遊休地の放置は危険！有効活用法を解説

土地は有効に活用してこそ、生きるものです。

もし、遊休地を放置したまま所有していると、維持管理費がかさむ一方、固定資産税の負担だけが増していき、家計の圧迫要因となってしまいます。

しかしそんな遊休地も、土地の適性に見合った方法で活用すれば、貴重な副収入をもたらしてくれるかもしれません。

本記事では、代表的な遊休地活用法９つを、活用する際の注意点や成功させるポイントとともに紹介します。

“遊休地”の定義

“遊休地”とは文字通り、「遊ばせている」「休ませている」状態の土地のことをいいます。

住宅や農地、駐車場など、なんの用途にも使われておらず、長期間放置されている土地のことです。

たとえ砂利敷きやアスファルト舗装がされていても、実際に何の用途にも使っていない土地であれば、それは遊休地ということになります。

一見してわからない耕作放棄農地なども遊休地です。

ただし、ネガティブなものだけでなく、相続直後の土地や、建物を建設する計画が頓挫したなど、次の用途を待っている状態であることも少なくありません。

遊休土地との違い

遊休地と混同されやすい言葉に“遊休土地”があります。

遊休地は一般用語ですが、こちらは法律用語です。

国土利用計画法では、以下の要件を満たす土地を遊休土地として定義づけています。

遊休土地の条件

一定規模以上（1,000㎡以上）の土地である
土地を取得後2年が経過している
土地を利用していない
周辺状況から土地活用が必要だと判断できる

国土利用計画法で定める“遊休土地制度”によって、1,000㎡以上の土地を2年以上利用していない場合、都道府県知事から土地活用または土地売却が推奨されます。

この通知を受け取ったら、6週間以内に土地活用か土地売却のどちらにするか計画書に記載して都道府県知事に届け出なければいけません。

同じように、自治体が改善・解体を通告する“特定空き家”という制度もあり、こちらは言うなれば“遊休土地”の建物版です。

人口減が続く我が国では、放置されたままの遊休地や、維持管理がされない朽ち家が大きな社会問題となっており、所有者に処分を促す圧力が法的にも強まってきているのです。

今所有している土地が遊休地であれば、いずれ遊休土地に指定されて強制的に売却を命じられるおそれもあるため、早めに土地活用や売却を考えたほうがよいでしょう。

更地との違い

遊休地はしばしば“更地”と同じ意味で使われます。

更地とは、建物や構築物が一切なく、借地権のような権利が付帯していない土地を指す用語です。

たとえば、アスファルト舗装が施されていたら、一般的に更地ではなく、何の用途にも使われていない土地であれば、遊休地に該当します。

遊休地を所有するデメリット

遊休地を放置するとさまざまなデメリットが生じます。

意に沿わず相続してしまった所有者にとっては悩ましいことでしょう。

遊休地はわずかな期間であっても、雑草が繁茂し、草刈りや清掃を行う必要に迫られます。

そのための時間と労力、管理を委託した際のコストは馬鹿になりません。

とはいえ、適切な管理を怠っていると、不法投棄のリスクも高まるうえ、近隣住民とのトラブルに発展するでしょう。

遊休地を相続したら、できるだけ早めに対応を決めたいものです。

高額な固定資産税を課される

遊休地を所有していると、高額な固定資産税を課されてしまいます。

遊休地には、固定資産税を軽減する特例措置がなく、固定資産税を経費計上することもできません。

たとえばこれが、賃貸住宅経営を行っている土地や、自宅敷地であれば、「住宅用地の特例」により固定資産税を6分の1（200㎡以下）に軽減することができます。

また、土地活用を行っている土地は、固定資産税を事業のための必要経費として計上できるため、所得税の節税にもつながります。

しかし、遊休地は、住宅用地でもなければ必要経費という概念も通用しません。

そのまま放置することで、高額かつ経費化もできない固定資産税の負担がかかり続けることになるのです。

売却してしまうのも一つの方法

遊休地を遊休地とせずに活用すれば、土地管理の必要や高額な固定資産税支払いを免れることができますが、適当な活用法が見つからない場合は売却も選択肢の一つです。

売却すれば、土地所有の負担から解放されるうえ、使い道自由の現金収入を得ることができるなど、資産の有効活用を図れます。

