駐車場経営は安定した収益が期待できる土地活用の一つですが、その利益を最大化するためには、利回りを意識する必要があります。
とはいえ、利回りがどのようなものか、わからないことも多いのではないでしょうか？
そこで本記事では、駐車場経営における利回りの必要性や相場、高い利回りを実現するポイントなどを、シミュレーションとともに解説します。
駐車場経営で安定した収益を実現したい方は、ぜひ参考にしてください。
目次
駐車場経営において利回りを計算する必要性
“利回り”とは、投資した資本に対して1年間でどれだけの収益を得られるかを示す指標で、その数値が高いほど、多くの利益が期待できます。
つまり、利回りを計算すれば、駐車場経営の収益性を正しく把握し、投資判断の精度を高めることができるのです。
利回りには複数の種類がありますが、駐車場経営では、特に“表面利回り”と“実質利回り”の違いとその計算方法を理解しておきましょう。
表面利回りとは
表面利回りとは、1年間の駐車場収入を土地価格で割って求める指標であり、“グロス利回り”ともよばれます。
この数値を算出することで、その駐車場経営の収益性を大まかに把握できるようになります。
駐車場経営の表面利回りを求める式は以下の通りです。
表面利回り（％）＝年間駐車場収入（満車時）÷土地価格×100
このように、表面利回りは簡単に算出できるため、駐車場用地を選定する際の初期判断に役立ちます。
駐車場経営を検討する際には、まず表面利回りを確認し、その土地が駐車場として適しているかどうかを判断するとよいでしょう。
しかし、上記の計算式からもわかるように、表面利回りには駐車場整備のための初期費用や維持費用が含まれていないため、実際のお金の流れとは異なります。
また、年間駐車場収入は満車時を想定して計算されている点にも注意が必要です。
実質利回りとは
一方、駐車場経営に必要な初期費用や維持管理費などを考慮した指標が“実質利回り”です。
“ネット利回り”ともよばれ、次の計算式で求めることができます。
実質利回り（％）＝（年間駐車場収入－諸経費）÷（土地価格＋初期費用）×100
固定資産税や維持管理費、設備のメンテナンス費などの諸経費を差し引いた数値のため、より現実的な収益性を把握するうえで重要な指標になります。
実質利回りの計算に含めるべき主な諸費用は以下の通りです。
実質利回りの計算に含める諸費用
| 初期費用 |
|
| ランニングコスト |
|
特にコインパーキング経営では、料金精算機やゲートなどの機械を設置するための初期費用が必要になるため、実質利回りを基に経営判断を行うことが重要です。
またランニングコストでは、管理委託料の影響が大きいため、管理会社の選定や契約内容を慎重に検討することがポイントです。
月極とコインパーキングで変わる利益とコスト
利回りを考える際には、利回りの種類だけでなく、駐車場の種類についても理解しておく必要があります。
主な駐車場の種類は、“月極駐車場”と“コインパーキング”の2種類です。
これらは、それぞれ必要な経費や初期費用が異なるため、利回りの計算において大きな差が出てきます。
月極駐車場は個人や法人と長期間の契約を結び、月ごとに賃料を徴収する方法で、初期費用が抑えられるため、比較的少ない資金で始められます。
賃料が毎月一定であるため収益の安定性も高く、設備の維持管理費が少ないことから管理コストも抑えられるのがメリットです。
ただし、利用者が見つからないと収益が得られないリスクがあるほか、料金が固定されているため大幅な増収が期待しにくいというデメリットもあります。
一方、コインパーキングは時間制で料金を徴収する方法です。
ある程度の稼働率を維持できれば、月極駐車場よりも多くの収益を得られる可能性があります。
また、周辺の駐車場需要に応じて料金設定を柔軟に変更できるため、立地によっては高収益を狙うことも可能です。
ただし、精算機やロック板などの設備投資が必要となるため初期費用が高くなり、さらに設備のメンテナンス費用や管理委託料などのランニングコストも発生します。
