駐車場経営の初期費用とは？コインパーキング経営のポイントも紹介

「駐車場経営にかかる初期費用とは？」
「コインパーキングの経営方法やメリット・デメリットは？」
「そもそも初期費用をかけずに経営は始められる？」

 

土地利用のひとつ、コインパーキング経営。
日本で年々増加している空き家問題の解決策としても注目されています。

 

そこで本記事では、コインパーキング経営の初期費用に関する冒頭の疑問について、詳しく解説していきます。
コインパーキング経営を始めようとしている方は、ぜひ最後までご覧ください。

駐車場経営とは？

駐車場経営とは、所有する土地を駐車場として整備し、利用者に貸し出すことで賃料収入を得る土地活用方法です。
主に、毎月決まった料金で貸し出す“月極駐車場”と、時間単位で料金が発生する“コインパーキング”の2種類に大別されます。

月極駐車場

月極駐車場は特定の個人あるいは法人と契約を結び、１か月単位で駐車場料金を徴収するスタイルです。
定期契約を前提とした、長期にわたって毎月一定の賃料が得られる安定収益志向の方に向いた経営方式といえます。
大規模な設備投資を必要としないシンプルな土地活用法の一つです。
住宅街やオフィス街など、定常的な駐車需要が見込めるエリアでは、一定の月極契約の需要が見込めます。

 

たとえば、都内の住宅街で20坪ほどの土地を使い、1台月額20,000円で4台分を貸し出せば、月収は最高80,000円になります。

コインパーキング

ある程度の設備投資は必要ですが、立地条件が良ければ月極駐車場の何倍もの収益を機動的に稼ぎ出せるのがコインパーキングです。
精算機やゲート、照明、防犯カメラなどの設備が必要で、トラブル対応や機器の保守管理といった月極にない業務も発生します。

 

コインパーキングが成功するかどうかは、高い回転率を可能にする立地条件に恵まれている否かにかかっています。
立地条件が整っている場合は、コインパーキングは非常に魅力的な経営スタイルとなるでしょう。
駅前や繁華街、大型ショッピングセンターや大きな病院・公共施設の周辺であれば、おおむね好立地といえます。

 

月極もそうですが、スポット需要主体のコインパーキングは24時間駐車でスペースが埋まっているということはありません。
駐車スペースを先ほどの月極と同じ4台分とし、1時間1,000円の駐車料金で1回あたりの利用時間を平均２時間として、１日10台の利用を見込んだとします。
この場合は単純計算で日収２万円、月収は60万円ほどになります。

 

もちろん、初期投資やランニングコストなどもろもろの費用を差し引いた実質利益はそこまで多くなりません。
それでも立地条件によっては月極駐車場とは比較にならない高収益を生み出せるのは確かです。

 

コインパーキングの収益は、料金設定と稼働率によって大きく変動します。
平日の昼間、夜間、休日などで料金を変えたり、最大料金を設定したりと、戦略的な料金設定が収益を最大化する鍵となります。

駐車場経営のメリット

駐車場経営のメリットは、やはり初期投資の少なさと転用のしやすさにあります。
狭小地や変形地でも制限を受けにくく、将来的に他の用途へ切り替えることも容易です。
アパート経営のように建物を建てる必要がないので、半月～１か月程度の短い準備期間で開業でき、不動産経営につきものの空室リスクに悩まされることも少ないでしょう。

 

また、建物のように修繕に多額の費用を要することもなく、自然災害にも強いのが駐車場経営のメリットです。

駐車場経営のデメリット

駐車場経営は、メリットばかりではありません。
需要がない場所で始めることが絶対条件なのは言うまでもないでしょう。
コインパーキングにおいては精算機や設備の故障対応、無断駐車への対応など、日常的な管理業務は不可欠です。
これらの労務なくして「簡単に儲かる」わけではないので、正しい理解と事前準備は絶対に必要です。

 

駐車場経営はまた、固定資産税や相続税の査定で更地扱いのため、賃貸住宅経営と比較して節税効果はほぼありません。
住宅用地と比較して、コインパーキングの土地は固定資産税が約6倍になるケースもあります。
この点は認識が必要です。

コインパーキングの経営方法

ここからは、コインパーキングの経営方法について解説していきます。
一般的には、以下の3パターンのいずれかが採用されます。

 

【コインパーキングの経営方法】

• 個人経営
• 一括借り上げ
• 管理委託

 

それぞれ見ていきましょう。

 

