駐車場経営は少ない初期投資で、安定収益を出せる土地活用法といわれますが、投資を始める際には収益とともに、「利回り」についても知っておきたいところです。
駐車場経営の利回りは月極とコインパーキングで違いますし、立地や環境、コストに土地代を含むかどうか、などによっても大きく変わってきます。

限られた土地、制約のあるエリアできちんと利益を出すには、利回りの知識は不可欠です。
この記事でわかりやすく解説します。

駐車場経営の利回りとは

駐車場経営を始めるにあたって、「投資に対して、どのくらい収益が得られるか」はもっとも重要なポイントです。
これは、投資全般に対して言えることですが、単純な金融投資と違い、初期投資と毎月のランニングコストが発生する不動産投資の場合は、収支計算が複雑になります。

ただし、金融資産の場合も、駐車場経営などの場合も、判断基準となるのは「利回り」という考え方です。
利回りとは「一定期間における投下した資本の回収率」のことを指します。
利回りを計算することで、投資したお金が効率的に活用されているか、どれだけ収益が上がっているかを判断できるのです。

駐車場経営の利回りには２種類ある

駐車場経営など、不動産投資の利回りには「表面利回り」「実質利回り」の2種類があります。
まずは、これらの利回りの違いについて正確に理解することから始めましょう。

 

表面利回り

表面利回りは、経費を考えずに、単純に収益性のみを求めた数字で、グロス利回りともいいます。
駐車場経営では、単に年間の賃料収入と土地の価格で求めることができます。
計算式は以下のとおりです。

 

表面利回り（％）＝駐車場の年間賃料（満車時）÷土地価格×100

 

道路の舗装や設備の設置などで初期投資額がかかった場合には、土地の価格にそれらの初期投資額を加算します。

 

実質利回り

実質利回りは土地価格以外に、固定資産税や管理委託料、継続的にかかる管理費などのランニングコストを経費参入して計算する利回りのことです。
ネット利回りともいいます。
実質利回りは以下の計算式で求めることができます。

 

実質利回り（％）＝（駐車場の年間収入－ランニングコスト）÷（初期費用＋土地価格） ×100

 

実質利回りは、経費を考慮するため、より実態に近い利回りといえるでしょう。
投資判断の際には実質利回りまで算出しておくことが大切です。

なお、ここでいうランニングコストと初期費用には次のような項目が含まれます。

 

駐車場経営のランニングコスト

• 管理委託料
• 固定資産税・都市計画税
• 設備のメンテナンス費用

駐車場経営の初期費用

• 設備費・工事費
• 機械導入費
• 不動産取得税・登録免許税・手付金など

※管理会社等に管理委託した場合

駐車場経営の利回りの相場

次に、月極駐車場、コインパーキングの別に、それぞれの利回りの相場をみていきましょう。
実質利回りが良いのはどちらでしょうか。

 

月極の場合

まず、月極駐車場の場合、よく言われる実質利回りの相場は4％前後です。
これは、1台あたりの賃料が、東京の一等地で5万円程度、政令指定都市で1万〜3万円、その他地方で5,000〜1万円という相場から計算されたものです。

ただし、地価の安い田舎や郊外に土地を所有し、一般的な月極駐車場の相場賃料を得られるのであれば、実質利回りが50％を超えることもあります。

 

コインパーキングの場合

コインパーキング経営の場合は、運営会社に一括借り上げで委託するケースが多く、その場合は借上げ賃料が駐車場収入となります。

こちらの実質利回りは一般的には月極を上回りますが、立地や土地の形状で大きく変動するため、バラツキが大きいのが特徴です。

時間貸しのメリットから、うまく集客できれば大きい収益を挙げられますが、そのぶん、設備設置費用がかかります。
コインパーキングの稼働率はおおむね30～70％とされますが。立地のもたらす稼働率への影響度は月極より大きく、これも収益を左右する要素となります。

