更地の固定資産税が高くなる理由とは？詳しく解説

更地や空き家になった実家を相続した方は、早めに固定資産税対策に動きましょう。

更地のままでは高い税率が課せられ、老朽空き家を放置していると自治体から改善を促す“特定空き家”に指定されてしまうかもしれません。

更地対策としては、共同住宅を建てる、住宅敷地一体型の駐車場を造る、農地にするなどの方法がありますが、処分に困ったら売却を考えるのも一案です。

更地の税金対策を掘り下げた本記事は参考になるはずです。

固定資産税に関する基礎的知識

まず、固定資産税のあらましを押さえておきましょう。

すべてはここからです。

固定資産税とは

固定資産税は土地、家屋や償却資産などの固定資産にかかる税金で、各市区町村に納める地方税です。

道府県民税ではありませんが、特例として、固定資産が東京23区内に所在する場合は、東京都に納めることになっています。

納税義務者は、毎年1月1日時点で固定資産を所有している人で、4～6月頃に納税額が記載された通知書が送られてきます。
納付は年４回に分けて行いますが（一括払いも可）、納付期限は自治体により異なります。

固定資産税は使途が定められていない“普通税”で、納めた市町村（東京都含む）の道路整備や公共施設の拡充、介護・福祉などの行政サービスにも使われます。

固定資産税の計算方法

固定資産税は以下の式で計算されます。

固定資産税 = 課税標準額 × 標準税率（1.4％）

ここでいう“課税標準額”とは固定資産税の計算のベースとなる金額で、“固定資産税評価額”をもとに計算されます。

では、固定資産税評価額はなにかといえば、土地や建物などの価値を基にした評価額であり、市町村が決定しています。

この金額は、１年に一度郵送されてくる“固定資産税納税通知書”に同封の課税明細書で確認できます。

土地の固定資産税評価額は、地価公示価格の70％が目安です。
地価公示価格は、国が毎年、標準地とよばれる土地の価格を算定して公表しています。

固定資産税とあわせて納める都市計画税

同じように、土地や家屋の所有者に課せられる税金に都市計画税があります。
ただし、固定資産税と違って、償却資産は課税対象とはなりません。

普通税である固定資産税と異なり、都市計画税は一定の政策目的のために、税収の使途が定められている“目的税”です。

都市計画事業や土地区画整理事業（いわゆる“まちづくり”）の費用の財源として活用されます。

納付方法や納付期限は固定資産税と同じで、税額も課税標準額に税率（0.3%）を乗じて求めます。

固定資産税・都市計画税の軽減措置

固定資産税と都市計画税には、特定の条件を満たすことで課税標準額が軽減される特例措置があります。

土地の場合

土地の課税標準額が軽減される特例が、“小規模住宅用地の特例”と“一般住宅用地の特例”です。
この特例は、居住用の家屋が建っている土地に対して適用されるものです。

それぞれ、以下にまとめた通りに課税標準額が割り引かれ、土地の固定資産税額が減額されます。

特例名	対象の住宅用地	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地の特例	200㎡以下の部分	6分の１に	3分の１に
一般住宅用地の特例	200㎡を超える部分	3分の１に	3分の２に

たとえば、面積が300㎡の住宅用地の場合、200㎡分は小規模住宅用地の特例が、100㎡分は一般住宅用地の特例が適用されることになります。

この軽減措置が適用されるのは居住用の家屋が建っている土地のみで、ただの更地には適用されません。

家屋の場合

要件を満たした新築住宅については、新築後の一定期間、固定資産税の一定割合（１戸あたり 120 ㎡相当まで）の1/2に相当する額が減額されます。

住宅の種類	税額が軽減される期間
一般的な一戸建て	新築後3年間
認定長期優良住宅の一戸建て	新築後5年間
3階建て以上の耐火・準耐火構造のマンション・一戸建て	新築後5年間
3階建て以上の耐火・準耐火構造かつ認定長期優良住宅のマンション・一戸建て	新築後７年間