土地売却は、不動産鑑定士などの信頼できる専門家に依頼しましょう。

関連記事：家を更地にする場合にかかる費用と注意点を紹介

用途地域と遊休地の用途変更

土地の利用には、遊休地に限らず一定の制限が設けられています。

都市計画法の“用途地域”や自治体の条例などで、利用法が規制されているためです。

遊休地の土地活用も、これによってできるものと、できないものがあるので注意が必要です。

ただし“用途変更”を願い出て許可されればその限りではありません。

用途を変更すれば、ビジネスの選択肢が広がります。

農地を用途変更し、賃貸住宅や宿泊施設を建てたりすることもできるのです。

ただし、区域によっては希望する用途に変更できない場合もあり、土地の状態如何では造成工事の出費が必要になるかもしれません。

ここでは、遊休地を“宅地”“農地”“商工業地”の３つの用途地域に分け、それぞれどのような建物を建てられるのかを解説します。

宅地

宅地は、住宅や店舗、事務所などの建物を建てられる土地です。

住宅を建てられる地域では、戸建てや2～3階建てのアパート、お店を建てられる地域では、飲食店や小売店、事務所などが建設可能です。

建てられる建物の種類や大きさは、都市計画法や条例によって地域ごとに決められています。

田舎の宅地は、都市圏より規制が緩やかですが、独自の条例等を設けている自治体もあるので事前に確認が必要です。

農地

農地は、文字通り田や畑などの農産物生産用地です。

遊休地をそのまま農地として利用するなら問題ありませんが、農地を住宅用や工場用に変更する場合は、役所への届け出と許可が必要になります。

農地として優れた土地や、農業振興地域内の土地、あるいは周辺に農地がなくても、農地のまま利用することが定められているなど、転用許可が下りにくい場合もあります。

このため、農地からの転用を予定している場合には、それが可能か役所に確認しなければなりません。

また、転用が認められるにしても、手続きに時間がかかることがあるので、早めに動くのが得策です。

許可が下りれば、農地の遊休地を住宅や店舗、工場などに変更して活用できます。

商工業地

商工業地は、工場や倉庫、事務所などを建てられる土地です。

“商”とついていますが、対消費者向けの店舗や商業施設は該当せず、それらは前述の宅地に含まれます。

特に工場が密集する地域では住宅を建てられませんが、地域によっては工場だけでなく、住宅やアパート、店舗も建設できるところもあります。

ただし、騒音や大気汚染などの問題が起きやすいので、工場と住宅の配置、間隔には十分な配慮が必要になります。

商工業地では、地域の産業振興を目的に、税金の優遇制度を設けている自治体もあり、遊休地を商工業地として活用する際には、同制度の有無も確認しておくとよいでしょう。

遊休地活用のメリット

遊休地を有効活用するメリットについて考えてみましょう。

主なメリットは以下の３点です。

収益を得られる

遊休地を活用する第一のメリットは、本業とは別の収入源を確保できることです。

駐車場やトランクルームにして貸し出せば、毎月賃料収入が入ります。

遊休地の活用が軌道に乗れば、本業以外の副収入として、土地所有者に経済的なうるおいをもたらします。

節税効果が見込める

遊休地の活用には、節税効果というメリットもあります。

たとえば、遊休地を駐車場にした場合は、その初期費用を減価償却費として経費計上できます。

その期間は立体駐車場なら建物として17～38年間、平面駐車場なら構築物として3～15年間と長期です。

この期間は、税務上の課税所得が縮小し、納税額を抑えられるわけです。

農地の場合はどうでしょう。

遊休地を農地として活用すれば、農地に対する固定資産税の軽減措置を受けられます。

逆に、農地を1年以上利用しない耕作放棄地や遊休農地にしてしまうと、遊休地として通常の農地よりも固定資産税額が高くなるので、注意が必要です。

地域社会に貢献できる

遊休地の活用は、経済的なメリットだけでなく、地域社会への貢献にもつながります。

放置された遊休地は、景観の悪化や不法投棄、犯罪の温床などとなり、地域の生活環境や治安を脅かす存在となりかねません。

しかし、遊休地を有効活用し管理すれば、こうしたリスクからも解放されるわけです。