関連記事：コインパーキングは儲かる？利点欠点や経営成功のコツも紹介

方法①個人経営

個人経営は、土地のオーナー様自身が設備の導入から管理・運営まですべてを行う方法です。
駐車場のレイアウト設計、設備の選定・購入、料金設定、集金、清掃、トラブル対応など、すべての業務を自分で行います。 

 

売上がすべて自身の収益になるため、高稼働を維持できれば最も大きなリターンが期待できるのがメリットです。
一方で、後述する土地の整備費用や高額な機器設備費用など、すべての初期費用を自己負担しなければなりません。
また、日々の運営業務や利用者とのトラブル対応にも手間と時間がかかるため、経営に関する知識やノウハウが求められる方法といえるでしょう。 

方法②一括借り上げ

一括借り上げは、駐車場運営会社に土地を貸し出し、運営会社が自社の費用負担で駐車場経営を行う方式です。
サブリース方式とも呼ばれます。土地のオーナー様は、運営会社から毎月固定の土地賃料を受け取ります。

 

最大のメリットは、土地を貸すだけなので初期費用が一切かからない点です。
設備の導入や運営管理はすべて運営会社が行うため、手間もかかりません。
駐車場の稼働状況に関わらず、安定した賃料収入が得られるため、リスクを抑えて手軽に土地活用を始めたい方に適しています。
ただし、収益は固定賃料のみとなるため、個人経営に比べて大きなリターンは期待しにくい側面があります。 

方法②管理委託

管理委託は、土地の整備や設備の導入といった初期投資はオーナー様自身が行い、日々の運営・管理業務を専門の運営会社に委託する方法です。
オーナー様は、駐車場の売上から運営会社へ管理委託料（一般的に売上の5%～10%程度）を支払います。 

 

個人経営のようにすべての業務を自分で行う必要がなく、運営の手間を大幅に削減できるのがメリットです。
また、収益は売上から経費を差し引いた分となるため、一括借り上げよりも高い収益性を期待できます。
初期費用は自己負担となりますが、運営のプロに任せることで安定した稼働を目指せる、個人経営と一括借り上げのバランスを取った経営方法といえるでしょう。 

月極駐車場の経営にかかる費用

駐車場経営にかかる費用には、大別して初期費用とランニングコストがあります。月極駐車場の初期費用は土地の整備（舗装、区画線、車止めなど）や看板設置に費用がかかる費用が大半です。
ランニングコストとしては管理費、税金、保険料、修繕費、電気代などが発生します。

 

初期費用は土地の状態や舗装方法によって異なり、10台規模で数百万円程度が目安です。
ランニングコストは管理を委託するかどうかで変動し、自主管理の場合は月数万円から十数万円程度、管理委託の場合は売上の5〜10%が目安です。

初期費用

月極駐車場にかかる初期費用は以下の通りです。

 

【月極駐車場にかかる初期費用】

• 建物がある場合には解体費用
• 草木を抜き土地を慣らす費用
• アスファルトや砂利を敷く費用
• 隣の敷地とのフェンスを立てる費用
• 車止めの費用
• 募集看板を立てる費用
• 区画のラインを引く費用

 

月極駐車場を始めようとする土地に建物が立っている場合は取り壊し費用がかかりますが、それ以外はさほど高額な設備はありません。
月極駐車場が比較的安価に始められると言われるのには、費用面の理由もあります。

ランニングコスト

月極駐車場にかかる主なランニングコストは以下の通りです。

 

【月極駐車場にかかるランニングコスト】

• 管理費（個人経営の場合は必要なし）
• 税金
• 保険料
• 修繕費
• 光熱費
• 広告宣伝費
• その他の費用

 

管理費は管理委託の場合、売上の5〜10%程度が目安で集金、清掃、トラブル対応などの管理業務が含まれます。
税金は固定資産税、所得税（または法人税）、保険料は万が一の事故に備えるための賠償責任保険などが主なものです。

 

修繕費は舗装のひび割れ、照明の球切れなどの定期的なメンテナンスや補修費用、光熱費は照明や看板の電気代、広告宣伝費は募集のためのチラシ作成や配布費用など。
その他の費用として、地域によっては町内会費などが必要になる場合があります。

コインパーキングの経営にかかる費用

コインパーキング経営には、初期費用として舗装、精算機、ロック板など、ランニングコストとして固定資産税、管理委託費、電気代などがかかります。
初期費用は駐車場の規模や設備で大きく異なりますが、一般的には駐車台数1台あたり数十万～100万円程度が目安です。

 

ランニングコストは、自主管理か外部に委託するか、駐車場の規模などによって大きく変動します。
個人経営や管理委託方式の場合、これらの費用はオーナーの負担となります。

