所有する土地を活用する場合、賃貸アパートを経営する、商業施設、福祉施設を建てる、駐車場にして短期利益を得る、そのまま賃貸・売却するなどさまざまな方法があります。
これらには、それぞれ専門業者が存在し、相談相手となってくれます。
このコラムでは土地活用の目的別に主な相談先と選び方のコツ、税制・金融面の相談窓口などもあわせて紹介しますので参考にしてください。
土地の相続を予定し、活用法を検討中の方は必読です。
目次
土地活用に関する相談はどこですればいいの？
土地活用の相談先は、その目的に応じて変わってきます。
土地活用とひと言でいっても、さまざまな方法があり、何を選ぶかによって相談先も異なってくるためです。
また、設計・施工・管理といった建物・設備関連と、資金繰りや税金対策などのお金にかかわる問題に相談先を分けることもできます。
詳しくは後述しますが、土地活用に関する主な相談先をまとめると次の通りです。
- 建築会社（ハウスメーカー、工務店、デベロッパーなど）
- 駐車場運営会社
- 金融機関
- 税理士
- ファイナンシャル・プランナー（FP）
- 弁護士
- 司法書士
目的ごとの適切な相談先
ここでは土地活用の方向性が固まった方に対して、具体的な相談先を紹介していきます。
取り上げる土地活用法は、マンション・アパート経営や駐車場・トランクルーム経営、高齢者施設・商業施設経営、そして借地・売却の４つです。
それぞれの目的に適した相談先を探す際のヒントにしてください。
マンション・アパート経営
アパートやマンション経営での土地活用なら、収益物件の建築・運用に詳しい総合ハウスメーカー、工務店、デベロッパーなどの建築会社系に相談するのがおすすめです。
総合ハウスメーカー
総合ハウスメーカーとは自社ブランドのアパート・住宅を設計・施工し、管理やメンテナンスまで一貫して行っている会社です。
ここに相談すると、マンション・アパートを賃貸経営した場合の収益、費用、利回りの見積もりや、物件の建築プランを作成してくれます。
相談は無料で、やるかどうかは、建築プランと収益イメージを見てから決めることができます。
アパート経営に興味があるなら、もっとも適した相談先といえるでしょう。
工務店
工務店もハウスメーカーと同様、所有する土地にアパートやマンションを建設し、賃貸経営をする場合の相談先となります。
ハウスメーカーと違うのは、商品が規格化されておらず、自分好みの物件を建てることができる点です。
物件のデザインや構造などにこだわりがある方には、こちらがおすすめです。
また、自由設計であるため、狭小地や変形地にも物件を建てることができます。
ただし、物件を一から設計するため、ハウスメーカーより時間がかかります。
デベロッパー
デベロッパーは、鉄筋コンクリート造りの大規模なビルやマンションなどを建てたいと考えている方に最適な相談先です。
大手のデベロッパーは多額の資金力が必要な事業を専門とする土地開発業者です。
広い土地であれば大規模マンションや老人ホームにする、分筆して住宅地にして広く買い手を募るなど、さまざまな大型ビジネスを提案してくれるでしょう。
土地主に資金がなくとも、デベロッパーが建築費用を負担して土地に物件を建て、物件と土地を等価交換するという方法もあります。
希望の活用開始時期までの時間に、余裕のある場合の相談先として考えておきましょう。
駐車場・トランクルーム経営
駐車場経営はタイプによって相談先が異なります。
月極駐車場の場合は不動産業者が、コインパーキングの場合は専門業者に相談するのがよいでしょう。
それぞれの理由については下記をご覧ください。
物品の収納スペースを貸し出すトランクルームは、駐車場と同じくフランチャイズ展開している専門業者が多く存在する業態です。
不動産会社
月極駐車場経営は、不動産業者に相談しましょう。
平地をコンクリートやアスファルトで舗装してタイヤ止めをつけ、白線を引いて区画を定めるといった準備段階から、借り手の募集、運営管理まですべて相談に乗ってくれます。
地域の事情に詳しい地元の不動産業者なら、周辺のニーズや状況の変化といった情報が得られる可能性も大きく、経営に役立つことでしょう。
専門業者
コインパーキングでは、料金の精算機やロック装置、看板、照明など専用設備の導入が必要なため、専門業者に相談するのがベストです。
個人で経営するには清掃・管理が大変なので、運営会社に業務を任す管理委託や、駐車場の設置・運営を丸投げして賃貸収益のみを得る一括借り上げという方法もあります。
高齢者施設・商業施設経営