それぞれの特徴を理解したうえで利回りを計算し、ご自身の資金力や土地の条件に応じてどちらの経営方式にするかを決めるようにしましょう。
駐車場経営における利回りの相場
駐車場経営において、表面利回りと実質利回りとの違いや算出方法はおわかりいただけたと思います。
しかし、計算式に当てはめて数字を出したものの、果たしてその結果が、世間の相場と比べて適切かどうか判断するのは難しいのではないでしょうか。
ここでは、それぞれの利回りの相場がどの程度なのかを解説します。
さらに、相場を理解するにあたって意識しておくべき、コインパーキングの駐車料金と駐車場の稼働率についても説明しますので、あわせてご確認ください。
実質利回りの相場
一般的に表面利回りの相場は、月極駐車場は5～15％、コインパーキングでは15～30％となっています。
この数字を見ると、利回りの高いコインパーキングのほうが月極駐車場より利回りが高く、より多くの利益が期待できるのがわかります。
しかし、先述のように表面利回りには初期投資やランニングなどの諸経費が考慮されていないため、実際の収益とは異なるという点に注意が必要です。
現実のお金の流れに近い実質利回りの相場は、月極駐車場もコインパーキングも4％前後となっています。
このことからも、より高額な初期投資が必要なコインパーキングのほうが高い利益を得られる可能性が高いと考えられます。
ここで意識すべき点は、利回りは立地や稼働率、土地価格など駐車場の地域によって変動するということです。
たとえば、地価の高い都市部では駐車場料金を高く設定できる一方で、初期投資額も大きくなるため、必ずしも利回りが高くなるとは限りません。
逆に、地方の土地価格が低いエリアでは初期投資を抑えられるため、利回りが高くなる場合もあります。
地域別の収益の相場
では、地域によって駐車場経営で得られる収益相場にどれぐらいの差があるのかを見てみましょう。
総務省統計局の「小売物価統計調査（動向編）」によると、地域ごとの月極駐車場およびコインパーキングの収益相場は以下のようになっています（2025年1月時点）。
コインパーキングの収益相場
| 地域 | 月極駐車場（1台あたり） | コインパーキング（1時間あたり） |
| 東京23区 | 692円 | 27,139円 |
| 札幌 | 407円 | 12,433円 |
| 名古屋 | 527円 | 6,833円 |
| 大阪 | 433円 | 20,000円 |
| 広島 | 320円 | 12,100円 |
| 福岡 | 200円 | 13,053円 |
東京23区や大阪のような大都市では収益相場が高めですが、土地の価格も高いため、必ずしも利回りが高いとは限りません。
そのため、単純に収益額だけでなく、初期投資や維持費を考慮した収益性の分析が必要になります。
また、駐車場の料金設定は地域の相場に応じて適切に行わなければなりません。
相場よりも高い料金を設定すると利用者が減り、逆に安くしすぎると利益が上がりにくくなるためです。
周辺の駐車場の価格を調査し、商業施設の駐車場の稼働状況なども参考にしながら、適正な価格設定を行いましょう。
参照元：小売物価統計調査（動向編）
小売物価統計調査 小売物価統計調査（動向編） 月次 2025年1月 | ファイル | 統計データを探す | 政府統計の総合窓口
コインパーキングの駐車料金
月極駐車場と違い、コインパーキングの駐車料金には“通常料金”と“最大料金”の2種類があります。
通常料金とは、一定時間ごとに加算される料金システムです。
「30分〇〇〇円」「60分△△△円」といったかたちで設定されており、利用時間が長くなるほど駐車料金も増えます。
また、時間帯によって料金が異なる場合があり、昼間と夜間で異なる料金設定となっている場合もあります。
一方、最大料金は、一定の金額を超えるとそれ以上は加算されない料金システムです。
たとえば「8～24時 1時間600円 最大料金2,000円」と設定されている場合、この時間帯であれば、何時間駐車しても2,000円を超えることはありません。