初期費用

コインパーキングの初期費用の主な内訳は、舗装工事、精算機、車止め、看板、照明などの設備費用で、これは土地の整備方法や規模によって変動します。
運営会社に土地を借り上げてもらう一括借り上げ方式であれば、初期費用がかからないのが一般的です。

 

【コインパーキングにかかる初期費用】

• 舗装工事費
• 精算機導入費
• ロック板設置費用
• 車止め設置費用
• 看板設置費用
• 照明設備費用

 

舗装工事はアスファルト舗装かコンクリート舗装か、また区画線の数によって費用が上下します。
精算機は1台あたり50万円程度、ロック板は1台あたり10万円程度が目安、車止めは１台当たり数千円です。
看板設置費用は、大きさや種類にもよりますが、合計で10万～30万円程度を見込んでおくとよいでしょう。
視認性の高い看板は集客に直結するため、重要な投資といえます。
そのほか、開業場所によっては歩道の切り下げ工事が必要な場合もあります。

 

駐車場経営で初期投資として必要となる３つの項目について経営方式別に見たのが下表です。
月極を３つの経営方式はいずれもコインパーキングの場合ですが、個人経営ではすべて自分で行う手間がかかるのに対し、一括借り上げは運営会社に丸投げという違いがあります。

 

経営タイプ	土地整備	機器等設置	看板設置
月極	必須	×	×
個人委託方式	必須	必須	必須
管理委託方式	必須	×	×
一括借り上げ方式	×	×	×

ランニングコスト

 コインパーキングのランニングコスト（運営管理費）は以下の通りです。

 

【コインパーキングにかかるランニングコスト】

• 清掃・巡回費</li>（個人経営の場合は必要なし）
• 電気代
• 設備メンテナンス費
• 通信費
• 保険料
• 管理委託費
• 税金

 

清掃・巡回費は清掃頻度によって変動しますが、月額1万～3万円程度が目安です。
電気代は照明や精算機などの稼働にかかる費用、設備メンテナンス費は機器の点検や修理、保守にかかる費用です。
また、通信費は遠隔監視システムの利用などに伴う費用で、消耗品費はレシートなどの購入費用が主なものですが、コインパーキングの回転率によって変動します。保険料は施設賠償保険などの費用で任意です。

 

コインパーキングの運営を管理会社に委託する場合の管理委託費は、駐車場収入の5～10％程度が相場です。
税金のうち固定資産税と都市計画税は固定資産税評価額に税率を乗じて算出されますが、償却資産税、消費税、所得税など、事業形態によって追加で発生する税金もあります。

駐車場経営の収益のシミュレーション

駐車場経営の収益性は、月極駐車場とコインパーキングで大きく異なります。
ここでは、具体的な条件を設定して、実際の利回りをシミュレーションしてみましょう。

月極駐車場

月極駐車場を以下の条件のように想定します。

 

【月極駐車場の利回りシミュレーションの条件】

・駐車可能スペース：15台 ・1台あたりの月額賃料：2万円 ・土地の価格：2,500万円 ・土地の整地など初期費用：400万円 ・ランニングコスト（税金・委託管理費など）：年間250万円 ・稼働率：90％

 

これをもとに利回りのシミュレーションを行うと次のようになります。

なお、より正確を期すために利回りは実質利回りで計算します（実質利回りについては後述）。

 

• 実質利回りの計算式：（年間駐車場収入－ランニングコスト）÷（土地価格＋初期費用）×100

 

これに上記の条件を当てはめてみましょう。

 

 

 

（1万8,000円×15台×0.9×12か月－250万円）÷（2,500万円＋400万円）×100≒2.6％

 

つまり、実質利回りは約2.6％となります。

 

ランニングコスト（年間250万円）と整備費などの初期費用（400万円）、稼働率（90％）を考慮しない表面利回りを計算すると約14％で、実質利回りとは大きな差があります。
つまり、この月極駐車場は、みかけほど儲かっていないといえるわけです。

 

月極駐車場は比較的安定した収益を期待できるとはいえ、稼働率やランニングコストの影響を受けやすい点には注意が必要といえます。

コインパーキング

 次に、コインパーキングを運営する場合の利回りを計算してみましょう。
想定する条件は以下の通りです。

 

【コインパーキングの利回りシミュレーションの条件】

・駐車可能スペース：8台 ・1台あたりの月額賃料：1時間あたり450円 ・土地の価格：2,500万円 ・土地の整地など初期費用：600万円 ・ランニングコスト（税金・委託管理費など）：年間280万円 ・稼働率：35％（8.4時間満車）

