空き家を解体しないのはなぜ？解体せずに処分する方法も解説

全国で問題になっている老朽空き家の増加ですが、そのまま保有していると固定資産税がかかり、何かあったときに管理責任を問われてしまいます。

リスキーな空き家をそれでも解体しない方が多いのはなぜでしょう。
そこには費用や税制、法規制、家族の思い出といったさまざまな理由が横たわっています。

 

本記事ではそのあたりの事情と、解体せずに空き家を処分する方法を解説します。

これを読んで早めの対策に動いてください。

空き家を解体しない理由

空き家にはリスクがあるのに、そのまま手つかずという方も少なくありません。
果たして解体しないのか、できないのか。

そのあたりの事情を探ってみましょう。

理由①解体工事にかかる費用の負担が大きいから

簡単に空き家を壊せないのは、解体費用の負担が大きいためです。

空き家を解体する費用の相場は、立地条件などにより異なりますが、構造別では概ね次の通りです。

 

空き家の解体費用目安

	坪単価	30坪あたり
木造	3万～5万円	90万～150万円
鉄骨造	5万～7万円	150万～210万円
鉄筋コンクリート（RC）造	6万～8万円	180万～240万円

物本体の解体費および廃棄物処理費用と解体後の整地費用を含んだ概算の金額です。

解体工事の費用内訳では、“解体費”と“廃棄物処理費”などが工事費全体の大部分を占めます。

これらの費用は、建物の構造や広さ、廃棄物の量によって大きく変動します。

複数の業者から相見積もりを取ったり、できる範囲で不用品を処分したり、自治体の補助金や助成金を活用したりして、費用負担を極力減らす工夫が必要です。

 

関連記事：空き家の解体費用は誰が払う？費用相場や資金調達方法も解説

理由②解体すると固定資産税が高くなるから

空き家を壊すと、住居に対する軽減措置が無くなるので固定資産税が上がります。

 

本来、空き家などの建物や土地を所有していると、固定資産税を支払う必要があります。
ただし、次のように宅地に建物が建っている場合には減額される特例制度がある点には注意したいところです。

 

小規模住宅用地の特例

区分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地 （200㎡以下の部分）	評価額の１／６	評価額の１／３
一般住宅用地 （20㎡を超える部分）	評価額の１／３	評価額の２／３

この減額制度は原則、建物が空き家の場合にも適用されます。
従って、空き家を解体して更地にするとこの制度の対象から外され、200㎡以下の用地部分は固定資産税の負担額が約6倍になってしまうのです。
また、空き家が市街化区域内にある場合は、都市計画税も課税されているのでさらに負担が増えます。

（参考：『固定資産税・都市計画税（土地・家屋）|不動産と税金|東京都主税局』）

理由③再建築ができなくなるケースがあるから

古い空き家は、建築基準法の“接道義務”に引っかかり、取り壊したら最後、再び建て替えができなくなる可能性があります。

 

建築基準法の接道義務とは、建物を建築する際には幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという決まりのことです。
昭和25年11月以前に建築された建物を建て替える際には、当時は無かったこの接道義務が適用され、十分な道路幅を確保できないと再建築が認められません。

理由④思い出の詰まった空き家を解体したくないから

相続した空き家は、亡き親族との思い出もあるので「実家を手放したくない」という方も少なくありません。
先祖代々引き継いできた家であればなおのこと、自身の代で処分することをためらう気持ちも働くことでしょう。

空き家を解体するメリット

空き家を解体することには、いくつかのメリットが挙げられます。

最大のメリットはといえば、家を壊して更地にすれば、維持管理のコストや、近隣に対する管理責任から解放されるとともに、固定資産税もかからなくなることでしょう。

 

施設に移った親の実家を放置していて、火災や不法侵入などのトラブルが発生した場合、相続で名義上の所有者となった親族が管理責任を問われます。
さらに、“管理不全空き家”や“特定空き家等”に認定されると、行政から空き家解体の強制代執行の費用を請求され、固定資産税の軽減措置さえ適用できなくなります。

 

解体後の土地を売却し、あるいは、再開発すれば収入や資産価値を高められるし、老朽空き家つきで売却するより更地のほうが買い手がつきやすくなるでしょう。

 

関連記事：空き家を解体するメリットとは？解体すべきケースも解説

空き家を解体するデメリット

すでに開設した通りですが、大きく分けると、次の４つがデメリットとして指摘されます。

 

