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「副業で駐車場経営なんてできるの？」と疑問に思っていませんか？
実は、駐車場経営は多額の初期費用を必要とせず、スキルがなくても始められる、副業におすすめのビジネスなのです。
本記事では、コインパーキングを例に、副業に適切な駐車場経営の方法や、メリット・デメリット、失敗しないためのコツと開業までのステップを解説します。
最後までお読みいただければ、副業としての駐車場経営に一歩踏み出すことができるはずです。
目次
駐車場経営は副業におすすめ？
“駐車場経営”と聞くと、土地をもっている人や不動産ビジネスのスキルがある人だけが始められるビジネスのように思われるかもしれません。
しかし、土地をもっていない人でも、土地所有者から借りて、賃貸契約を結べば駐車場経営を始めることができます。
そのうえ、駐車場経営は初期費用が少なく、知識や経験も必要ありません。
管理会社に委託すれば、ほとんど手間がかからないため、副業に最適なビジネスなのです。
駐車場の種類
駐車場にはさまざまなカテゴリーがあります。
構造で分けると、平面駐車場か立体駐車場か、認定駐車場で分けると一般認定か個別認定か、設置場所で分けると路上パーキングか 附置義務駐車場か届け出駐車場といった具合です。
さらに、マネタイズ方式では、コインパーキングか月極駐車場かといった分類が可能です。
ここでは、このコインパーキングと月極駐車場について取り上げます。
それぞれメリットとデメリットがあるので、ご自身が駐車場経営をする場合に、どちらが取り組みやすいのかを比較してみてください。
コインパーキング
コインパーキングは時間貸し駐車場ともよばれる通り、不特定多数の利用者に使用した時間分の料金を徴収する駐車場です。
短時間利用やドライバーの出入りが多い駅や公共施設、商業施設の近隣、入出庫が容易な道路沿いなどにあれば回転率が高く収益も見込めます。
時間帯別、曜日別などで柔軟な料金設定を行えば、リピーターも期待できます。
一方で、利用者数は立地に大きく左右されるため、コインパーキングに不向きな土地というのもあり、そうした場所で開業すると安定収入を得にくいでしょう。
例を挙げると、幹線道路沿い、歩行者が多い、狭い道に面している、高低差がある、アクセスが悪いなどです。
いずれもドライバーに敬遠されてしまう場所なので、駐車場経営に向かないのはおわかりいただけるかと思います。
競合が多い場所、コインパーキングが飽和状態の繁華街も開業してから苦労が多いので避けたほうが賢明です。
関連記事：副業としてのコインパーキング経営を考える！魅力と落とし穴とは
月極駐車場
月極駐車場経営は、利用者と通常1か月単位で契約する駐車場です。
契約期間中は安定した収入が得られますが、空車が出ると次が決まるまでは収入に穴が空いてしまうのがリスクといえます。
月極駐車場が向いているのは、マンションや住宅街など長期利用が主流で、駐車場が慢性的に不足している場所です。
その他、通勤などで車を利用する人が多い駅や公共交通機関の周辺、従業員や社用車の駐車需要が見込めるオフィス街やビジネス街も需要が見込めます。
月極は都市部より地方に多いですが、駅付近の商業地ではなかなか空きが出ないほど、人気がある場所もあり、需要があれば安定的な収益源となってくれるはずです。
関連記事：月極駐車場の駐車場経営における特徴
駐車場の経営方式は3種類
駐車場の経営方式には大きく分けて３つの方式があります。
【駐車場の経営方式】
- 個人経営方式
- 管理委託方式
- 一括借り上げ方式
それぞれの内容を確認して、自分が副業として始めるにあたって、もっとも適した方式を選んでください。
個人経営方式
個人経営方式は、駐車場の整備、契約の管理、料金回収、設備の点検やメンテナンスなど、日々の運営業務をすべて自分で行う方式です。
そのため、経費を差し引いた売上のすべてが経営者の利益になることが最大のメリットとなります。