関連記事：土地活用の相談はどこにするべき？目的に別に紹介

遊休地活用する際の注意点

遊休地の有効活用を検討する際には、同時に考えておきたい注意点がいくつかあります。

適切な活用方法を選択し、リスクを最小限に抑えながら、収益性を追求しましょう。

以下で、遊休地活用の際に注意すべき点を3つ紹介します。

資金確保が必要な場合も

資金確保は、遊休地活用の成否を左右します。

建物の建設や設備の導入など、遊休地の活用方法によっては、まとまった金額が必要になるので、まずはきちんとした資金計画を立てましょう。

資金調達法では、自己資金のほか、金融機関からの借入れや投資家からの出資などが考えられます。

借入れを行う場合は、シビアに見積もった事業の採算性をもとに、返済計画を綿密に立て、確実に返済できる見通しを立てることが重要です。

運営会社に所有遊休地を一括借り上げしてもらい、マンションや駐車場経営の費用負担を回避するという方法もあります。

活用方法によっては、補助金や助成金を利用できる可能性もあるので、調べてみましょう。

地価が下がる可能性がある

遊休地の活用に成功すれば土地の価値向上につながるかもしれませんが、うまく運ばなかった場合は、地価が下がるリスクをはらんでいます。

優先すべきは周辺環境との調和や地域のニーズを十分に考慮することです。

活用中は地価の下落リスクを最小限に抑えながら、活用後の土地の価値評価にも配慮し、定期的に不動産鑑定士などの専門家に依頼し、土地の価値を把握しておくことも大切です。

遊休地の活用は専門家との連携が必須

さまざまな専門知識が必要な遊休地の活用は、各分野の専門家にアドバイザーになってもらうほかありません。

遊休地で事業を始めるには、法律、税務、不動産、建築、都市計画など、関係分野を網羅した知識が必要になります。

特に、土地と法律は切っても切り離せない関係にあり、都市計画法や建築基準法、税法など、多くの法律で専門知識の出動が求められるでしょう。

また、自治体との調整、不動産の評価や取引、建築の設計や施工など実務面でも、専門家の支援がなければ前へ進むことはできません。

専門家に依頼するにはコストもかかりますが、必要経費と割り切って信頼できる専門家を選びましょう。

遊休地活用を成功させるポイント

以上から、遊休地の活用を検討するうえで、事業の成否を分けるポイントをまとめてみました。

遊休地活用を成功させるポイント

立地条件から土地の適性に合った活用法を徹底検討する
地域のニーズに合った活用方法を選択する
専門家に相談する

まず、所有する土地がどのような場所にあるのか、どんな建物が建てられるのか、用途制限はあるのかなどをチェックしたうえで、具体的な活用法を検討します。
特に、農地や宅地を他の活用方法に転用する場合は下調べに時間をかけましょう。

人気のある活用方法でも、地域のニーズがなければ収益は上げられません。

地域のニーズを調べたうえで、活用方法を決めましょう。
ただし、人気が高いものは競合も多いので、可能な差別化対策を検討します。

活用法の候補が決まったら、前述した専門家に相談して判断を仰ぎましょう。

近年は、遊休地の活用に実績がある不動産会社も増えているので、それぞれの得意分野に当たってみるのも手です。

また、コインランドリーや駐車場、カーシェアなどはフランチャイズに加盟すればマニュアルが手に入ります。

賃貸物件もマンションを多く経営している会社に土地を貸し、管理を一任する方法もあるので、検討してみましょう。

遊休地は早めに活用・売却を考えよう

本記事では、遊休地の定義から有効な活用方法について解説しました。

遊休地はあらゆる用途に使われていない土地のことで、管理を怠ると雑草や不法投棄で荒れ放題となってしまうばかりか、高額な固定資産税がかかります。

こうした遊休地を相続などで所有したが使い道が見つからない場合は、早めに不動産会社や自治体などに相談して活用方法を探しましょう。
売却する場合も、早いほうが希望通りの条件で売却できる可能性が高くなります。

遊休地の活用策としてコインパーキングを検討されているのであれば、ユアーズコーポレーションにご相談ください。

一括借り上げ方式なら管理の手間は一切かからず、毎月定額の賃料をお受け取りいただけます。