高齢者施設や商業施設を経営するのであれば、ハウスメーカーやデベロッパー、工務店など建物の建設会社に相談するのが近道です。
そのなかでも、高齢者施設は、施設の種類によって、法律で決められた要件に違いがあるため、専門の法律や基準に詳しい、実績のある業者に任せたるのが無難です。
ゼネコン（デベロッパー・建設会社）
ゼネコン（デベロッパー・建設会社）は、大規模な土地活用を得意としています。
鉄筋コンクリートのマンションやビルはもちろんですが、広い敷地が必要な高齢者施設（老人ホーム・介護施設）の建設もお手の物です。
前述の通り、介護施設は通常建物に適用される法律以外にも、さまざまな基準を満たしていなければなりません。
たとえば、グループホームであれば個室の床面積7.43平方メートル以上が必要になります。介護付き有料老人ホームならトイレや食堂のほか、汚物処理室や宿直室、健康・生きがい施設などの設置が義務といった具合です。
このように高齢者施設は、施設の種類によって満たさなくてはならない要件に違いがあるため、関連法規や基準に詳しい、実績のある業者でなければ対応は難しいはずです。
また、ここまででお分かりの通り、ひと口に建設会社といっても、業者ごとに得意分野は異なります。
アパートや戸建て住宅、老人ホーム（サ高住）の建設ならハウスメーカー、地域の特徴を活かした注文住宅、デザイン性に富んだ建物なら工務店に依頼すべきでしょう。
そのなかでも大手企業が多く、資金力が豊富なゼネコンは、大規模なビジネスプランを扱うことに長けています。
広めの土地を最大限に活用できるプランを知りたいという場合には、ゼネコンに相談してみるのが最良の選択かもしれません。
借地・売却
「土地活用したいが、初期費用を捻出するのが難しい」「土地をそのまま借地として貸し出したい」「使わない土地なので売却したい」という方もいらっしゃるでしょう。
その場合の相談先は、不動産会社一択です。
土地をそのまま貸し出す場合には、貸土地として貸し出す方法をおすすめします。
賃貸住宅と同じように、不動産会社と媒介契約を結んで貸主を探すのが一般的です。
一方、土地を手放して売却する場合も不動産会社に相談して、査定価格を出してもらい、販売活動に着手しましょう。
土地を売って現金化するか、賃貸経営で家賃収入を得るか迷っている方も、まずは土地を売却したらいくらになるか、査定依頼をしてみることをおすすめします。
ただし、土地は一度売却してしまうと取り戻すことは非常に難しいので、慎重なうえにも慎重な判断で臨むことです。
なお、土地の売却では不動産契約の専門的な知識と手続きが必要で、司法書士に登記手続きを依頼するのが一般的です。
この場合も、不動産会社の仲介が必要になると考えておいてよいでしょう。
目的が決まっていない場合は
土地活用の方向性が決まっていないなら、不動産会社・ハウスメーカー・プランナーなどに相談してみましょう。
専門家の立場から、有意義なアドバイスをもらえるはずです。
ここでは、プランナー２種とハウスメーカーについて説明します。
土地活用プランナー
土地活用プランナーはその名の通り、その土地に合った活用方法をさまざまな選択肢から提案してくれる土地活用の専門家です。
2015年に公益社団法人「東京共同住宅協会」が認定した民間資格です。
土地活用のマーケティングからプランニング、事業収支計画、税務・法務など幅広い知識を備えており、土地活用方法を検討中の人には最適な相談先といえそうです。
フィナンシャルプランナー（FP）
ファイナンシャルプランナー（FP）とは、家計に関わる保険、税金、不動産、教育資金、年金などの幅広い知識をもとにライフプランの設計を行う専門家です。
土地活用の資金計画についても相談でき、アドバイスをもらうこともできます。
FPは、ハウスメーカーにも在籍していることもあるため、土地活用プランと資金計画を合わせて相談してみるのもよいかもしれません。
日本では、保険会社や証券会社など特定の金融機関に属する企業系FPが全体の8~9割を占めるといわれています。
残りの1～2割のFPは、特定の金融機関に属さずに活動する独立系FPとよばれる人たちです。
特定企業に属さないので、公平・中立の立場でコンサルティングを行えることが、独立系FPの強みです。
複数の土地活用に対応している大手ハウスメーカー
複数の土地活用プランを持っている大手ハウスメーカーに相談すれば、立地や希望にあった土地活用方法を教えてもらえるのでおすすめです。
賃貸住宅・賃貸マンション、ロードサイド店舗、オフィス、高齢者住宅、医院・診療所、介護施設、複合型商業施設、ビジネスホテル、空き家活用などプランは多種多様です。
