％

表面利回り

表面利回りの計算式は以下です。

年間駐車場収入（満車時）÷土地価格×100

 

先の条件で計算した結果、表面利回りは約44％となりました。

（450円×24時間×8台×365日×0.35）÷2,500万円×100≒44％

実質利回り

引き続き、実質利回りのシミュレーションをしてみましょう。

 

以下の計算式に当てはめて計算します。

（年間賃料－ランニングコスト）÷（土地の価格 + 初期費用）×100

 

結果は、以下の通りです。

（450円×24時間×8台×365日×0.35－280万円）÷（2,500万円+600万円）×100≒27％

 

月極駐車場に比べ、コインパーキングは高い収益性が期待できるものの、稼働率の変動や競合の影響を受けやすいため、事前の市場調査が重要です。

駐車場利回りを左右する要因

シミュレーション結果からも分かるように、駐車場経営の利回りはさまざまな要因によって大きく変動します。

 

上記に挙げた稼働率やランニングコストなど以外に、特に大きな影響を与えるのが、運営方式の違いと管理を委託するパートナー企業の選択です。
ここからは、それぞれの選択肢が利回りにどのように影響するのかを詳しく解説します。

運営方式の違い

駐車場経営には、“一括借り上げ・自主管理・管理委託”の3つの運営方式があります。

どの方法を選択するかによって、初期費用だけでなく維持費も大きく変わってきます。

 

また、それぞれ異なる特徴やメリット、デメリットがあるため、目的や状況に適した方法を選ぶことが非常に重要です。

一括借上げ（サブリース）

土地を運営会社に貸し出す方法で、通常はコインパーキングに用いられます。

駐車場の建設、運営、撤去に至るまで、土地の貸主は一切かかわることはありません。

精算機や看板の設置費用も運営会社が負担します。

 

収益は毎月運営会社から支払われる定額の借地料のみで、稼働率が落ち込んでも一定の利益が保証されますが、駐車場収入が上振れしてもオーナーの利益とは無関係です。

自主管理や管理委託のように駐車場経営で得た最大限の収益を得ることはできず、利回りを高くするのは難しいといえます。

 

しかし、駐車場の利用状況にかかわらず安定した収入を得られるうえ、駐車場管理もすべて任せられるメリットは大きいといえるわけで、その辺をどう判断するかでしょう。

「収入の変動リスクを避けて、運営の手間もかけたくない」という方、「将来駐車場経営を行う際の経験を積んでおきたい」方には、一括借り上げはおすすめの方法といえます。

自主管理

自主管理とは、駐車場の管理・運営を土地オーナーが自主的に行う方法です。

料金精算機の設置や設備管理、メンテナンス、トラブル対応もすべて自力で行わなくてはなりません。
管理会社への委託手数料が発生しないため、収益を最大化できますが、その分手間と労力がかかるため、駐車場への距離が近く、体力的にも余裕がある方が向いています。

 

高い利回りを得られる方法ですが、サラリーマンの副業には不向きです。

駐車場経営を始めるには、事前の周辺リサーチや宣伝活動が欠かせませんが、自主管理では難しい面があるでしょう。

 

１人でもできる募集・提案方法としては、駐車場専門のマッチングサイト、自社Webサイト、オンライン広告などインターネットを活用した方法があります。

また、現地看板を掲出したり、地元の不動産会社に相談したり、チラシのポスティングといった地域に根差した従来型の方法もあるので検討してみましょう。

管理委託

管理委託とは、駐車場の運営会社に駐車場の管理を委託する方法です。

清掃、巡回、集金、問い合わせ・クレーム対応、設備の点検といった日常的な業務を委託できます。

委託できる業務範囲は契約内容によりますが、一般的には利用者の管理、売上報告、稼働率向上の施策立案なども含まれます。

新規契約者の募集や契約手続きなどを引き受けるケースや、運営会社からの経営アドバイスを受けることも可能です。

 