しかし、自分ですべての業務を行うため、手間と時間がかかるというデメリットがあります。
特にトラブルが発生した場合、無断駐車の対処や精算機の故障対応などもすべて経営者自身が行わなければなりません。
これらのことから、個人経営方式は、自分の時間に余裕があるうえ、出費を最小限に抑えて高い収益を得たい人向けの選択肢といえます。
管理委託方式
個人経営方式とは逆に、駐車場運営の一部、またはすべてを管理会社に委託する方式が管理委託方式です。
駐車場の設備点検や清掃、トラブル対応、料金回収などを管理会社が代行します。
そのため、手間が大幅に軽減できる点が一番のメリットになります。
また、管理委託方式は、管理会社のノウハウを活用できるため、トラブル対応や集客面でのサポートが充実している点も大きな強みです。
駐車場経営に関するほとんどの業務を任せられるので、本業が忙しい会社員や未経験の人に適した経営方式です。
ただし、管理委託料が発生するため、収益は個人経営方式に比べて少なくなる可能性があります。
一括借り上げ方式
一括借り上げ方式は、管理会社が経営者から土地を一括で借り上げ、駐車場経営を行う方式です。
経営者自身が、駐車場経営のために時間を割く必要は、ほとんどありません。
この方式の最大の利点は、駐車場の稼働率に関係なく、安定した収入が確保できることです。
リスクを最小限に抑え、安定的な収入を重視する方には、この一括借り上げ方式がおすすめです。
ただし、駐車場の稼働率が上がっても、経営者は固定の賃料しか得られません。
駐車場の売上が増えても、賃料には反映されないため、収益性に制限がある点が、デメリットとなります。
関連記事：駐車場の経営にかかる固定資産税をシミュレーション！
副業で駐車場を経営する流れ
それでは、実際に駐車場経営を始めるには、どのような手順で行えばいいのかを解説します。
駐車場経営をスムーズに始めるための流れには5つの段階があります。
【駐車場経営をする流れ】
- 駐車場の種類・経営方式を決める
- 管理会社に相談し、事業計画を立てる
- 管理会社と契約する
- 集客する
- 開業する
では、それぞれどういう内容なのか解説しましょう。
ステップ①駐車場の種類・経営方式を決める
すでに土地を所有している場合は、駐車場の種類と経営方式を決めます。
まだ土地がない場合は、先に駐車場の種類と経営方式を決めたうえで、条件に合う土地を探すようにしましょう。
駐車場の種類は、観光地、商業施設周辺ならコインパーキング、住宅街なら月極駐車場が売上につながりやすくなります。
また、本業が忙しく、駐車場の管理に時間をかけられない場合は、管理会社に任せる管理委託方式や一括借り上げ方式が適しています。
手間がかかっても利益率を優先したいなら、個人経営方式が適していますが、副業の場合は、それだけの時間を確保するのは困難です。
ステップ②管理会社に相談し、事業計画を立てる
駐車場経営は、綿密な事業計画を立てることが成功するための重要なポイントです。
管理会社に相談すれば、駐車場の稼働率や設備コスト、運営費用などを基にした収益シミュレーションを作成してもらえます。
複数の管理会社に相談すれば、異なる視点からのアドバイスが得られるため、より正確な事業計画を作成できるでしょう。
また、立地周辺のリサーチもこの段階で行ってください。
リサーチする内容は、近隣の駐車場の料金や稼働率、ターゲットとなる利用者層を確認し、自分の駐車場がどう差別化できるかなどです。
ステップ③管理会社と契約する
事業計画が固まったら、管理会社と契約を結びます。
契約内容には、管理費用や業務範囲、収益分配の割合が含まれますので、注意深く確認してください。
長期的な契約になる場合が多いため、内容に納得したうえで契約書にサインすることが大切です。
管理会社を選定する際には、実績や評判だけでなく、担当者との信頼関係も重視したいところです。
自分のビジョンに合ったパートナーを見つけられれば、安定的な駐車場経営につながります。
