空き家を解体するメリットとは？解体すべきケースも解説

「古空き家のうちの実家もそろそろ処分するか。」「でも、解体にはお金がかかるんでしょう？」

このような会話をしている家主さんは、この記事を読んで情報収集にお役立てください。

 

空き家の解体には多額の費用がかかりますが、長い目で見ればメリットが大きいといえます。

そのメリットとデメリット、費用の相場、使える補助金などのほか、解体しないほうがよいケースもお伝えします。

空き家を解体するメリット

空き家はなるべく早く解体したほうがよいのですが、所有者によっては諸事情から難しい場合もあります。

 

ここからは、空き家を解体するメリットとデメリットをそれぞれ見ていきます。
まずはメリットです。

 

関連記事：空き家を解体するメリットとは？費用を抑える方法も解説

メリット①建物の老朽化や防犯上のリスクをなくせる

人が住まなくなってから年月が経過し老朽化した家は、倒壊や火災などの危険があります。

また、空き家が見るからに荒れ果てていると、不法投棄や不法占拠などに遭いやすく、防犯上も好ましくありません。

管理を怠ると、害虫の発生や近隣とのトラブルに発展するおそれもあります。

 

このような問題を防ぐには、空き家を解体して元を断つのが一番です。

メリット②土地を売却しやすくなる

古い空き家があるせいで買い手がつきにくい場合は、更地にしたほうが地価も上がり、売却しやすくなります。

建物がある状態では、土地を購入してから撤去費用などが必要になり、費用がかさんでしまいます。

更地化された土地にはそのような心配もなく、土地見学者も新築住宅の間取りをイメージしやすいため、購入につながる確率が高くなるのです。

メリット③建物の管理や維持にかかるコストを削減できる

特に木造の空き家を保有、さらに管理するためには、定期的に訪れて換気や掃除を行う必要があり、手間がかかります。

 

くわえて空き家の維持には、固定資産税や都市計画税、火災保険料、光熱費、修繕費など、さまざまな管理費が必要です。

これらの費用は、空き家の状態によって大きく変わりますが、年間で数十万円程度に上ることもあり馬鹿になりません。

メリット④土地を活用する選択肢が広がる

空き家を解体して更地化することで、土地活用や建て替えなどの選択肢が広がります。

駐車場やトランクルームとして活用したり、家族向け住宅を建てたりすることができます。

空き家を解体するデメリット

空き家の解体によって得られるメリットは以上の通りですが、デメリットにも目を向けなければなりません。

主なデメリットを見ていきましょう。

デメリット①解体にかかる費用を負担する必要がある

１つめのデメリットは当然のことですが、“まとまった費用がかかる”ということです。

工事に必要な資金調達の目途がたたないと、先送り案件となってしまいます。

 

とはいえ、空き家を放置するリスクは大きいので、解体を急ぎたい方は自治体が用意している補助金制度の活用にも目を向けてみましょう。

デメリット②土地に関わる減税措置を受けられなくなる

住居を所有していると、固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けられます。

土地の上に建物がある場合は、固定資産税は最大で6分の1、都市計画税は最大3分の1に軽減される“住宅用地の軽減措置特例”が適用されます。
空き家を解体すると、こうした土地の税金軽減措置が受けられなくなり、土地部分の税金額は高くなってしまうのです。
ただし、老朽空き家を放置していると、“特定空き家”に指定され、行政から改善指導や勧告、行政代執行の対象となるリスクがあります。

デメリット③解体後の土地に税金がかかる

空き家を解体しても、土地自体は残るため、固定資産税や都市計画税などの税金は土地部分に課税されます。

工事後は建物にかかっていた税金はなくなりますが、土地が残ればゼロにはなりません。

 

このほかに、解体後の再建築制限や更地になった土地の管理責任、生家を失うことによる精神的ダメージなどが挙げられます。

空き家の解体にかかる費用の相場は？

それでは、空き家の解体費用について、相場を見ていきましょう。

構造別解体工事費用の相場 

	20坪	30坪	40坪
木造	80万円～100万円	120万円～150万円	160万円～200万円
軽量鉄骨造	120万円～130万円	180万円～195万円	240万円～260万円
重量鉄骨造	130万円～140万円	195万円～210万円	260万円～280万円
RC造 (鉄筋コンクリート)	120万円～160万円	180万円～240万円	240万円～320万円