最大料金の適用が1日ごとにリセットするかどうかも、利用率や収益に関わる重要なポイントです。
どちらの方式にするかは、その地域の駐車場需要や競合の状況などを分析して判断する必要があります。
駐車場の稼働率
駐車場経営において利回りを考えるにあたっては、稼働率を意識することも重要です。
稼働率とは、駐車スペースがどの程度利用されているかを示す指標で、月極駐車場とコインパーキングでは計算方法が異なります。
月極駐車場の稼働率の計算式
稼働率（％）＝契約済みの駐車区画の数÷全駐車区画の数×100
コインパーキングの稼働率の計算式
稼働率（％）＝1日あたりの駐車時間（1日）÷ 24時間×100
高い稼働率を維持できれば、駐車場経営の利回り向上につながります。
そのためには、周辺の駐車場料金を調べたうえで、適切な料金設定が必要です。
また、立地条件や運営方法も稼働率に影響を与えるため、定期的な見直しや改善の実施も求められます。
駐車場の利回りシミュレーション
ここまでの内容を踏まえ、具体的な条件を設定して、実際の利回りをシミュレーションしてみましょう。
月極駐車場の利回りシミュレーション
月極駐車場を以下の条件のように想定します。
月極駐車場の利回りシミュレーションの条件
- 駐車可能スペース：15台
- 1台あたりの月額賃料：18,000円
- 土地の価格：2,500万円
- 土地の整地など初期費用：400万円
- ランニングコスト（税金・委託管理費など）：年間250万円
- 稼働率：90％
表面利回り
以下が表面利回りを求める計算式です。
年間駐車場収入（満車時）÷土地価格×100
この式に当てはめて計算すると、表面利回りは約13％となります。
（18,000円×15台×12か月）÷2,500万円×100≒13％
実質利回り
実質利回りは以下の計算式で求められます。
（年間駐車場収入－ランニングコスト）÷（土地価格＋初期費用）×100
上記の条件を当てはめてみましょう。
（18,000円×15台×0.9×12か月－250万円）÷（2,500万円＋400万円）×100≒1.4％
実質利回りは約1.4％となり、表面利回りと大きな差があることがわかります。
月極駐車場は比較的安定した収益を期待できますが、稼働率やランニングコストの影響を受けやすい点に注意が必要です。
コインパーキングの利回りシミュレーション
次に、コインパーキングを運営する場合の利回りを計算してみましょう。
想定する条件は以下の通りです。
コインパーキングの利回りシミュレーションの条件
- 駐車可能スペース：8台
- 1台あたりの賃料：1時間あたり450円
- 土地の価格：2,500万円
- 土地の整地など初期費用：600万円
- ランニングコスト（税金・委託管理費など）：年間280万円
- 稼働率：35％
表面利回り
表面利回りの計算式は以下です。
年間駐車場収入（満車時）÷土地価格×100
先の条件で計算した結果、表面利回りは約44％となりました。
（450円×24時間×8台×365日×0.35）÷2,500万円×100≒44％
実質利回り
引き続き、実質利回りのシミュレーションをしてみましょう。
以下の計算式に当てはめて計算します。
（年間賃料－ランニングコスト）÷（土地の価格 + 初期費用）×100
結果は、以下の通りです。
（450円×24時間×8台×365日×0.35－280万円）÷（2,500万円+600万円）×100≒27％
月極駐車場に比べ、コインパーキングは高い収益性が期待できるものの、稼働率の変動や競合の影響を受けやすいため、事前の市場調査が重要です。
駐車場利回りを左右する要因
シミュレーション結果からも分かるように、駐車場経営の利回りはさまざまな要因によって大きく変動します。
上記に挙げた稼働率やランニングコストなど以外に、特に大きな影響を与えるのが、運営方式の違いと管理を委託するパートナー企業の選択です。
ここからは、それぞれの選択肢が利回りにどのように影響するのかを詳しく解説します。