これらのかなり広範な業務を、オーナーが管理手数料を支払うことで、委託できるわけですからそのメリットは小さくありません。

利回りは自主管理ほど高くなくても、安定した収入を確保できます。

ただし、設備の設置費用などは土地オーナーが負担するため、個人経営と同様に初期費用は大きくなります。

パートナーの管理会社の違い

駐車場経営ではパートナーとなる管理会社の選定も利回りに大きく影響を与えます。

適切な管理会社を選ぶことで高い利回りを維持し、長期的に安定した経営を実現できるためです。

したがって、管理会社を選ぶ際は慎重に検討しなければなりません。

 

管理会社の役割には、運営管理だけでなく、収益性を高めるためのプランニング、市場調査、集客施策の実施などが含まれます。

そのため、管理業務の実績だけでなく、経営戦略の提案力も重視することが大切です。

 

また、迅速な対応力も重要なポイントです。

駐車場経営では、利用者からのクレーム対応や設備トラブルが発生する場合があります。

そうした事態になっても、迅速に対応してくれる管理会社であれば、利用者の満足度を維持でき、安定した稼働率につながります。

そのうえで、できれば駐車場予定地の近くに営業所がある管理会社がおすすめです。

 

その地域の需要や地域性などを把握しているため、収益性の高い運営が期待できるためです。

以上の点を踏まえながら、複数の管理会社を比較して検討すれば、適切なパートナーを見つけることができるでしょう。

駐車場経営で利回りを高くするポイント

ここまで、駐車場経営における利回りの重要性について解説してきましたが、おわかりいただけたでしょうか。

最後に、利回りを高くするために押さえておくべき5つのポイントをお伝えします。

 

これらを意識することで、安定した高い利回りでの駐車場経営につながるでしょう。

ポイント①ニーズのある土地を選ぶ

駐車場経営の成功は、周辺のニーズに合った立地を選べるかどうかにかかっています。

駐車場ニーズのある土地を見極められれば、高い稼働率を維持し、安定した収益を得ることが可能です。

 

たとえば、コインパーキングを経営する場合は、多くの人が短時間で利用する場所を選ぶ必要があります。

観光地や商業施設の近く、イベント会場周辺などは、駐車場の回転率が高くなりやすいため、利回りの向上が期待できるでしょう。

 

一方、月極駐車場では、長期間安定して利用される立地でなければなりません。

アパートやマンションが多い住宅街なら駐車場の需要も高いと想像できます。

またオフィス街なら、法人契約による長期間の契約が見込めます。

 

このように、周辺のニーズを的確に把握し、それに合った駐車場運営を行うことが成功の鍵となるのです。

ポイント②コストを削減することを意識する

可能な限りコストを抑えるのも重要なポイントです。

特に初期費用とランニングコストの削減を意識すれば、利回りの向上につながります。

初期費用を抑える方法として、土地の取得コストを低くすることが考えられます。

市場価値が低い土地でも、需要がある場所ならば収益化が可能です。

 

また、駐車場内の舗装を行わずに砂利敷きにすれば、工事費用を削減できますが、利用者の利便性も考慮し、地域の環境に適した方法を選ぶ必要があります。

ランニングコストを抑えるためには、管理費用の安い業者を選ぶようにすれば、利回りを高めることが可能です。

 

ただし、「安かろう、悪かろう」では逆に収益が悪化してしまうため、安くても、管理がしっかりと行き届いているかどうかを確認して選ぶようにしましょう。

ポイント③周辺の駐車場を調査する

駐車場投資を検討する際には、地域の駐車場需要と供給のバランスを把握することが重要です。

周辺の競合コインパーキングの利用状況や地域の交通事情を徹底的に調査しましょう。

この調査が不十分のまま見切り発車で開業すると、安定経営へのハードルは上がってしまいます。

また、駐車場開設に踏み切ったあとも、定期的な市場調査は適切な料金設定と競争力確保のための重要な判断材料となります。

 