また、近隣に競合のコインパーキングができると、価格競争などから収益性が悪化してしまうことも日常茶飯です。

総じていうと、コインパーキングは月極駐車場と比べると大きな利益を得られる可能性がある半面、収益安定度という点では劣ります。
実質利回りは一般的に15～30％の範囲とされますが、うまくいかないと5％前後と月極と大差ない水準になってしまうこともあるようです。

 

稼働率との関係

冒頭紹介した利回り計算式は、表面利回り、実質利回りともあくまでも、年間の駐車場収入を稼働率100％の状態で計算したものです。
実際には、稼働率が60％だったり、40％だったりが普通で、なかなか100％ということはありません。
駐車場経営の利回りを考える際には、稼働率も計算式に加えることでより正確な数値を算出することができます。

仮に、平均稼働率70％（これでもかなり高めです）で計算した場合は、次のような計算式で実質利回りが求められます。

 

実質利回り（％）＝（駐車場年間収入×70％－ランニングコスト）÷（初期費用＋土地価格）×100

駐車場経営で利回りを高くするポイント

駐車場経営は、他の不動産投資に比べると、初期投資が低く手軽に始められる半面、賃料単価の低さや税制面のハンデなどにより実際の利回りはそこまで高くないのが実情です。

月極駐車場経営など、収益は安定しているのですが、大きく儲けるのは難しく、コインパーキングは立地次第とはいえ、常に集客を考えた経営戦術が必要になります。

しかし、こうした駐車場経営であっても、工夫次第で少しでも利回りを良くすることは可能です。
ここからは、駐車場経営でより高い利回りを出すためのポイントをいくつか紹介します。

ポイント①立地選びにこだわる

月極・コインパーキングのどちらであっても、駐車場経営は立地に大きく依存した土地活用法です。
立地や土地の形状次第で、空車率を下げることができ、それが収益に直結することになります。

そんな重要な立地選びですが、コインパーキングと月極駐車場では土地選びのポイントが違います。
時間貸しのコインパーキングの場合は、稼働率の収益影響がより顕著なので、「車の出入りが多く、短時間でスポット的な利用が見込めそうな場所」を探すことが重要です。
たとえば、駅の近くや商業施設、観光スポット、駐車場がない人気店の近くなどがそれに当たります。
かんたんに言えば、繁華街・商店街ですね。

一方、月極駐車場では、賃貸アパートと同様、契約率が重要なので「継続的な利用が見込める土地」を選ぶことがおすすめです。
たとえば、法人契約が獲得できそうなオフィス街や専用駐車場の少ない住宅街、2台以上車を持っている人からの利用がありそうな街などです。

月極、コインパーキングどちらのスタイルでいくか決めると、選ぶべき土地も決まってきますし、逆に土地が先にあれば、それに適した駐車場スタイルもおのずから決まります。

ポイント②コストを安く抑える

駐車場経営を始める際は、コストも含めた実質利回りで、現実にどのくらいの収益が見込めるのかシビアに計算してみましょう。
収益を増やすには、諸経費を減らすことが重要であることに気づくはずです。

駐車場経営はなるべくコストをかけずにスタートさせたいところ。
費用をかけない駐車場経営には、コンクリート舗装を行わずに更地で管理する、運営管理は委託してロック板や精算機、初期費用は管理会社負担にするなどの方法があります。

ポイント③周辺の駐車場を徹底調査する

商売である以上、その土地の土地柄を知るとともに、競合の動向には常にアンテナを張っておく必要があります。

コインパーキングの進出する土地が決まれば、まず、周辺の駐車場と近くにある施設にどんなものがあるかを調べましょう。
これが分かれば、その土地の駐車場ニーズもある程度把握できます。

次に、付近の駐車場の賃料と稼働率を調べ、より高い利回りを出すためのヒントを探りましょう。

ポイント④利用料金の設定を綿密に

駐車場の利用料金の設定は、利回りに直接関係し収益につながります。

料金は、高すぎず安すぎず、地域の相場や自身の駐車場のサービスレベル、利便性を正しく見定め、適正に設定することが大事です。
もちろん、競合の情報にも気を配る必要があります。
競合の出方が分かれば、こちらの集客戦術の参考になるはずです。