適用条件など詳細については、物件の所在する自治体によって異なるのでHPで確認してください。

更地の固定資産税はなぜ高いのか

ややこしい話になりますが、更地は“宅地”に分類されます。

この宅地はさらに、住宅用地と非住宅用地に分けられ、更地は非住宅用地に該当します。
住宅用地は、居住用途の建物が存在する土地を指し、非住宅用地はそれ以外の宅地を指しますから、更地は後者というわけです。

住宅用地には、上述した特例措置がありますが、更地などの非住宅用地にはこれらは適用されないため、住宅用地よりも固定資産税が高くなるのです。

小規模住宅用地の特例を受けていた土地の建物を取り壊して更地にすると、固定資産税の課税標準額が６倍（200㎡までの部分。残りは３倍）にも増えてしまう場合があります。

更地の固定資産税が高くなる主な理由

更地の固定資産税が高くなる理由として、上述の「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用されないことに加え、マイホームに対する減税措置が受けられないことも挙げられます。

千葉市を例にとると、マイホームで要件を満たすと新築は一般住宅で3年度分、長期優良住宅で5年度分、リフォームは実施後1年度分、家屋部分の固定資産税が減額されます。

更地はこうした軽減措置が受けられないため、トータルで税負担が大きくなってしまうと考えられるのです。

さらにもう一つ理由を挙げると、土地は経年劣化しないので評価額も下がらないという事情もあります。

家屋の評価は建築後の年数に応じた“経年減点補正率”によって調整されるため、建物部分の固定資産税額は年数が経つごとに安くなっていきます。

しかし、土地の場合、評価額に影響するのは、あくまでも用途地域の区分や路線価などです。

建物のように経年で固定資産税が安くなることはありません。

したがって、住宅用地の軽減措置やマイホーム減税が適用でき、年数が経つと家屋部分の税負担が減っていく家屋付きの土地のほうが、更地よりも税金面で有利といえるのです。

関連記事：駐車場の経営にかかる税金とは？節税のコツも紹介

更地の固定資産税を安くする方法

更地の固定資産税が、住宅用地に比べて高額に設定されている理由がお分かりいただけたかと思います。

そんな更地にかかる固定資産税の負担を減らすにはどうすればよいのでしょうか。

いくつか方法があるのでご紹介します。

①住宅を建てる

前述の通り、現在更地を所有しているのであれば、そこに住宅を建てれば、住宅用地の減額措置が適用され、土地の固定資産税の負担を軽減できます。

戸建てを新築することで最大で7年度分、建物部分の固定資産税の減額も受けられます。

自分で住むマイホームではない、アパートやマンションなどの共同住宅も住宅用地の軽減措置の対象です。

さらに言うと、節税効果を狙うなら、戸建て住宅より断然、共同住宅のほうが有利です。

詳しくは次章で詳しく解説します。

②アパートやマンションを建てる

200㎡以上の土地であれば、同じ賃貸住宅でも一戸建てよりマンションやアパートなどの共同住宅を展開したほうが、節税効果が大きくなります。

小規模住宅用地の特例は住宅1戸につき200㎡までの部分に適用されるのは前述の通りです。

つまり、2戸なら400㎡、3戸なら600㎡までの広さの土地に小規模住宅用地の特例が適用されるわけです。

300㎡の土地に一戸建てと、戸数が10戸のアパートを建てた場合で比較してみましょう。

一戸建ての場合は、200㎡以内の土地が小規模住宅用地で、200㎡を超える部分が一般住宅用地となります。

それぞれ特例の対象ではありますが、固定資産税評価額が６分の１の部分が全体の３分の２，３分の1の部分が３分の１でトータルの評価額は３分の２程度にしかなりません。

一方、戸数が10戸のアパートは、10戸×200㎡で2,000㎡まで小規模住宅用地の特例が適用されることになります。

今回のケースでは、300㎡全体が小規模住宅用地特例の対象となり、評価額はマックスの６分の１にまで下がるわけです。

このように、戸数が増えることの効果は大きいため、200㎡を超える敷地の土地活用では、戸建て賃貸ではなく共同住宅を建てたほうが、税制上圧倒的に有利ということになります。

