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管理委託とサブリースの概要とそれぞれの違いについて解説！
マンションや一戸建て住宅を賃貸用に購入したら、管理をどうするかという問題に直面します。
入居者管理や家賃の徴収など、やることはたくさんあります。
自分で行う手もありますが、サイドビジネスであれば、手間や時間はかけられません。
そんなときは不動産の管理会社に相談しましょう。
今回は“管理委託”と“サブリース”という２つの委託方法を紹介します。
「ストレスなき不動産運用」を目指す方はぜひご一読ください。
管理委託とは
管理委託とは、所有する賃貸物件などの管理をオーナー自身が行わず、管理会社に委託して効率的に管理する方法です。
一般管理契約ともよばれます。
不動産の管理業務は、入居者の募集や契約管理、賃料の徴収や滞納処理、修繕やメンテナンスなど多岐にわたり、非常に煩雑です。
サラリーマンオーナーがこれらの業務を一つひとつ行うとなると、時間が足りません。
とても本業の片手間でこなせる仕事量ではないからです。
管理会社はこの仕事をオーナーから委託されて行う専門の業者です。
これによって、オーナーは現地を定期的に訪れて建物を見て回り、賃借人と会って話を聞いたり、退去時に清掃をしたりという仕事から解放され、本業に集中できるようになります。
つまり、手間をかけずに不動産投資を行うことが叶うわけです。
現在では、管理委託は一般的な不動産の管理方法となっており、多くの不動産オーナーが利用しています。
サブリースとは
サブリース契約とは、賃貸物件の経営そのものをサブリース会社に一任する管理方法です。
オーナーとサブリース会社で、普通賃貸借契約を結び、賃貸物件の全戸をサブリース会社が借り上げるやり方が一般的です。
不動産の価値が高まるなかで、資産の有効活用や収益化を目指すオーナーが増え、ポピュラーな手法として広まってきました。
オーナーと賃貸人とのあいだを、サブリース会社が仲介するため、物件管理や入居者との契約はすべてサブリース会社が請け負います。
サブリース会社にしてみれば直接不動産を所有する必要がないため、資金やリスクを抑えることができます。
かたやオーナーは、サブリース会社が不動産の管理業務を行うので、入居者募集や契約管理、修繕などの業務には一切関わることがありません。
サブリース会社は契約後、入居者の有無にかかわらず、毎月決まった家賃を不動産オーナーに支払います。
その額は契約時に決定しますが、成約価格（満室時）の80～90％が相場のため、オーナーはたとえ満室になっても100％の家賃は受け取ることはできません
その代わり、80％以下の入居率が続くようなら、サブリース会社の支払い固定家賃のほうが高いのでオーナーは得をします。
”勝ち負け“は年間を通じて判断するしかありませんが、放っておいても入居者が見つかるような人気物件であれば、オーナーは最初からサブリースに頼る必要はないわけです。
そういった、うま味にある物件はオーナーが自分で管理するか、管理委託に回したほうが得なので、家賃の決定権は手放さないほうがよいでしょう。
なお、修繕費は貸主であるオーナーの負担となるため、サブリース会社からオーナーに請求されます。
管理委託とサブリースの違い
管理委託（一般管理契約）とサブリースの違いをまとめたものが下表です。
どちらも入居者募集や契約・更新手続きなどを代行してくれますが、管理委託はオーナーが経営の主体なのでオーナーの権限が強いといえます。
これに対し、経営丸投げ型のサブリースは賃料を決める権限を持ったサブリース会社が強い立場になります。
管理委託とサブリースの比較（オーナー視点）
| 管理方式 | 管理委託 | サブリース |
| 家賃保証 | なし | あり |
| 管理手数料 | 受け取れる | 受け取れない |
| 家賃 | 適正額 | 低額 |
| 更新料・礼金 | 受け取れる | 受け取れない |
| リフォーム依頼先 | 自由に選択可能 | サブリース会社指定の会社 |
| トラブル関連 | オーナー対応 | サブリース会社対応 |
一番大きな違いは、オーナーの懐に入る家賃収入の決まり方です。
管理委託方式の場合、契約は入居者とオーナー間で行われるので、空室率がそのままオーナーの収入ダウンにつながります。
入居者がいなければ、家賃収入はゼロ円です。
サブリースはサブリース会社が入居者と契約を結び、部屋のオーナーは普段入居者と接することはありません。