運営方式の違い
駐車場経営には、“一括借上げ・自主管理・管理委託”の3つの運営方式があります。
それぞれ異なる特徴やメリット、デメリットがあるため、目的や状況に応じて適した方法を選ぶようにしてください。
一括借上げ（サブリース）
一括借上げとは、駐車場の運営会社に土地を貸し出し、毎月定額の借地料を得る方式です。
コインパーキングで用いられるケースが多く、オーナーは稼働率に関係なく安定した収入を得ることができるのが特徴です。
毎月固定の収入が得られるうえ、駐車場の管理業務も運営会社に任せられるため、オーナーの負担を大幅に減少できるのが大きなメリットとなっています。
また、集客や宣伝活動を行う必要もありません。
一方で、収益は毎月一定となるため、駐車場から得る利益を最大限に得ることが難しく、利回りが低くなる可能性があります。
自主管理
駐車場運営をすべてオーナー自身が行う方式が自主管理です。
外部の業者への管理委託料や手数料がかからないため、利益率が高くなるのが大きなメリットです。
しかし、さまざまな事務手続きや駐車場のメンテナンスなどの管理業務、駐車場の集客・宣伝活動もオーナー自身が行う必要があるため、負担が大きくなります。
さらに、トラブルが発生した際には迅速な対応が求められるため、柔軟で忍耐強い運営が必要になります。
管理委託
駐車場の管理業務を、運営会社に委託する方式を管理委託といいます。
オーナーは管理委託料を支払い、清掃や巡回、新規契約者の募集、契約手続きなどの管理業務を運営会社に任せることができます。
そのため、煩雑な管理の手間が少なくなるうえ、駐車場の経営に関するアドバイスを受けられるのがメリットです。
集客やトラブル対応を運営会社も行うため、安心して運営を続けられます。
ただし、管理委託料が発生するため、自主管理に比べ利回りが下がる点や、オーナーの思い通りの運営が難しくなる可能性があることを認識しておきましょう。
パートナーの管理会社の違い
駐車場経営ではパートナーとなる管理会社の選定も利回りに大きく影響を与えます。
適切な管理会社を選ぶことで高い利回りを維持し、長期的に安定した経営を実現できるためです。
したがって、管理会社を選ぶ際は慎重に検討しなければなりません。
管理会社の役割には、運営管理だけでなく、収益性を高めるためのプランニング、市場調査、集客施策の実施などが含まれます。
そのため、管理業務の実績だけでなく、経営戦略の提案力も重視することが大切です。
また、迅速な対応力も重要なポイントです。
駐車場経営では、利用者からのクレーム対応や設備トラブルが発生する場合があります。
そうした事態になっても、迅速に対応してくれる管理会社であれば、利用者の満足度を維持でき、安定した稼働率につながります。
そのうえで、できれば駐車場予定地の近くに営業所がある管理会社がおすすめです。
その地域の需要や地域性などを把握しているため、収益性の高い運営が期待できるためです。
以上の点を踏まえながら、複数の管理会社を比較して検討すれば、適切なパートナーを見つけることができるでしょう。
利回りを高くする駐車場経営のポイント
ここまで、駐車場経営における利回りの重要性について解説してきましたが、おわかりいただけたでしょうか。
最後に、利回りを高くするために押さえておくべき5つのポイントをお伝えします。
これらを意識することで、安定した高い利回りでの駐車場経営につながるでしょう。
ニーズに合っていること
駐車場経営の成功は、周辺のニーズに合った立地を選べるかどうかにかかっています。
駐車場ニーズのある土地を見極められれば、高い稼働率を維持し、安定した収益を得ることが可能です。
たとえば、コインパーキングを経営する場合は、多くの人が短時間で利用する場所を選ぶ必要があります。
観光地や商業施設の近く、イベント会場周辺などは、駐車場の回転率が高くなりやすいため、利回りの向上が期待できるでしょう。
一方、月極駐車場では、長期間安定して利用される立地でなければなりません。