また、賃貸住宅を建設すると相続税も節税できます。

賃貸住宅の場合は、200㎡までの部分に対して小規模住宅用地の特例が適用され評価額は50％減額できます。

こうなると、相続時に現金１億円を保有しているより、1億円で賃貸用マンションを購入しておいたほうが、相続税はお得といえそうです。

③取り壊し日と竣工日を意識する

土地の固定資産税は1月1日時点の状態で決まるため、いつ取り壊し、新築するかも税制上の重要なポイントです。

具体的には、住宅の取り壊しは1月1日以降に行い、竣工（完成）は1月1日までに間に合わせる、ということです。

1月1日よりも前に住宅を取り壊してそのままだと、次の年の1月1日には住宅用地の特例が適用されない更地の状態となっています。

これが1月2日以降に取り壊せば、１月中に建物がなくなってもその1年間は住宅用地の特例が適用されたままとなり土地の固定資産税は安いままです。

つまり、１月１日時点で建物が建っている状態にしておくことが固定資産税の節税につながるわけです。

ですから、更地に建設を進めた建物が翌年1月1日に竣工し終えていれば、その年は住宅用地の特例が適用され、土地の固定資産税は安くなります。

一般的な住宅の場合、取り壊しにかかる期間は1.0～1.5か月、建物の建築期間はハウスメーカーに依頼すれば2階建ての戸建てやアパートなら、３か月程度です。

おおむね８月後半までに住宅を取り壊し、ワンテンポ置いて戸建てアパートの建設に取りかかることができれば、翌年の１月1日には間に合うはずです。

④農地に名義変更する

農地は宅地よりも固定資産税評価額が低く設定されているため、税金を軽減するため農地転用するという手もあります。
ただし、再度宅地に戻す手続きは複雑で、時間がかかるので慎重に検討しましょう。