また、契約後に変更が難しい点もあるため、契約書の詳細をよく確認し、不明点があればその都度質問しましょう。
ステップ④集客する
契約が済んだら、開業前の集客活動を始めます。
看板やチラシ、オンライン広告などを活用して、駐車場の存在を周知する施策が効果的です。
特にインターネットやSNSを利用した集客は効果的で、近隣エリアでの認知度を高められるので、検討してみてください。
最近では、駐車場検索サイトに掲載することで、多くの利用者にアクセスできる手法も一般的です。
また、開設当初は、割引料金やお試し価格などのキャンペーンを設定するのも効果的なので、積極的に実施するようにしましょう。
利用者にとって魅力的な料金設定を行い、駐車場の稼働率を高めることで、今後の利用増にもつながりやすくなります。
ステップ⑤開業する
駐車場の整備や設備の設置が完了したら、いよいよ正式に営業のスタートです。
開業後も定期的に稼働状況を確認し、必要に応じて料金やサービス内容の調整や見直しが必要です。
最初の数か月間で利用者の反応を確認し、利用状況に応じて新しい施策やキャンペーンなどを取り入れることで、継続的な収益を確保できます。
また、周辺の競合駐車場の動向を常にチェックし、競争力を維持するために適切な改善を続けることが成功のポイントです。
スムーズに駐車場経営をスタートさせ、安定的な収益を得るために、ぜひここで紹介した５つのステップを参考にして進めてください。
副業で駐車場を経営するメリット
ここまでの説明で、駐車場経営とはどういうものか、ご理解いただけたのではないでしょうか？
では、ここからは副業で駐車場を経営するメリットについて紹介します。
管理会社に任せれば実務が不要になる
経営方式を管理委託方式か一括借り上げ方式にすれば、本業が忙しくても、駐車場経営の実務経験がなくても、経営者自身はほとんど何もする必要がありません。
事務的な業務だけでなく、駐車場の見回りや清掃、集金や機器の点検、利用者対応などの実務も管理会社が行ってくれます。
「本業のかたわら副業でコインパーキングを運営しよう」という方は、本業に支障をきたすことなく経営できます。
また、体力面に自信のない方や、運営する駐車場が自宅から遠方にある方も、管理委託方式は現実的な運営方法といえるでしょう。
委託手数料が必要になりますが、大きな手間もかからずに、収益が得られるのは大きな魅力です。
ただし、年に一度の確定申告は必要です。
初期費用が少なくて済む
たとえば、不動産関連の副業として人気のあるマンション経営では、大規模な建物を建てなければならないため、初期段階でかなりの費用が必要になります。
一方、駐車場経営は土地の整備や舗装、設備類の購入・設置をするだけで、すぐに開業できるため、初期費用を低く抑えることができます。
また、建物の建築に比べると、設置工事も短期間で終了するため、早く営業を開始できるのも特長の一つです。
老朽化による需要減少リスクがない
マンションやアパート経営は、建物が経年劣化すると見た目が悪くなり、住人が減少するリスクがあります。
しかし、駐車場は建物のように老朽化による影響を受けにくく、基本的な設備が整っていれば長期間にわたって安定した需要が見込めます。
駐車場の設備はメンテナンスが必要になる場合もありますが、建物全体のリフォームと比べると頻度もコストも少ないうえ、経営を続けながら改善できる点が魅力です。
副業で駐車場を経営するデメリット
一方で、駐車場経営にもいくつかデメリットがあります。
しかし、どのデメリットも事前に把握し、適切に準備しておけば大きな障害となるものではありません。
立地による収益の変動リスクがある
駐車場の収益は開設する場所の立地に大きく依存します。
たとえば、商業施設や観光地の近くでは長期契約の月極駐車場の需要は低くなり、逆に、住宅地では時間貸しのコインパーキングの利用はあまり見込めません。
特に、時間貸しのコインパーキングでは、稼働率が低いと収益が大幅に減少するケースもありえるのです。