土地活用に関連するそのほかの相談先
土地の活用方法を考えるとき、付随して発生してくるのは、「お金」と「税金」「関連法規」の問題でしょう。
これらは専門家のアドバイスがほしい分野です。
融資に関する相談なら金融機関、税金に関する相談なら税理士が相談先、法律問題なら弁護士か司法書士が相談先になります。
土地活用の融資に関する相談
アパートなどの建築費はアパートローンでまかなうことになるため、銀行や信用金庫などの金融機関に相談にいきましょう。
普段付き合いがあったり、アパートローンに積極的な金融機関があったりしたらそこがおすすめです。
不動産会社から、提携している金融機関を紹介され、有利な金利で資金を借りられることもあります。
金融機関によっては、土地活用や相続に関するコンサルティング部署を設けているところもあり、土地活用の方法なども相談できます。
土地活用の税金に関する相談
土地活用で収益を上げると、各種税金対策が必要になります。
FPや金融機関にも相談できますが、土地活用の規模が大きくなればやはり税理士から専門的なアドバイスを受けるのがベストです。
税理士には、税金対策に有利な土地活用プランや、実施すべき節税対策などを相談できるほか、より安心・安全な土地活用をすすめることができます。
ただし、税理士の多くは企業の法人税や個人の所得税が専門のため、相続税については専門外という税理士が大多数です。
このため、土地活用による節税対策を考えているのであれば、数少ない「相続専門の税理士」を探すことから始める必要があります。
土地活用の法的な問題に関する相談
土地活用では、建築法規などの法律の問題をクリアしなければならないこともあります。
法的な問題はやはり弁護士や司法書士にサポートを依頼するほかありません。
相続登記（不動産の名義変更）の手続きなら司法書士に、相続時に権利関係でトラブルが起こり係争に発展しそうであれば弁護士に相談しましょう。
土地活用に関して相談する際のコツ
土地活用の相談を成功させるには、事前準備を怠らないことです。
必要な書類を用意し、伝えることを整理しておきましょう。
以下、相談前の注意点をまとめてみました。
土地に関して説明できるようにしておく
土地活用について専門家に相談するには、自分の土地についてきちんと説明できる程度の知識が必要です。
土地の広さや立地、地形などの情報があれば、相談先はより具体的で精度の高い土地活用のプランを提示しやすくなります。
土地について何もわからない状態で相談しても、具体的なアドバイスを受けることは叶いません。
資料を準備しておく
相談に行く前には、必要な書類がひと通り揃っているか確認しましょう。
一例を挙げれば、土地の権利書や登記簿謄本、固定資産税納付書、測量図など土地に関する書類と身分証明書などです。
登記簿謄本や測量図などは、法務局に行くと簡単に取得できます。
土地活用の目的を明確にしておく
土地活用の目的は人によってさまざまです。
「相続税対策のため」「税金対策」「安定収入がほしい」「老後の収入源に」「親族に承継したい」「地域貢献に役立ちたい」など、ざっと挙げてみてもこれだけあります。
こうした土地活用の目的を明確にしておくことは、計画的な土地活用を行うために極めて重要です。
目的によって最適な活用法や計画の進め方が異なるためです。
土地活用の目的を明確にすることで、次のようなメリットがあります。
土地活用を明確にすることで得られるメリット
- 適切な土地活用の方法を選択できる
- 方向性が見えてくるため計画を立てやすくなる
- 計画に沿った土地活用方法を検討できる
- 複数社のプラン申請が無料でできる比較サイトなどを上手に利用できる
収益性重視なら利回りの高い物件を、節税が目的なら賃貸住宅経営を、短期的な収入を得たい場合は駐車場経営などがそれぞれ視野に入ってくることでしょう。
連絡手段を決めておく
相談先の企業などにプランを請求すると、数日以内に電話やメールで連絡がきます。
複数の企業に一括でプランを請求すると、1日に何件も電話がかかってくることもあり、対応が難しくなるかもしれません。
メールか電話かなど、希望する連絡手段は事前に決めておきましょう。
複数社のプランを比較検討する
土地活用のプランを検討する際に、複数の企業に相談するのは鉄則です。
決して１社のプランのみを聞いて決定してはいけません。
複数の企業に相談する主なメリットは以下の通りです。
複数の企業に土地活用プランを相談するメリット
- 得意なジャンル、工法が見えて安心して契約できる