オーナーは、部屋の空室率に関係なく一定額の家賃が受け取れますが、満室になっても収入には反映しないのでローリスク・ローリターン型の運営方式といえるでしょう。
管理委託のメリット・デメリット
管理委託とサブリースの違いが分かったところで、それぞれのメリット・デメリットについて見ていきます。
管理委託のメリット
主なメリットは、「管理業務の手間が省ける」「賃貸物件の収益がオーナーの収入になる」といったところでしょうか。
詳しくみていきましょう。
管理業務の手間が省ける
管理委託にすると、契約内容にもよりますが、管理業務の手間がいりません。
建物の点検やメンテナンスをはじめ、退去後のリフォームの手配なども委託可能です。
また、入居者の募集や契約、退去時の原状回復費用の精算もすべて管理会社に任せることができるので、オーナーはほとんどの管理業務から解放されます。
サポート体制も手厚いため、物件の集客や入居者とのトラブルなど、オーナー単独では解決が困難な問題にも対応してくれます。
賃貸物件の収益がオーナーの収入になる
家賃は、物件の需要に合わせて自由に動かすことができます。
設定した家賃は、管理会社に支払う管理料を除いてまるまる自分の収入になるので、好立地の物件を所有している場合はサブリースより有利な契約形態となります。
家賃とは関係ありませんが、入居者に自分で会って決められるのも、自己経営方式と管理委託方式だけです。
管理委託のデメリット
そんな管理委託方式にも、デメリットと呼ぶべき弱点はあります。
具体的には「管理費用の支払いが発生する」「空室リスクがある」「管理会社の選定を誤ると損害を受ける」「入居者トラブルにも直接対応する必要がある」という４点が挙げられます。
管理費用の支払いが発生
当然ですが、管理会社には毎月、不動産管理費を支払わなければなりません。
毎月の家賃収入が30万円で管理費が5%の場合には1万5,000円の管理委託料が発生します。
これを高いとみるか安いとみるかは管理業務の捉え方にもよります。
空室リスクがある
賃貸マンションやアパートを経営していれば、必ず空室リスクに直面するのは致し方ないところです。
立地の良くない物件、家賃が相場より高い物件、不動産の閑散期などの場合はなかなか入居者が決まらず、キャッシュフローが厳しくなって焦りが生まれます。
サブリース契約は空室の有無に関係なく一定の賃料を得られますが、管理委託方式は管理会社がまじめに募集を行っても、なかなか入居者が見つからないことはザラです。
入居者がいなければ、家賃収入は入らないため管理費の持ち出しが続くことになります。
サブリースのように低額ながら安定した収入を得られるとは限らないのが管理委託方式なのです。
管理会社の選定を誤ると損害を受ける
管理委託方式ですから、質の悪い管理会社を選んでしまうと損害を被ることもありえます。
入居者からのクレームに適切に対応しない、空室があっても営業活動をしないなど、やる気のない管理会社であったら新しい管理会社を探す必要があります。
入居者のトラブルに直接対応する必要がある
入居者との間にトラブルがあったときには、オーナーが直接対応しなければなりません。
管理会社はそこまでは面倒をみてくれないのです。
家賃の未納や騒音トラブルなど、こじれると解決が難しい場合は、サブリースにしてサブリース会社に丸投げしてしまうのも一手です。
サブリースのメリット・デメリット
続いて、サブリース方式のメリット・デメリットについて説明します。
サブリースのメリット
サブリース契約のメリットとしては、「賃貸経営の手間がかからない」、「空室に関係なく一定の賃料を得られる」、「相続税対策に有効」なことが挙げられます。
賃貸経営の手間がかからない
サブリース会社が賃貸経営を行うため、オーナーは管理業務に関わることはありません。
契約管理や入居者募集、家賃徴収、建物の清掃、退去時の原状回復工事などの業務はほぼ丸投げできます。
貸し手であるサブリース会社にとっても、不動産をみずからの名義で所有する必要がないため、資金やリスクを抑えることができるというメリットがあるのです。
空室に関係なく一定の賃料を得られる
空室に関係なく、一定額の家賃が保証されている点もサブリースのメリットです。
一般管理契約の場合、空室はオーナーの減収に直結しますが、サブリース契約は管理会社が建物全体を一括で借り上げるため、空室の有無にかかわらず同じ賃料が支払われます。
相続税対策に有効