こうしたリスクを回避するためには、事前に場所の特性を調べる必要があります。
そのうえで、立地のニーズにあった駐車場の種類を選べば、失敗を防ぐことができます。
固定資産税やランニングコストがかかる
居住用の宅地は小規模宅地の減額特例が適用されますが、駐車場は更地扱いとなるため、居住用に比べて固定資産税が高くなるので注意が必要です。
そのほかにも、都市計画税や事業税などが課せられる場合があります。
さらに、駐車場の清掃や設備のメンテナンスといったランニングコストも発生するため、期待したほど収益にならないという事態もありえます。
このような事態を避けるには、事業計画を立てる際に、必要な税金や経費がいくらぐらいになるのかを算出しておくとよいでしょう。
トラブル対応の手間がかかる
トラブルへの対応も考慮しなければいけません。
具体的に挙げると、無断駐車、機器の故障、事故、放置車両といったトラブルが発生した場合です。
騒音や排気ガス、利用者が残したゴミなどで、近隣住民から苦情が寄せられてトラブルに発展するケースもあります。
管理委託方式か一括借り上げ方式で運営していれば、駐車場内で発生したトラブルは管理会社が対応してくれるので安心ですが、個人経営の場合はそうはいきません。
駐車場内で起きたすべてのトラブルは自力対応が基本なので、あまりに頻発、連続するようなら、管理費を支払っても、運営を委託することを考えたほうがよいでしょう。
処理に手間のかかる主なトラブルとデメリットは次の通りです。
【駐車場で起こる主なトラブル事例】
- 無断駐車や放置車両
- 機器の故障
- その他事故
無人の月極駐車場で起こりやすい無断駐車（料金踏み倒し）や、放置車両などの不正利用事案はもっとも一般的なトラブルです。
警察に通報しても、私有地でのトラブルには介入を嫌がるので、専門業者に依頼して撤去する費用や手続きが必要になる場合があります。
駐車場経営を失敗しないコツ
駐車場経営は、初心者でも参入しやすい副業ですが、経営にあたってのいくつかのコツを押さえておけば、成功する確率を高めることができます。
ここでは、駐車場経営を失敗しないための５つのコツを紹介します。
事前にこれらのコツを押さえておけば、失敗リスクを最小限にし、安定した収入を得る可能性が高まります。
ぜひ、参考にしてください。
リサーチを怠らない
駐車場経営の成功には、開設場所や競合のリサーチが不可欠です。
周辺の駐車場の稼働率や料金相場を綿密に調べたうえで、適切な料金設定やサービスを実施すれば、競争力を高めることができます。
たとえば、同じエリア内のほかの駐車場と比べて料金が高過ぎると、利用者が離れてしまうかもしれません。
しかし、リサーチを怠らずに実施しておけば、適正な価格設定が可能になり、利用者離れを防ぐための対策ができます。
リサーチを通じて、駐車場の利用者層やニーズの把握も忘れてはいけません。
ビジネス街であれば短時間利用が多く、住宅街では長期間利用が多いなど、エリアごとの特徴を理解し、それに合った運営計画を立てることが成功の秘訣です。
開業後もリサーチを怠ってはいけません。
既存の競合相手だけでなく、あとから新規の駐車場が参入してくる可能性もあります。
迅速に対応するためにも、日ごろから継続的にリサーチを続けるようにしてください。
ニーズに合った駐車場の種類を選ぶ
立地や周辺環境に合った駐車場の種類を選ぶことも重要なポイントです。
たとえば、ビジネス街や観光地では短時間利用のコインパーキング、住宅街では長期利用の月極駐車場が適しています。
間違った種類を選んでしまうと、利用者が集まらずに収益が上がらないという事態になりかねません。
土地の立地や周辺環境をしっかり分析し、ニーズに合った駐車場の種類を選べば、駐車場経営の成功率が高くなります。
税金の対策を徹底する
駐車場経営では、思わぬ税負担が経営を圧迫するケースがあります。
駐車場用地は、居住用地に比べて一般的に固定資産税が高くなりがちです。
また、駐車場経営で得た収益は不動産所得として課税されるため、事前に税務対策をしっかり行っておくことが必要です。