空き家を解体するデメリット

• 住宅用地としての特例が適用されなくなる
• 再建築不可の問題が発生する
• 家族の歴史や思い出が失われる
• 解体費用がかかる

 

住宅用地の特例がなくなり、固定資産税の支払いが急増することは先ほどお伝えしました。

敷地が広い場合には、特に経済的な負担となることでしょう。

 

空き家の解体には当然費用がかかりますが、その額は木造で平均90万～150万円とされており、一括払いにするとかなりまとまった金額となります。

「空き家を解体して処分したいけど、お金が無いのでひとまず先延ばしにするか」という方が増えるため、空き家が解体されないままとなるのです。

空き家を解体せずに処分する方法

空き家を解体するメリット・デメリットについては以上の通りですが、実は空き家は解体せずともそのままの状態で売却できます。

実際、多くの方が解体せずに空き家をそのまま処分しています。

 

空き家の解体費用をすぐには捻出できない方、何とか処分できないか思案中の方は以下の方法をご検討ください。

方法①空き家の借主を募集する

空き家の状態が賃貸に適しており、軽いリフォームで済みそうであれば、賃貸に出して収入を得るとともに、空き家の管理やメンテナンスを借主に任せてしまうという手もあります。

 

借り手がつかないほど老朽化した家や設備が不十分な家も、借主にDIYによる大幅改装を許可すれば、貸主は修繕コストを使わずに入居者を確保できます。

建物の状態を見たうえで借主に判断してもらうことにもなるので、安心です。

 

ただしこの場合は、借主とのトラブルにならないよう、賃貸契約の内容や条件を明確にしておくことが重要です。

不動産会社に仲介を依頼し、敷金や礼金、家賃や共益費の額、更新料や解約時の費用などを取り決めるとともに、契約書の作成や保管などの管理業務もお願いするとよいでしょう。

方法②空き家と土地を売却する

表題で述べた空き家と土地をそのまま売却することで、一括で現金化する方法がこれです。

 

空き家の状態に問題がなければ、その地域の相場で売ることができますが、状態が悪いと売却価格が下がり、それでも買い手がつかないような田舎だと売れ残ってしまいます。

 

不動産を売却する際は、登記や税金などの手続きや費用が発生しますが、これらは不動産会社に仲介してもらい司法書士に依頼するのが一般的です。

仲介手数料は売却価格の約３％が一般的で、後払いで納めることになります。

方法③空き家バンクを利用する

空き家バンクとは、地方自治体が運営する、空き家物件の情報を提供するシステムのことです。

移住・定住を希望する人に、空き家の所有者からの物件情報を提供することで、空き家問題の解消と地域の活性化を目指す狙いです。

 

空き家の所有者は管理費や固定資産税を節税でき、利用者は低価格で空き家を借りたり買ったりできます。

空き家バンクに登録するには、一定の基準を満たす必要がありますが、登録料や仲介手数料は無料または低額です。

 

参照元：『at home空き家バンク』

方法④0円で譲渡できるサイトを利用する

「所有していると固定資産税がかかるから、とにかく早く手放したいが解体費用もない！」という方は、空き家も土地も0円で譲渡できるサイトを利用してはいかがでしょう。

民間企業が運営する不動産の0円譲渡サイト「みんなの0円物件」に登録すると、物件を欲しい人とマッチングする仕組みです。

0円サイトに掲載されるとSNSやYoutubeでアナウンスがあるので、一定数の希望者が閲覧します。

どんなに田舎の山林であっても譲渡できるケースがある反面、所有権が移れば納税義務が発生するので０円であっても、なかなか譲受人が見つからない場合もあります。

 

参照元：『みんなの0円物件』無償譲渡の不動産マッチング支援サイト

空き家を放置するのはリスク！｜解体しなくても手放せる

この記事では、空き家を解体せずに放置している主な理由をまとめました。

空き家は所有していると、さまざまリスクがありますが、安くはない解体費用、固定資産税対策、再建築困難などが解体のネックとなっています。

本記事でご紹介したように、空き家が残っていても土地は売ることもできますし、処分することも可能です。

 

ユアーズ・コーポレーションでは、空き家問題の解決のため賃貸仲介、月極駐車場事業、リフォーム・リノベーション事業などに取り組んでいます。

空き家処分で頭を悩ませているオーナー様はぜひご相談ください。