空き家の解体に必要な費用は、地域や立地条件によって若干異なりますが、木造住宅で1坪4万円程度、鉄筋コンクリート造で1坪6万円程度が相場といわれます。

表にない費用では、汚水処理をする浄化槽の撤去費用（1個あたり50万～80万円程度）などがあります。

工事の際に破片や砂ホコリが周辺に飛散するのを防ぐ処置や、防音対策費用、廃材や家具・家電の処理にかかる廃棄物処分費も別途請求の対象です。

また、空き家に現在は使用を禁止されている有害物質のアスベストが含まれていた場合、費用が2倍程度に膨らむことがあるので確認が必要です。

空き家の解体に利用できる補助金はある？

空き家の解体には以上の通り、まとまった金額がかかります。
これが老朽空き家問題解決のネックとならないよう、費用の一部を補助する制度を用意している自治体もあるため、活用できる場合は利用しましょう。

条件次第で利用できる主な補助金制度は、次の3つです。

 

空き家の解体の際に利用できる補助金制度

• 老朽危険家屋解体撤去補助金
• 建て替え建設費補助金
• 都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金

老朽危険家屋解体撤去補助金

“老朽危険家屋解体撤去補助金”は、老朽化家屋の倒壊の被害を防ぐため空き家の解体を促す制度です。

人が住まなくなった古い木造空き家を自治体が審査して解体が必要と判断した場合、この補助金が適用されます。

申請の前に自治体による老朽危険家屋にあたるかの現地調査が必要なため、まずは空き家が所在する管轄自治体に問い合わせてみてください。

 

この補助金の支給額は、一般的に解体費用の5分の1から2分の1程度とされていますが、自治体ごとに異なるため、これも確認しておきましょう。

建て替え建設費補助金

“建て替え建設費補助金”とは、耐震面が問題の建物を建て替える際に受け取れる補助金です。

解体費用だけでなく、建築費用も一部支給されますが、自治体ごとに条件が決まっており支給額も異なるため、事前の確認が必要です。

都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金

“都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金”は、“都市景観形成地域”に限り、街の景観を守る目的で交付される補助金制度です。

空き家の所有者や相続関係者に対し、長い期間放置された建物の解体費用を補助する制度です。

解体費用の5分の1から2分の1程度の補助金額の支給が多い傾向にあります。

 

支給条件は“解体工事後に景観形成基準を満たす土地の利用方法をすること”ですが、具体的な都市景観形成地域や、土地の利用方法は各自治体のホームページで確認しましょう。

空き家を解体したほうがよいケース

補助金制度を確認したところで、空き家を早く解体したほうがよいケースを挙げてみます。

 

空き家を解体したほうがよいケース

• 空き家の管理にかかる手間をなくしたい場合
• なるべく早く売却したい場合
• 建物の倒壊するリスクが高い場合

空き家の管理にかかる手間をなくしたい場合

空き家の管理に伴う手間をなくしたい場合は、早めの解体をおすすめします。

古い空き家ほど、災害時の倒壊リスクを考え、また行政指導が入らないように、傷んだ箇所をチェックしたうえで定期的に修繕しなければなりません。

 

空き家を保有しつづけるには、多大な管理の手間とコストがかかります。

なるべく早く売却したい場合

早く土地を売却したい場合も、空き家を解体してしまったほうがよいでしょう。

空き家を取り壊す手間がなければ、次の土地活用にもすぐに取り掛かれますし、建物が建っていないので、新築住宅などは各部屋の配置イメージもわきやすいはずです。

好条件の更地であれば、新しく家や建物を建てたいと思っている人に人気が出やすく、良い値段で売れやすいといえます。

建物の倒壊するリスクが高い場合

老朽化や耐震構造が不安な建物は、一刻も早く解体を考えたほうがよいでしょう。

老朽化が進んで崩壊のリスクがある空き家が建っていたら、それだけでその土地は買い手がつかなくなります。

老朽家屋は更地にしてから売ったほうが、購入してもらえる確率は間違いなく上がるはずです。

交渉によって、予想される解体費用を除いた金額で売却するというケースもありますが、売主にすればそれだけ売却益が減るわけです。

空き家を解体しないほうがよいケース

続いて空き家を解体しないほうがよいケースをご紹介します。

 

空き家を解体しないほうがよいケース

• 土地の買い手が見つからない場合
• 築20年未満の建物もしくは古民家の場合

土地の買い手が見つからない場合

１つ目は売り手がなかなか見つからない土地の場合です。

 

せっかく空き家を解体したのに、土地が売れなければ、かかった費用は回収できず払い損になってしまいます。

更地にすると固定資産税や都市計画税の軽減措置がなくなり、税金も高くなってしまうので、解体したあとも長く土地が売れない状態は早く打破する必要があるわけです。

 