アパートやマンションが多い住宅街なら駐車場の需要も高いと想像できます。
またオフィス街なら、法人契約による長期間の契約が見込めます。
このように、周辺のニーズを的確に把握し、それに合った駐車場運営を行うことが成功の鍵となるのです。
コストをどこまで抑えているか
可能な限りコストを抑えるのも重要なポイントです。
特に初期費用とランニングコストの削減を意識すれば、利回りの向上につながります。
初期費用を抑える方法として、土地の取得コストを低くすることが考えられます。
市場価値が低い土地でも、需要がある場所ならば収益化が可能です。
また、駐車場内の舗装を行わずに砂利敷きにすれば、工事費用を削減できますが、利用者の利便性も考慮し、地域の環境に適した方法を選ぶ必要があります。
ランニングコストを抑えるためには、管理費用の安い業者を選ぶようにすれば、利回りを高めることが可能です。
ただし、「安かろう、悪かろう」では逆に収益が悪化してしまうため、安くても、管理がしっかりと行き届いているかどうかを確認して選ぶようにしましょう。
土地を所有しているかどうか
土地を所有している場合は初期投資を抑えられるため、駐車場経営の利回りを高めるには非常に有利です。
建物を建てる必要がなく、月極駐車場なら砂利敷きにロープを張るだけでも運営が可能です。
また、コインパーキングなら、一括借り上げを利用すれば初期費用ゼロで運営を開始できます。
さらに、狭小地や変形地であっても駐車場としてなら活用可能です。
車1台分のスペースであっても運用できますし、初期費用がかかっていないため、期待したほどの収益がない場合でも、すぐにやめることもできるでしょう。
このように、土地を所有している方にとって、駐車場経営は低リスクで始められる魅力的な選択肢といえます。
EVスタンドを設置する
駐車場の利回りを高める方法の一つに、EV（電気自動車）充電スタンドの設置も挙げられます。
EVの普及が進むなか、充電設備の不足が課題となっているため、駐車場に充電スタンドを設置すれば、新たな需要を取り込むことが可能です。
さらに、急速充電スタンドならば短時間で充電が可能となり、利用者の満足度向上につながるでしょう。
EV充電スタンドは、政府の補助金を活用すれば初期投資を抑えつつ導入できるうえ、競合との差別化も図れ、駐車場の集客力向上が期待できます。
今後の市場動向を踏まえると、EV充電スタンドの導入は長期的な収益性を高める有効な手段といえます。
実績ある専門会社に相談する
駐車場経営で高い利回りを実現するためには、実績のある専門会社に相談することが重要です。
専門会社なら駐車場市場の動向や適切な土地選定に関する豊富な知識を持ち、最適な運営方法を提案してくれます。
たとえば月極駐車場なら、集客力の高い不動産会社に管理を委託することで空車リスクを軽減できます。
また、相場調査や料金改定を定期的に行ってくれる業者なら、収益の最大化も可能です。
さらに、土地探しから工事・運営まで一括でサポートしてくれるところを利用すれば、初期費用や運営コストを抑えられるでしょう。
このように、駐車場経営を成功させるには、信頼できるパートナー選定が大切です。
可能であれば、1社ではなく複数の専門会社に相談し、ご自身のニーズに合ったパートナーを選ぶことをおすすめします。
駐車場経営で利益を上げるには、利回りを意識しよう
本記事では駐車場経営における利回りの重要性について、シミュレーションとともに、利回り相場や収益を向上させるポイントについて解説しました。
利回りには表面利回りと実質利回りがありますが、初期費用や維持費を考慮した実質利回りを把握することで、より正確に収益性を見極められます。
また、月極駐車場とコインパーキングでは収益性やコストが異なるため、土地の条件や周辺需要に応じた選択が必要です。
さらに、運営方式や管理会社の選定などを検討することで、利回りを最大化できます。
駐車場経営の成功には専門会社のサポートが欠かせません。
コインパーキングの経営をご検討なら、経験豊富なユアーズコーポレーションへご相談ください。