相続税対策に有効な点も見逃せません。
賃貸物件の所有者が亡くなり相続が発生すると、その物件に相続税が課税されます。
しかし、第三者に部屋を貸していると、資産価値が下がるので、賃貸物件の入居率が高いほど相続税額は低くなるのです。
サブリース契約だと実際の空室率に関係なく、サブリース会社に供与した時点で「入居率100%」となり、その状態で相続税額が計算されるため、相続税は大きく抑えられます。
サブリースのデメリット
サブリース契約にもデメリットがあります。
主なものは、「収益性が低い」「家賃の値下げが続く可能性がある」、「入居者を選べない」、「オーナー側からはサブリース契約の解約が難しい」などの点です。
また、「リフォーム費用がかさむかもしれない」といった盲点も潜んでいます。
収益性が低い
サブリース契約は管理委託と違い、家賃全額がオーナーの収入になるわけではなく、入居者との間に入るサブリース会社の手数料が家賃収入から引かれます。
そのため、毎月一定額の収入があるといっても、収益性という面では決して高くないことを理解しておきましょう。
家賃の値下げが続く可能性がある
前述の通り、サブリースは入居率にかかわらず一定額の家賃が保証されますが、だからといって、永久に同じ金額を得られるわけではありません。
保証家賃の見直しは通常2年ごとに行われますが、建物の経年劣化などを理由に下げられてしまうことが多いようです。
入居者を選べない
オーナーは物件の入居者を選べないので、孤独死が心配な高齢者や、マナーの悪い外国人などが入居してしまうとトラブルが起こる可能性があります。
リフォーム費用がかさむかもしれない
物件のリフォームが必要になった際、サブリースだと会社が指定した業者を利用することになりますが、これが自分で業者を探すよりも割高になるかもしれません。
契約時にしっかりと確認しておきましょう。
オーナー側からはサブリース契約の解約が難しい
借地借家法の規制を受けるサブリース契約は、オーナーが契約を解約しようにも、正当な事由が必要となり、多くの場合、それはなかなか認められません。
サブリース契約の解約は、借主であるサブリース会社との賃貸借契約を解除することになるので、違約金の支払いに加え退去のための立退料を請求される場合があります。
サブリース契約を結ぶ場合は、以上の契約内容をよく検討してから実行しましょう。
サブリースと管理委託はどちらがいい？
ローリスクだがローリターンのサブリース方式、空室が出ると家賃収入に跳ね返る管理委託方式。
両者の特徴を簡単に説明するとこのようになります。
どちらを選択すべきかは、所有する賃貸物件によって変わってきます。
周辺環境が悪く入居者が少ない物件ならサブリース方式、新築の賃貸物件や好立地で継続入居が見込める物件は管理委託方式を選択すれば間違いは少ないはずです。
サブリース新法のポイント
サブリース会社から、オーナー家主の権利を守るために成立したのがサブリース新法です。
2020年12月に施行された同法ガイドラインには、以下の３つの規定が盛り込まれました。
サブリース事業に係る適正な業務のためにガイドライン
- 誇大広告の禁止
- 不当な勧誘等の禁止
- 重要事項説明
ひとつめは、実際よりも優良だと見せかけて誤認させる誇大広告や、虚偽の表示で騙す虚偽広告は禁止した事項です。
ふたつめは、サブリース会社などが誤った情報による勧誘をしたり、相手の意思決定を阻害したりする勧誘、サブリースの解約を妨げるような行為を禁止したものです。
３つめは、経験・専門知識の量で圧倒するサブリース会社がこの差を利用して、自身が有利になる契約をさせるなどの行為を防ぐため、契約前に重要事項の説明を義務付けたもの。
全部で14項目あります。
管理委託とサブリースの特徴を理解して損のない契約を
今回は、管理委託とサブリースという、投資用賃貸物件の２つの管理方式について、その違いやメリット・デメリットについて解説しました。
管理委託は管理業務のみを専門の管理会社に委託、サブリースは不動産の所有権はそのままに、一部または全部の使用権を他の企業に貸し出す方法です。
前者は所有する不動産の家賃を自由に設定できますが空室リスクにさらされます。
後者は賃貸物件の経営そのものを丸投げでき、空室率にかかわらず毎月一定の家賃収入が入りますが、満室になっても収入は増えないのがデメリットです。
テナントビルをお探しの方、物件の入居者をお探しの方は、どうぞユアーズ・コーポレーションにご相談ください。
