「うちの土地も何か有効活用できないものか」と、頭を悩ませている土地所有者は多いことでしょう。
この記事では、お金をかけず、あるいは少ない資金で行える土地活用の種類と、土地オーナーとして応分の利益を得る方法を数多く解説しています。
いろいろな方法があるらしい、と見聞きしていても、具体的にどこから検討してよいかわからないという方は、土地活用へ踏み出す第一歩としてお役立てください。
目次
お金のかからない土地活用法とは？
お金のかからない土地活用方法には、どのようなものがあるでしょうか？
期間を定めて土地を貸す“定期借地権契約”や、建設協力金を受け取って建物を建てる“リースバック”、プロに土地を委託し運用してもらう“土地信託”など、その種類はさまざまです。
ここでは５つの方法を取り上げますが、暫定利用を除く４つは、不動産会社と土地オーナーのパートナーシップで実現します。
定期借地権契約
定期借地権契約とは、事前に決めた一定期間だけ、土地を貸し出す契約のことです。
従来土地というものは、「一度貸し出すと途中で必要になっても、なかなか戻ってこない」といわれていました。
しかし、定期借地のルールができたことで、契約期間が満了すれば速やかに返還されることが決まり、オーナーが安心して土地を貸し出せるようになりました。
これにより、土地取引の流動性が高まり、短期から長期まで柔軟な借地契約が結ばれる環境が整ったわけです。
定期借地権には、“事業用定期借地権”“一般定期借地権”“建物譲渡特約付定期借地権”の3種類があります。
事業用定期借地権は、短期の契約期間を設定でき、オーナーも比較的高収入を得ることが可能です。
主にホテルやオフィス、店舗や工場用を建てるために利用されます。
これに対し、賃貸マンションのような居住用建物の借地権は一般定期借地権とよばれます。
建物譲渡特約付借地権は、借り手が建てた建物を土地の所有者が買い取る契約です。
契約期間は30年以上で設定され、契約期間が過ぎれば、土地オーナーは、その翌年から賃貸マンション･アパートを買い取り、土地を取り戻すことができます。
購入資金には、土地の貸し出しで得た地代収入をためておけば、自己資金はいりません。
すでに入居者がいる物件ですから、土地オーナーがゼロから入居者を募集する手間も省けます。
定期借地権契約のメリット・デメリット
定期借地権は、借りる事業者が建物を建築して利用するため、撤退リスクが低いというメリットがあります。
土地オーナーは建物を所有していないため、修繕費などのコストは発生しません。
デメリットは、土地を貸している期間は地代しか入ってこないことと、自己資金ができて賃貸不動産経営をやろうにも、地権契約の満了を待たないとならない点でしょうか。
暫定利用
暫定利用とは、本格的に土地活用をするまで、土地を遊ばせておくことにならないよう、一時的に活用する方法です。
新しい事業のチャンスがあれば、比較的早く撤収が可能なため、一時的措置としては有効な手段でしょう。
代表的なものには駐車場や看板設置、資材置き場、シェア農地などがあります。
特に、最低限の整地と砂利敷き、ロープで区画割りをするだけで始められる月極駐車場は、気軽な暫定利用法として人気があります。
管理を不動産会社や駐車場運営会社に任せるのであれば、毎月の手数料を払う必要がありますが、借主も業者が探してくれるので負担はかかりません。
暫定利用のメリット・デメリット
暫定利用のメリットは、初期費用がかからないもしくは少なくて済む、手続きが難しくない、すぐに始められる、土地を手放す必要がないことなどです。
一方デメリットとしては、ほかの土地利用法に比べ収益性が低い点や、節税対策にはあまりおすすめできない点です。
建設協力金方式
建設協力金方式は、リースバックともいわれます。
出店を希望するテナントが現れた場合に、土地オーナーがそのテナントから出資を受けて建物を建設し、その建物をテナントに賃貸するという方式です。
主に、コンビニエンスストアやホームセンターなどのロードサイド型店舗の一棟貸しで使われる方法です。
建設協力金の借り入れは一般的な融資より金利が低く、借入期間も長期に設定できます。
賃料を払わない限り出資したお金が返済されないので、テナントの撤退するリスクは低いといえます。
万が一、テナントが撤退した場合に備え、残る融資額を撤退時に放棄させる契約を結ぶことも可能です。
建設協力金方式のメリット・デメリット
メリットは、借主（テナント）の撤退リスクが低い、金融機関の融資を伴わない、借主を見つければ即土地活用を始められることです。
デメリットとしては、撤退したテナントが債権を放棄すると税金が発生することや、返済が長期間となるケースが多く、その間は土地活用の転向ができない点が挙げられます。
土地信託
土地信託は、プロに土地の運用を委託する活用方法です。