競合コインパーキングを調査する際の主な項目は以下の通りです。

 

【競合コインパーキングの主な調査項目】

• ①料金設定
• ②稼働状況
• ③立地と環境
• ④設備とサービス

 

競合の料金設定では、時間あたりの料金、最大料金（平日・休日）を調査します。

これにより、地域の駐車場市況が把握できます。

 

稼働状況は、平日・休日、昼・夜、雨天時など、異なる時間帯や天候で実際に現地を訪れて行う空車状況の調査です。

同時にピーク時にどの程度埋まっているかも観察すれば、そのエリアの需要の高さがわかります。

稼働率80%以上が安定してコインパーキングを経営できる一応の目安です。

 

立地と環境の調査は、コインパーキングの立地（商業施設、オフィス街、住宅街、駅周辺）によって主たるターゲットを想定するのが目的です。

目的地（駅、商業ビルなど）からの距離や、車・人の流れ（交通量）を導線として確認します。

 

設備とサービスについては、競合駐車場の規模を把握し、ロック板式、ゲート式など設備のタイプによる違いや、使いやすさを確認します。

同時に清潔さ、照明の明るさ、防犯カメラの有無なども比較検討しておきましょう。
これらの調査は、料金設定や需要の正確な把握、差別化戦略の策定、需要特性に応じた月極、コインパーキングの選択など経営の成否を左右する判断の重要なデータとなります。

ポイント④EVスタンドを設置する

駐車場の利回りを高める方法の一つに、EV（電気自動車）充電スタンドの設置も挙げられます。

EVの普及が進むなか、充電設備の不足が課題となっているため、駐車場に充電スタンドを設置すれば、新たな需要を取り込むことが可能です。

さらに、急速充電スタンドならば短時間で充電が可能となり、利用者の満足度向上につながるでしょう。

 

EV充電スタンドは、政府の補助金を活用すれば初期投資を抑えつつ導入できるうえ、競合との差別化も図れ、駐車場の集客力向上が期待できます。

今後の市場動向を踏まえると、EV充電スタンドの導入は長期的な収益性を高める有効な手段といえます。

ポイント⑤実績ある専門会社に相談する

駐車場経営で高い利回りを実現するためには、実績のある専門会社に相談することが重要です。

専門会社なら駐車場市場の動向や適切な土地選定に関する豊富な知識を持ち、最適な運営方法を提案してくれます。

 

たとえば月極駐車場なら、集客力の高い不動産会社に管理を委託することで空車リスクを軽減できます。

また、相場調査や料金改定を定期的に行ってくれる業者なら、収益の最大化も可能です。

さらに、土地探しから工事・運営まで一括でサポートしてくれるところを利用すれば、初期費用や運営コストを抑えられるでしょう。

 

このように、駐車場経営を成功させるには、信頼できるパートナー選定が大切です。

可能であれば、1社ではなく複数の専門会社に相談し、ご自身のニーズに合ったパートナーを選ぶことをおすすめします。

 

関連記事：コインパーキングの料金相場とは？留意すべき最大料金も解説

駐車場経営で利益を上げるには、利回りを意識しよう

本記事では駐車場経営における利回りの重要性について、シミュレーションとともに、利回り相場や収益を向上させるポイントについて解説しました。

利回りには表面利回りと実質利回りがありますが、初期費用や維持費を考慮した実質利回りを把握することで、より正確に収益性を見極められます。

 

また、月極駐車場とコインパーキングでは収益性やコストが異なるため、土地の条件や周辺需要に応じた選択が必要です。

さらに、運営方式や管理会社の選定などを検討することで、利回りを最大化できます。

 

駐車場経営の成功には専門会社のサポートが欠かせません。

コインパーキングの経営をご検討なら、経験豊富なユアーズコーポレーションへご相談ください。

 

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