ですから、無理して空き家を解体しても土地が売れるかわからない、というときは、空き家と土地をセットで不動産会社に買取ってもらうのが得策です。
不動産会社の仲介で買い手を探すのではなく、不動産会社に空き家を直接買い取ってもらえば、買い手を待つ時間や手間は省け、早く確実に売却できます。

買取価格は一般の売却よりも安くなりがちですが、その不動産会社に「ぜひうちに売って欲しい」という申し出があれば、一般相場見合いで売れる可能性もあります。

築20年未満の建物もしくは古民家の場合

次に挙げられるのは、空き家が築20年未満の建物、もしくは古民家の場合です。

現在管理している空き家が“築20年未満の建物”か、反対に“古民家”である場合、土地の価格に建物の価格を加算した価格で売却できるかもしれません。

 

一般的に、築20年で一戸建て住宅の価格はほとんどゼロになるといわれますが、築20年未満であれば建物の価値があると判断され、値段がつく可能性があるわけです。

一方、古民家が売れやすいのは、昨今の古民家ブームで、昔風の建物自体に需要があるからです。

ただの老朽空き家というわけではないので、違いをきちんと認識しておきましょう。

空き家の解体業者を選ぶ際にチェックすべきポイント

空き家を解体する場合、業者の選び方に気をつけないと、トラブルに見舞われるおそれがあります。

この章では、空き家を解体したい場合の業者選びのポイントを３つご紹介します。

 

空き家の解体業者選びにおける3つのポイント

• 必要な許認可を得ているか
• 実績は豊富か
• 料金設定は明瞭か

ポイント①必要な許認可を得ているか

解体工事に必要な許認可を取得しているか？ をまずは確認してください。

具体的には、建設業許可または解体工事業登録が欠かせません。

特に、床面積が80㎡以上の建物の解体は、建設リサイクル法で定められた、都道府県知事への届け出を済ませているかどうかの確認は必須です。

 

解体工事の際に出た廃棄処分のごみを不法投棄する事例が、あとを絶たず問題になっています。

無許可業者や違法業者が建設リサイクル法違反や不法投棄を起こすと、業者だけでなく、解体発注者も罰せられます。

必要な許認可を取得している業者には、そうした不法投棄などの心配は低いといえるでしょう。

ポイント②実績は豊富か

解体工事に対する豊富な実績は、工事に伴う技術的な裏付けと、さまざまなケースに臨機応変に対応してきた証となります。

 

これに対し、実績が少ない業者はトラブル発生のリスクが高く、またトラブルが発生した際の対処にもたつく可能性があります。

解体工事は隣接住宅へ傷をつけたり、依頼と違った作業を行ってしまったりというトラブルがつきものです。

工事の延期など、スムーズに工事が進まないことも起こり得ます。

もちろん、実績が豊富でなくとも優良な業者がいることも事実ですので、一概に決めつけることはおすすめしません。

 

さまざまなリスクを避けて安心して解体工事を依頼するのであれば、実績豊富な業者を選んだほうが無難といえるのです。

Webサイトを確認し、過去の実績を写真つきでいくつも掲載している業者のなかから選ぶとよいでしょう。

ポイント③料金設定は明瞭か

明瞭な料金設定をしているかどうかの確認も忘れてはなりません。

 

具体的には、項目ごとの金額が提示されていることが条件です。

料金設定が不明瞭な場合、支払いが不要な工事項目まで含まれていることがあります。

見積書や明細書に工事内容を明記して、工事項目の計上を行っている業者であれば安心です。

 

工事項目をすべてまとめて“一式”と記載しているようでは、明朗会計とはいえず、信頼に足る業者とはいえません。

 

関連記事：空き家の解体にかかる費用の相場は？費用を抑える方法も解説

空き家解体はメリットが多いが費用対策と売却見通しも必要

空き家を解体する必要性を中心に、実行にあたりどんな障害やデメリットがあるのかも解説しました。

空き家を所有していると、維持管理にお金や手間がかかり、手放してしまうとこれらの労苦から解放される一方、固定資産税対策や売却の見通しも必要です。

 

空き家は解体して更地にしたほうが売れやすいですし、後押しする自治体の補助金制度もあります。

とはいえ、今ある家や土地をどのようなかたちでの売却がベストなのかは、ケースバイケースです。

 

解体や更地化は、土地活用の可能性を知ってからでも遅くありません。

ぜひ、土地活用と不動産のプロであるユアーズ・コーポレーションにご相談ください。