たとえば、税制上の優遇措置を受けられる青色申告を行えば、経費として計上できるものも増えます。
できれば、税理士などの専門家に相談し、適切な対策を講じられれば、経営の安定につながるでしょう。
駐車場経営では、思わぬ税負担が経営を圧迫するケースがあります。
駐車場用地は、居住用地に比べて一般的に固定資産税が高くなりがちです。
また、駐車場経営で得た収益は不動産所得として課税されるため、事前に税務対策をしっかりと行っておくことが必要です。
たとえば、税制上の優遇措置を受けられる青色申告を行えば、経費として計上できるものも増えます。
できれば、税理士などの専門家に相談し、適切な対策を講じられれば、経営の安定につながるでしょう。
以下、駐車場経営で税金対策を徹底するコツを挙げてみます。
アパート・マンション経営に比べ税制上の優遇は少ない駐車場経営ですが、工夫次第で節税は可能です。
- 経費の適切な計上
駐車場経営で得た所得（収入から経費を差し引いた額）に対して、所得税と住民税が課税されます。
課税対象となる所得を減らすため、認められる経費は漏れなく計上しましょう。
認められる主な経費は土地の賃借料、管理委託費用、修繕費、減価償却費、固定資産税・都市計画税（土地・設備にかかる税金）、損害保険料、広告宣伝費などです。
- 青色申告の活用
事業として一定規模で経営している場合、“事業所得”として青色申告を選択すれば、最大65万円の青色申告特別控除や赤字の繰り越しなど、大きな節税メリットが得られます。
また、30万円未満の設備投資（パーキングロックなど）は、一定の要件を満たせば一括で経費にできます（ 少額減価償却資産の特例）。
- 土地の有効活用による特例適用
駐車場が該当する“更地”は「住宅用地の特例」が適用されず、固定資産税・都市計画税が高額になりがちですが、土地を有効活用して特例の適用を受けるという方法があります。
たとえば、住宅に隣接する駐車場の場合、一定の条件を満たせば住宅用地の特例（固定資産税が1/6などに軽減）が適用される可能性があります。
また、土地にアスファルト舗装などを行うことで“貸付事業”とみなされやすくなり、相続税の評価額を抑えられるかもしれません。
信頼できる管理会社を選ぶ
駐車場の管理業務を外部に委託する場合は、信頼できる管理会社を選ぶようにしてください。
管理会社の質は、駐車場の収益や利用者の満足度に大きな影響を与えます。
清掃やメンテナンス、トラブル対応が適切に行われないと、利用者離れや設備の故障が発生し、経営に悪影響を及ぼす可能性があるのです。
管理会社を選ぶ際には、実績や評判を確認すると同時に、手数料やサービス内容がバランスの取れた会社を選ぶことが大切です。
また、将来的にトラブルが起きないようにするためにも、契約書に書かれている内容は詳細に確認するようにしてください。
事前に周辺住民の理解を得ておく
先述のように、住宅地に駐車場を設置する場合、騒音や利用者のマナーによる周辺住民とのトラブルが発生するケースがあります。
こうしたトラブルが起こると、駐車場経営に悪影響を与えかねません。
開業前に周辺住民に説明を行い、住民たちの不安や疑問を解消しておけば、トラブルやクレームの防止につながります。
さらに、駐車場の利用ルールを明確に設定し、利用者のマナーが悪化しないよう注意を促すなどの対策も有効です。
コインパーキング経営は副業でも成功できる！
駐車場経営は、適切な方法を選べば副業に適しています。
失敗しないためには、まず市場調査で駐車場のニーズを把握すること、そして信頼できる管理会社と契約することです。
運営を専門会社に委託することで、手間を最小限に抑え、安定した収入を得やすくなります。
副業でコインパーキングを経営したいけれど始め方がわからないという方は、ユアーズ・コーポレーションにご相談ください。
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