 

実質利回りのシミュレーションをしてみましょう。
以下の計算式に当てはめて計算します。

 

（年間賃料－ランニングコスト）÷（土地の価格 + 初期費用）×100

結果は、以下の通りです。

 

（450円×24時間×8台×365日×0.35－280万円）÷（2,500万円+600万円）×100≒27％

 

 

実質利回りは27％と月極の約10倍となりますが、ランニングコストと初期費用を計算に加えない表面利回り44％とは大きな差があります。
実質利回りでこれに近づけるには稼働率を50％（12時間満車）にするか、駐車料金を1時間600円にしたうえで、稼働率を40％（9.6時間満車）に引き上げるしかありません。
稼働率が変動しやすく、競合の影響も受けやすいコインパーキングにとって、これは非常に高い壁です。
実質利回り40％というのはよほどの立地条件に恵まれない限り、コインパーキングでも達成困難な領域といえそうです。

コインパーキング経営を行う際のコツ

次に、コインパーキング経営を行う際のポイントを紹介します。
主なポイントは以下の3つです。

• 立地場所の需要に合わせて料金設定する
• 現地調査を行う
• 集客しやすい方法を考える
• 初期費用を抑える工夫をする
• 実質利回りで考える

それぞれ見ていきましょう。

 

関連記事：コインパーキング経営で得られる利益と経営のコツを紹介

コツ①立地場所の需要に合わせて料金設定する

収益を左右する最も重要な要素が料金設定です。
周辺の競合駐車場の料金を調査することはもちろん、駅、商業施設、病院、オフィス街といった周辺環境の特性を分析し、どのような利用者が、どの時間帯に利用するのかを予測することが不可欠です。

 

例えば、商業施設の近くなら短時間利用と長時間利用の両方に対応できる料金体系、オフィス街なら平日の日中利用者向けに最大料金を設定するなど、需要に合わせた柔軟な料金設定が求められます。 

コツ②現地調査を行う

コインパーキング経営での現地調査は最低限の準備です。
地域の交通量や人通り、近くの商業施設やイベントの有無を調査することで、将来の需要予測をより精密に行えます。

 

また、競合する駐車場の価格やサービス内容を把握し、自施設の強みと差別化ポイントを明確にすることも大切です。
利用客の需要と嗜好を踏まえたサービス展開が、経営の成功に直結します。

コツ③集客しやすい方法を考える

コインパーキング経営において、集客しやすい方法を考えることは大変重要です。
たとえば、SNSの活用や検索サイトへの掲載、地域に合わせた料金設定やキャンペーンを実施することで、顧客の関心を引き、利用を促すことが可能です。

 

また、駐車場の利便性を高めるために、案内看板の設置やオンライン予約システムの導入も検討しましょう。

コツ④初期費用を抑える

どんなに良い駐車場でも、その存在が認知されなければ利用されません。遠くからでも目立つように視認性の高い看板を設置したり、入口を広くして入りやすいレイアウトにしたりといった工夫が重要です。

 

また、最近では駐車場検索サイトやナビアプリに情報を掲載することも効果的な集客方法です。
管理委託会社や一括借り上げの会社は、こうしたWeb集客のノウハウも持っているため、パートナー選びの際のポイントにもなります。 

コツ⑤実質利回りで考える

投資した費用に対する収益の割合を表す“利回り”は、その数値が高くなるほど、高い収益が期待できる指標です。
土地の価格に対して、駐車場経営で年間どのくらいの収益を見込めるのかを表した数値として重要な判断材料となります。

 

利回りには“表面利回り”と“実質利回り”の2種類があり、コインパーキング経営では先ほども使った実質利回りのほうを用いるのが一般的です。
実質利回りは、実際に受け取る年間賃料と土地価格に、初期費用、ランニングコストなども加えて計算し、表面利回りより正確な収益の割合が出せます。
年間賃料は駐車料金と台数、駐車時間の掛け合わせですから、立地条件が良いとこの数字は大きくなります。
実質利回りは（年間賃料―ランニングコスト）÷（土地価格＋初期費用）×100で求めますが、相場は、月極駐車場・コインパーキングとも4％前後が目安です。

 

立地がよいところでは、50％を超えるコインパーキングもあり、同じ業態でも格差が大きいのが実情です。

駐車場経営の必要経費を抑えるコツ

駐車場経営を成功させるには、初期投資以外の必要経費を抑える工夫も大切です。

太陽光発電システムを導入する

コインパーキングでかかる光熱費は主に電気代です。
場内照明や看板の電力として、太陽光発電システムを導入することで、この電気代を削減できる可能性があります。

 