メガバンク系列の信託銀行などに土地の運用を任せて、収益を上げてもらい、その運用益を配当金として得る方式です。
土地さえあれば、お金がかからず、知識も求められません。
ただし、信託会社や金融機関から、収益を上げられる土地だと判断される必要があります。
土地信託のメリット・デメリット
土地信託のメリットは、土地活用の知識がなくても始められること、信託受益権を売買できること、土地が建物つきで戻ることなどでしょうか。
万が一自己破産しても、信託財産は処分対象外というのもメリットといえるでしょう。
一方で、信託の手数料がかかることや、配当金が約束されないこと、土地活用方法が人任せになることなどはデメリットに挙げられます。
信託報酬が収益額を下回った場合に、損失をオーナーが負担しなければならないことにも注意が必要です。
また、先述の通り信託できない土地がある点も踏まえておきましょう。
等価交換
等価交換は評価額が高く、広い土地を有している場合に選択肢となる活用方法です。
土地オーナーが不動産会社などのデベロッパーを共同事業者として契約し、土地の一部を共有することで収益物件を建ててもらいます。
竣工後は、たとえばマンションを建設した場合は、マンションの所有権を出資比率に応じて（等価分）受け取る仕組みです。
不動産会社は土地の所有権を得ます。
土地の条件によっては、オフィスビルやテナントビルなどの収益物件を建てる場合にも利用される方式です。
不動産会社が建物の資金を全額負担し、建設後に建物と土地の価値を等価で交換するため、土地オーナーは資金を出す必要がありません。
所有権を得た建物を、賃貸物件として貸し出すこともできるので、家賃収入を得ることが可能です。
等価交換のメリット・デメリット
等価交換のメリットはなんといっても、資金ゼロで所有地に収益物件が建つことでしょう。
不動産会社というプロが選んだ土地ですから、収益性を重視した活用が可能になる確率は高いといえます。
物件を管理する手間がかからないところも、土地オーナーにとっては魅力的です。
デメリットは、土地を提供して建物を建てることから、土地と建物の権利が複雑化する点です。
特に区分所有ではなく共同所有の場合、売却には共同所有者全員の同意が必要になるので、対応が難しくなります。
相続が絡んでくると、余計にトラブルが起こりやすくなるので、注意が必要です。
また、土地信託同様、等価交換が可能な土地も限られています。
資金なしの土地活用の注意点
土地活用は、資金なしでも始められますが、最低限“自分の土地を所有している”ことが必要です。
この土地を、個人や企業にさまざまなかたちで貸し出したり、売却したりすることで収益を生み出すことができるのです。
つまり、資金なしの土地活用とは、“自己資金で建物を建てたり、設備投資したりする必要がない”ことを意味しているにすぎません。
“資金もない、土地もない”では、さすがにスタート条件が悪すぎます。
では、“資金はないが土地はある”状況で土地活用を進める際に、注意するポイントとはどのようなものでしょうか。
ローンの利用にも自己資金は必要
土地活用で使えるローンには、“事業用ローン”と“不動産担保ローン”があります。
ただし、近年は融資が難しくなりつつあり、特にアパート経営などは、借入総額の10％の自己資金を用意しないと、ローンの審査を通ることは厳しいようです。
背景として、2015年の相続税制改正により、アパート経営が増加したための供給過剰や、2018年の“かぼちゃの馬車騒動”（サブリース事業の破綻）などが指摘されています。
所有不動産を担保にして融資を受ける不動産担保ローンは、土地活用の目的に限定されないので、さまざまな事業の融資に利用可能です。
一方で、ローンの返済が不可能になれば、担保の不動産が売却されてしまうリスクがあります。
事前にしっかりと審査基準や金利などを調べておくことは、ローン利用の鉄則です。
ローンを利用した土地活用の失敗例
ローンや融資の審査に通過したとしても、借入総額を増やしすぎて毎月の返済額が大きくなると、経営が火の車となってしまいます。
築古のアパート、修繕間近なマンションなど、リフォーム費用の積み立てがかさみ、かといって家賃も上げられないでいると、賃料と返済額の差がなくなり赤字に近づきます。
常に満室という前提でローンの返済計画を組んだりすることのないよう、資金計画は保守的にかつ念入りに検討しましょう。
土地の特性を見極めよう～用途地域の確認も～
土地にはそれぞれ、“どんな用途に適している”といった特性があります。
所有している土地が、そもそもどのような土地なのかを見極めないと、不動産投資は失敗します。
将来的にもアパート経営に適した土地なのか、そもそも店舗に向いているのではないか、などの土地の特性を理解して方向性を決めるのが、第一歩です。
専門家の意見を取り入れ、資金なしでも失敗しない方法を選びましょう。