- 相場の把握ができ、適正価格で契約できる
- 経営パートナーを相性重視で選べる
少なくとも2、3社と相談できるとよいでしょう。
提示されたプランの建築費の見積もり、設計、収支計画などの内容は細かくチェックします。プランを比較検討し、魅力を感じた企業があれば追加の希望を伝えます。
判断材料となる最初のプランはあくまでも素案ですから、ご自身のイメージに適うプランになるまで、担当者と相談しながら、必要に応じて修正しながら仕上げていきましょう。
プラン検証にかかる期間の目安は、1か月～半年程度が目安です。
プランの提案を受けるときにはシミュレーションの提示も受けますが、実際に運営してみるとその通りに進まないことも、残念ながらよくあります。
ここでチェックすべきは、現実を見据えた、納得感のある収支計画（シミュレーション）になっているかどうかです。
具体的には、「空室率を5％程度で見込んでいるか」「家賃下落や修繕費を想定しているか」「経費や税金は計算に入っているか」などを確認します。
自分で判断がつかない場合は、中立的なFPや税理士にチェックしてもらいましょう。
目的に合った相談先を比較して選定する
土地活用は目的に合った相談先を比較して選定するのが大事ですが、同じ目的でも無料の相談先と有料の相談先があります。
無料相談先は不動産会社、ハウスメーカー、 土地の活用の専門業者、有料は税理士、弁護士、 FPなどです。
無料で行っている企業が多い一方、やはり国家資格所有者が相談先の場合は無料とはいかないようです。
したがって、相談をする際には、事前に有料か無料か確認することと、相談にかかる料金を事前に確認しておくことを忘れないでください。
なお、税理士や弁護士などに相談する際は、初回のみ無料で2回目以降は有料となる場合があります
土地活用に関する相談先を選ぶ際のチェックリスト
ここでは、信頼できる土地活用の相談先を選ぶためのチェックポイントを5つ紹介します。
どの土地活用の方法を選ぶにしても、選び方の判断基準は同じなので参考にしてみてください。
土地活用の実績・事例を確認する
土地活用の専門企業は長年の経験と実績があるほど信頼できるので、これはひとつの選択基準になります。
提案してもらった、土地活用のプランが収益を最大化するものになっているかは、ご自身で判断する必要があります。
利用者の評判・口コミを確認する
ネット時代ですから、ユーザーの口コミや評判も有効な判断材料になります。
これまでにそのハウスメーカーや建築会社、専門家を利用したユーザーのコメントを確認しましょう。
土地活用のプランだけでなく、建築中のトラブルの有無や、経営を始めた後の収支の状況までフォローしている口コミがあるか調べてみてください。
企業規模を確認する
土地活用を考えるなら、ある程度の規模がある会社をおすすめします。
理由はアパート、施設、店舗などさまざまな施設を手掛けた実績がある企業なら、幅広い提案が受けられるからです。
また、企業規模が大きければ、アフターフォローも手厚い可能性があります。
専門知識の有無を確認する
土地活用の相談先はいくつもあるとはいえ、それぞれ得意な分野や持っている専門知識には違いがあります。
もし特定の活用法について相談したい場合は、その方法に関する豊富な専門知識や経験を持っていないと要望に応えることはできません。
複数の相手に相談すれば、その判断はつきやすくなるし、工期や見積り費用の相場、必要な工程への理解も深められます。
担当者の人柄・応対を確認する
土地活用という、大きなお金の動く相談ですから、営業担当者の人柄や対応も重要な判断基準になります。
営業担当者は、お客様と正対する企業の窓口ですから、説明に納得感があるか、些細なことにも誠実に対応してくれるか、確認しておくことは非常に重要です。
最初の段階であまりよいイメージを持てなかったのであれば、他の相談先をあたったほうが無難です。
土地活用の数だけ相談先はある！候補が未確定でも大丈夫
相続土地などの活用法を考えたとき、その選択肢は極めて多く判断に迷ってしまうかもしれません。
しかし、手元資金の多寡や、立地環境、希望収益などで絞り込めば、実際にとれる手段は限られるはずです。
方向性が決まったら、その活用法にもっとも適した相談先を探します。
土地活用プランは必ず複数の会社から提案してもらうようにしましょう。
もし、コインパーキング経営を行いたい場合は、専門の業者が相談先です。
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