カーポート型の太陽光発電設備であれば、駐車スペースを確保しつつ発電が可能です。
設置には初期投資が必要ですが、長期的に見ればランニングコストの削減に繋がり、環境配慮型駐車場としてアピールできるメリットもあります。 

事業保険や税金控除でリスクをカバーする

駐車場内での事故や利用者とのトラブルは、経営において避けられないリスクの一つです。
こうした万が一の事態に備え、施設賠償責任保険などの事業保険に加入しておくことで、損害賠償などの大きな支出から経営を守ることができます。

 

また、税金面では、青色申告を行うことで最大65万円の特別控除を受けられるなど、様々な節税メリットがあります。
税理士などの専門家に相談し、活用できる制度は積極的に利用しましょう。 

駐車場経営を行ううえで意識すべきこと

駐車場経営を成功させるためには、節税などの金銭的な側面だけでなく、運営面においても常に意識を向けることが大切です。
例えば、不正駐車や料金未払い、場内での事故といったトラブルは必ず発生します。
こうした問題に迅速かつ誠実に対応できる体制を整えておくことは、利用者の信頼を得てリピート利用に繋げるために不可欠です。 

 

また、定期的な清掃や設備のメンテナンスを怠ると、駐車場の魅力はすぐに低下してしまいます。
常に清潔で安全な環境を維持する地道な努力が、長期的な安定経営の礎となります。
さらに、周辺環境の変化にも目を光らせ、将来的に駐車場経営以外の土地活用が最適と判断した際には、スムーズに転用できるよう、常にアンテナを張っておく視点も重要です。 

覚えておきたい駐車場の節税対策

駐車場経営に関連する税金を抑えるための具体的な方法をいくつか紹介します。

アスファルト舗装にする

初期費用は高くなりますが、アスファルト舗装は「構築物」として減価償却資産に該当します。

 

減価償却とは、資産の取得費用を耐用年数にわたって分割して経費計上できる仕組みです。
アスファルト舗装の法定耐用年数は10年なので、10年間にわたって費用を計上し、所得を圧縮することで所得税を抑える効果が期待できます。

アパート・マンションに付随した駐車場とする

もしアパートやマンションも所有している場合、その敷地内に入居者用の駐車場を設けることで、土地全体が「住宅用地」とみなされ、固定資産税の軽減措置を受けられる可能性があります。
これはあくまで賃貸住宅の入居者が利用する場合であり、不特定多数が利用するコインパーキングでは適用が難しい点に注意が必要です。

駐車場設備の総額を150万円未満にする

土地や家屋以外に、事業のために用いる構築物（アスファルト舗装など）や機械（精算機など）は「償却資産」として、固定資産税の一種である償却資産税の課税対象となります。
ただし、課税標準額の合計が150万円未満の場合は課税されません。

 

意図的に調整することは難しいですが、設備導入の際にこの基準を意識しておくことも一つの考え方です。

ユアーズ・コーポレーションの施工事例

ここで、ユアーズ・コーポレーションの施工事例から2件ご紹介します。

 

【施工事例1】

エリア	三軒茶屋
収容台数	4台
利用金額	8時～22時 25分/200円22時～8時 60分/100円24時間最大料金　1,800円夜間最大料金　400円

 

【施工事例2】

エリア	立石
収容台数	4台
利用金額	8時～19時 60分/200円19時～8時 60分/100円24時間最大料金　1,200円夜間最大料金　400円

 

最小2台からコインパーキング経営ができます。

駐車場開業、費用と手間を抑えるなら一括借り上げ方式がお得

駐車場開業までに必要な初期費用は、月極かコインパーキングか、また選択する経営方法によって大きく違ってきます。

 

個人経営や管理委託方式を選ぶと土地の整備費用やアスファルト舗装費用、精算機やロック板などの高額な機器設備費用が必要となります。
合計では数百万円単位の投資になることが一般的です。

 

一方で、駐車場運営会社に土地を貸し出すだけの一括借り上げ方式であれば、これらの初期費用はかからず、オーナー様に自動的な収入がもたらされます。

 

そうした駐車場経営の成功にはしっかりサポートしてくれる管理会社の選定が必要です。
コインパーキングの経営をご検討なら、経験豊富なユアーズ・コーポレーションへご相談ください。

 

コインパーキング経営ならユアーズ・コーポレーション