また、市街地にある土地は、農地に名義変更しても宅地並みの課税を受けるケースもあるので、事前に確認が必要です。

⑤更地を駐車場にする

駐車場は非住宅用地と同じ“雑種地”に該当し、固定資産税はそのままでは安くなりません。

車止めを置いたり、ロープを張ったりしただけの青空駐車場では、住宅用地の特例が受けられず、更地と同じ高い固定資産税がかかります。

固定資産税を抑えられる駐車場にするには、駐車場とアパートの敷地を一体化させる工夫が必要です。

土地をつなげることで、住宅用地とみなされ、住宅用の特例（200㎡以下の小規模住宅用地であれば課税標準額は固定資産税評価額の６分の１に減額）が適用されるからです。

ただし、この特例措置の適用には、その駐車場をアパートの住人専用にすることなどの条件がつくため、税理士や不動産の専門家に相談してみたほうがよいでしょう。

首尾よく、特例が適用されたら、駐車場の税額軽減効果に加え、アパートやマンションの賃貸収入も得られます。

はじめから営業用の駐車場を経営するなら、固定資産税は安くなりませんが、利用料金で納税原資を確保できるので、どのみち更地にしておくよりは有利です。

駐車場経営は相続性対策としても非常に有効な選択肢となります。

相続税対策として「小規模宅地等の特例」を利用することで、駐車場用地の評価額を50%減額できる可能性があるためです。

ただし、特例の適用には、敷地上に構築物（アスファルト舗装や機械式駐車場など）があるなど、いくつかの要件を満たさなくてはなりません。

駐車場の料金収入は、相続税の納税資金の一部として活用できます。

⑥不要な更地であれば売却する

活用が見込めない土地の場合は、思い切って売却してしまえば、まとまった資金を得られるうえ、納税のしばりからも解放されます。

不動産会社に価格査定を依頼しどの程度の金額で売却できるか確かめてみましょう。

しかし、一度土地を手放すと買い戻すのは難しく、将来的な土地活用のチャンスも失われてしまうので、不動産売却はあくまで最後の手段です。

⑦無償譲渡や寄付という手も

更地を放置しておくと、それだけで支払う税金が発生してしまいますから、買い手がつかない土地であったら、年内に無償譲渡や寄付を行う先を探しましょう。

「タダなら貰って活用したい」という人や団体、自治体はいるはずです。

無償譲渡できれば固定資産税の支払いから解放されます。
慈善団体などに寄付できれば、社会貢献にもつながります。

関連記事：駐車場の経営にかかる固定資産税をシミュレーション！

これだけは押さえておきたい更地の固定資産税

最後に、更地の固定資産税に関して、まだお伝えしていない“これだけは押さえておきたい”というポイントを解説します。

特に、住宅用地の特例措置を活用して固定資産税を安くしたいと考えている方は参考にしてください。

建物を建てれば必ず固定資産税が安くなるとは限らない

更地に住居用の家屋を建てることで、土地部分は住宅用地の軽減措置を受けられるのは、これまでお伝えした通りです。

ただし、土地にかかる固定資産税の軽減幅よりも、建物部分の税額が上回る場合は、トータルの税負担は高くなってしまう点に注意が必要です。

確かに、土地の評価額が高い地域では土地部分の固定資産税の軽減幅が大きくなるため、建物を建てることで更地状態が解消され、税金が安くなる可能性が高くなります。

逆に、土地の評価額が低い地域では、いくら住宅用地の特例措置を活用しても建物の評価額次第ではトータルの税負担が重くなってしまう可能性もあるわけです。

更地に建物を建てる場合は、建物部分の評価額や固定資産税がいくらになるのかを事前に計算しておかないと、思わぬ見込み違いとなるおそれがあります。

建物を建てるなら黒字運営か居住が必須

固定資産税対策で建物を建てるのは結構ですが、使い道やメンテナンスをどうするのかなどをあらかじめ考えておかないと後悔します。

賃貸住宅が赤字になれば固定資産税を節税した以上の金額が失われるかもしれないし、家族で使うにしろ、誰が住むのか決めておかないと早晩空き家化してしまいます。

これではなんのために、建物を建てたかわかりません。

もし、更地に建てた建物の活用が難しい場合は、早めに売却して固定資産税や管理の負担から逃れることを考えましょう。

空き家特例などを利用して譲渡所得税を軽減できるかもしれません。

“特定空家”に認定されると税額大幅増

昔住んでいた屋敷があるから更地ではない、と安心ばかりはしていられません。

その建物が人の住んでいない空き家の場合、“特定空家”“管理不全空家”に指定される危険があり、住宅用地の特例から外されるかもしれないからです。

両親が施設に入ったあとに相続した田舎の実家などは特にこうしたリスクに見舞われがちです。

特定空き家とは建物が崩壊しそうになったり、浮浪者が住み着いたりするなど危険な状態の空き家のことです。
特定空き家に認定したあと自治体は、空き家の状態を改善するよう命令し、これに従わないでいると固定資産税減税措置が解除され、税額が一挙に3～4倍になってしまいます。

滞納すると延滞金のリスク

固定資産税は、指定された納期までに納付する必要があります。

指定納期を過ぎると延滞金が発生し、滞納期間が長くなるほど延滞金も増えていきます。

もし納付が困難な場合は、自治体にその旨報告し、延滞金がかからない措置を相談しましょう。

更地は固定資産税の節税対策が大きなテーマ

今回は、更地にかかる固定資産税を取り上げました。

更地のままだと、住宅用地の特例が適用されないため、固定資産税は高くなります。

固定資産税を安くするには、共同住宅を建てたり、駐車場にしたりといった方法があります。

ただしエリアの土地評価や建物評価などによっては、建物を建てたからといって必ず固定資産税が安くなるとは限りません。

税金対策で所有土地に家屋を建てる場合は、建物自体の評価額や税額をシミュレーションし、建物の活用方法や運用方針まで考えておく必要があります。

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