また、日本で建築物を建築する場合は、建築基準法を遵守する必要があります。
建築基準法では13種類の“用途地域”が設定されており、建築できる建物の種類や用途が制限されています。
土地活用を検討する際には、必ず自分の土地がどの用途地域に該当しているか、事前に確認しましょう。
用途地域を調べる際は、“用途地域マップ”がインターネットに公開されているので便利です。
利回りとランニングコストも大切
土地活用をするのであれば、どのくらいの収益をどのくらいの期間で得られるのかを把握することが大切です。
仮に、借入金で土地利用を始めた場合、毎年いくら返済して完済までどのくらいかかるのか、という計画を立てるうえでも、これは重要です。
そのためには、土地の価格に対する収入の割合を示した“表面利回り”と、表面利回りに初期費用とランニングコストを加えた“実質利回り”の違いを理解しておきましょう。
節税効果が期待外れに終わることも
土地活用のなかでも、固定資産税や相続税などの節税効果が大きいのは、賃貸住宅系の土地活用です。
逆に、お金のかからない土地活用では、節税効果はあまり期待できません。
土地活用に相続税対策をする場合、初期費用をローンで調達してマイナス資産（負債）を作り、相続財産を目減りさせる手法がとられます。
しかし、お金のかからない土地活用では基本、債務を作らないため、相続財産を減らすことができません。
また、土地をそのまま貸す場合、固定資産税は更地の６分の１に、都市計画税が3分の1になるなど、大きな節税効果を生む“住宅用地の特例措置”の対象とはなりません。
定期借地のなかでも事業用定期借地権での契約では、用途を事業用と限定しているため、特例は適用外です。
自己資金が少ない場合の土地活用
土地活用といっても、アパートやマンション経営、店舗、太陽光発電など、選択肢は数多くあります。
そのなかでもここでは、自己資金が少ない場合におすすめの土地活用を紹介します。
コインパーキング
コインパーキングは月極駐車場ほどではないにせよ、投資金額が比較的少なく、需要さえあれば狭小地でも変形地でも始められます。
収益性は賃貸アパート経営などに比べると低いですが、時間貸しなので、常に需要がある駅前などの場所を確保できれば、アパートや月極駐車場のような退去リスクがありません。
ただし、近隣に競合ができると賃料が下押しされるおそれがあります。
太陽光発電
太陽光発電も、比較的投資額の負担が少ない土地活用です。
資金が必要なのは、太陽光パネルと架台のみです。
設置場所は、日照時間が長く、発電パネルを敷き詰められる広い土地であって、系統電源に接続できる環境など、条件が限られるので専門家に適性判断を依頼しましょう。
収益性は、太陽光発電の買取価格が下がっているため、以前に比べると低くなってきています。
所有している土地が郊外でかつ広大な広さがあり、駐車場やアパートなどの需要がない場合に向いています。
比較的少ない自己資金で安定した運営ができるため、田舎では土地活用としてポピュラーな存在となってきました。
レンタルボックス
屋外にコンテナを設置して運営するトランクルームサービスを、レンタルボックスといいます。
周囲にアパートやマンションがあり、ほかの土地活用に利用しにくい場合は、屋外型のレンタルボックスがおすすめです。
建築費用は必要ですが、内装にほとんど費用がかからないため、資金が少ない土地所有者にも向いています。
国や自治体からの補助金も活用しよう
土地活用には、国や自治体から補助金が出る活用方法もあります。
【公的な補助金を受けられる可能性がある土地活用法と補助金一覧表】
| サ高住（サービス付き高齢者向け住宅） | 補助限度額 1,000万円新築補助率：1/10 |
| 保育園の運営 | 補助割合 国＝整備費用の２分の１ 自治体・事業運営者＝整備費用の４分の１ |
| 太陽光発電の設置 | 自治体によって助成制度あり |
| 空き家の解体 | 自治体によって助成制度あり |
これ以外にも、サ高住には固定資産税と不動産取得税の優遇措置、保育園の運営には都市計画税と固定資産税が最長5年間全額減免などの、税制優遇措置が設けられています。
お金をかけない土地活用法はいくつもある
本記事では、お金をかけない土地活用法をテーマに、代表的な5つの方法とそれぞれのメリット・デメリットを解説しました。
手元に資金がなくても、利用価値の高い土地を所有していれば、不動産会社に出資と活用を任せて、その地代や運用利益のみを手にする方法はあります。
また、コインパーキングや太陽光発電であれば、少ない資金で開業が可能です。
気軽な土地活用法として人気のあるコインパーキング経営なら、豊富な実績をもつユアーズ・コーポレーションにご相談ください。
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