ポイント⑤運営方法に工夫を

稼働率を高めるためには、駐車場の運営方法にも工夫を凝らしましょう。
コインパーキングであれば、光熱費はかかりますが、24時間稼働の検討や、時間帯による料金設定、長期契約の導入といった方法があります。

ポイント⑥メンテナンスとセキュリティを疎かにしない

利用者に心地よく使ってもらうためには、清潔さと、安全さを維持することが大切です。
定期的な清掃の実施や設備の保守、照明の確保とセキュリティカメラの設置は必須です。

ポイント⑦マーケティング活動を実施する

駐車場の存在を知ってもらうために、看板の設置はもちろん、インターネットを活用した情報提供やプロモーションの発信を行いましょう。

地域内のビジネスや施設と連携したキャンペーンによって、利用者の獲得につながるケースもあります。

ポイント⑧収益力のある管理委託業者を選択する

高い利回りを実現しようと思ったら、プロの業者に相談するのが近道です。
専門業者ならではのプランを提案してくれるかもしれません。
できれば、複数の業者にあたって、その提案を比較したいところです。

既に土地を持っていて、コインパーキング経営を検討されている方であれば、近隣の時間貸し料金や稼働率を調べ、土地のポテンシャルを確認することから始めましょう。
そのうえで、利回りの見積もりをコインパーキング事業者に出してもらうとよいでしょう。

月極駐車場であっても、集客力のある不動産会社に管理を委託したほうが、空きを埋めてくれる可能性が高まります。

忘れてはならない収益最大化の視点

利回り経営を意識するようになると、常に収益最大化を希求するマインドが根付いてきます。
駐車場経営など不動産事業は、事業が軌道に乗れば、改善・増益のための行動を起こしにくいといえますが、ただ漫然と経営していても収益は上がりません。
収益最大化の視点は常に忘れずにいたいところです。

初期投資を回収できるのはいつか

駐車場経営を始める前にまず考えておきたいのは、初期費用がいつ回収できるかです。
初期費用を毎年の収入で割ればおおよその年数を出すことはできます。
相続で入手済みの土地を確保しているのと、土地購入から始めるのでは、初期費用の回収年数も変わってきます。
純益が出るのは投資コストを全額回収してからだということを忘れてはなりません。

収益最大化に向けた駐車場の形態を

早期に初期費用を回収しようと思ったら、駐車スペースを大きくするのが手っ取り早いですが、今持っている土地が狭ければ、それなりの戦術を考えなくてはなりません。

立体駐車場にすることで駐車スペースが確保でき、収益性が上がるのであれば、それも一案ですが、立体駐車場は用途地域の規制を受ける場合があります。
用途地域では、高さ制限や容積率の影響を受けるので、そのあたりは計画段階で調べておきたいところです。
利回りを見て、収益を最大化するための駐車場形態を考えつつ、それが実現可能かどうか冷静に見極めましょう。

そもそも、駐車場立体化にはかなりの改造費がかかります。
そのコストが上乗せされて回収すべき費用も膨らむことになるので、追加的な資金計画や費用対効果を再検討する必要もあります。

「利回り」を活用して駐車場経営の収益最大化を

本記事では、健全な駐車場経営のバロメーターとなる「利回り」について解説してまいりました。
駐車場経営で、目論見通りの利益を出すには、土地価格や初期費用と利益のバランスをみて、収益程度を判断できる利回りの知識があると役立ちます。

駐車場経営の利回りを上げるにはどんな方法があるのか、また利回りの知識が収益最大化意識につながる意義についても説明しています。
あなたの駐車場ビジネスを成功させる第一歩として、活用していただければ幸いです。

駐車場投資に興味のある方は、土地活用、コインパーキング経営のベストパートナー、ユアーズ・コーポレーションにぜひご相談ください。