手軽な土地活用法として人気の駐車場経営、なかでも、月極駐車場は低コストかつ短い準備期間で始められる初心者向け土地活用の定番です。
ただ、駐車場の運営には、集金や清掃、設備点検といった多くの管理業務を伴います。
本記事では駐車場管理の業務内容や注意点、よくあるトラブル、質の良い管理会社の見極め方について解説します。
この記事で駐車場管理に関わる知識を身につけて、駐車場経営を成功させましょう。
目次
月極駐車場の管理業務
月極駐車場の管理業務は賃料集金から清掃管理、設備点検とメンテナンス、利用者の募集と契約・更新、設備点検、各種トラブル対応まで、多岐にわたります。
賃料集金
駐車場管理では、契約者からの賃料集金の業務が発生します。
利用者と1か月単位で契約する月極駐車場では、毎月利用者から賃料を集金します。
自身の銀行口座に振り込んでもらった入金から漏れがないか確認してください。
賃料を滞納している利用者がいたら、放っておいてはいけません。
督促状を送付するなどして、滞納を長引かせないよう早めに対処することが大切です。
利用者から支払われた賃料から管理費を差し引いた額をまとめて、オーナーへ送金します。
滞納者がいたら、電話による督促や訪問徴収の必要もあります。
掃除・除雪
駐車場の利用者はたいてい清潔さ、クリンネスを重視します。
大切な自分の車を停車しておくわけですから、当然のことでしょう。
これがもしゴミや雑草、落ち葉などが清掃もされず、そのままであったら、そんな駐車場からは利用者が離れていくのは無理からぬことです。
逆に、「この駐車場は管理が行き届いていないな」とみたら、車上荒らしなどの犯罪者は集まってくるでしょうから、駐車場は何よりこまめな掃除が欠かせないのです。
冬に雪が積もるような地域では、利用者が安全に車を出し入れできるよう、頻繁な除雪作業もお忘れなく。
機器の点検と整備、保守点検
毎日稼働する駐車場ですから、機器や設備に不具合がないかこまめな点検が必要です。
定期的な点検と早めの修繕を行うことで設備の耐久性が保全されるため、やがてくる設備の買い替え時に必要な費用を節約できます。
月極駐車場の場合は、精算機やパークロックといった設備はありませんが、フェンスの点検や照明の電球を交換しなければなりません。
運営会社に管理委託料を払って管理を任せれば、こうしたメンテナンスの手間も費用もかからないので、駐車場の日常業務に時間を取られたくない方は一考をおすすめします。
利用者募集活動・契約管理
利用者を募集する活動や契約管理も駐車場管理の必要業務です。
特に月極駐車場経営の場合は、空車をなくすための利用者の募集が日常業務にかなりの比重を占めることは念頭に置いておきましょう。
月極駐車場の検索サイトへの登録やチラシやポスティング、開業と新規利用者募集を知らせる看板の設置などが有効です。
駐車場の利用者が見つかったら、早いうちに個別に契約を交わします。
駐車場管理においては、こうした利用者ごとの契約更新手続きや、解除手続きといった契約管理関連も大切な仕事になります。
トラブル対応
駐車場内で起きた破損、人身、盗難事故や、利用者からの問い合わせ、近隣からのクレーム処理などのトラブルに相対するのも駐車場経営者の責任です。
ときには、警察とのやりとりになることもあるでしょう。
24時間営業の駐車場では夜間対応となるので、おちおち寝ることもできません。
個人や家族で対応できる範囲を越えているので、トラブル対応は駐車場運営会社に管理を任せるのが賢明です。
決算と確定申告
駐車場経営で得た収益は、所得税を計算して確定申告を行う必要があります。
税理士に依頼すれば、費用はかかりますが、申告作業を丸投げできるので任せてみるのもよいかもしれません。
駐車場が事業的規模の大きさなら、「青色申告特別控除」を受けられます。
対象となるのは、駐車台数が50台以上の駐車場です。
最大65万円を控除でき、課税対象所得を減らす効果を発揮します。
青色申告特別控除は、確定申告時に書類を提出すれば受けられるので、対象の駐車場を所有している方は忘れずに提出しましょう。
月極駐車場の管理で起こりやすいトラブル
トラブルへの対応は、駐車場管理のなかでもストレスがたまる大変な業務です。
滞納の発生や清掃へのクレーム、客同士のトラブルの仲裁、はては騒音、不正利用・無断駐車のトラブル対応まで。
駐車場経営は数多くのリスクに取り囲まれています。
駐車場経営に乗り出すなら、こうした数々のトラブルに無防備で臨むわけにはいきません。
ここからは、駐車場経営で起こりやすいトラブルの種類と対策についてみていきます。
賃料未払いトラブル
月極、コインパーキングを問わず、駐車場経営で最も多いトラブルは賃料に関するトラブルです。
月極駐車場のトラブル例では、支払い期日を過ぎても賃料が支払われない、賃借人と連絡がつかなくなり、賃料を滞納される、といったケースが多いようです。
個人経営の月極駐車場の場合、滞納者が１人出ただけでオーナーの収入は大きく減ってしまいますから、滞納トラブルの防止策が必要になります。
対策としては、賃貸アパートと同じように保証人を求めたり、賃料を前払いにしたりといった方法があります。
ごみ投棄のトラブル
ごみの不法投棄も駐車場経営者を悩ますトラブルのひとつです。
月極駐車場もコインパーキングも基本的に無人経営のため、ペットボトルやたばこの吸い殻をポイ捨てされる事案が起こりがちです。
監視カメラに、家具などの大きなゴミが不法投棄された映像が残っていた話もよく聞かれます。
駐車場にこのようなごみや粗大ごみが放置されていると、そんなところに大切な車を停めておこうと思わないでしょうから、利用者の減少を招くのは必定です。
荒廃した放置駐車場では、車上荒らしや無断駐車などのトラブルが頻発する可能性も大きくなります。
また、ごみの匂いがひどいと、近隣住民からのクレームにもつながります。
不法投棄されないためには、以下のような対策が必要です。
月極駐車場のゴミ投棄防止対策
- 定期的な巡回実施
- 「不法投棄禁止」の告知張り紙
- 防犯カメラの設置
- 照明の設置により暗がりをなくす
24時間経営だと、どうしても人の目に触れない時間帯や場所が発生しますから、いかに監視の目を行き届かすことができるかが不法投棄防止の鍵となります。
騒音のトラブル
車と人が出入りする駐車場ですから、音はつきものとはいえ深夜、早朝など時間帯によっては騒音問題に発展します。
近隣住民から多いクレームは「エンジン音がうるさい」「ドアの開け閉めでびっくりする」「駐車場で騒いでいる人がいる」などです。
特に24時間営業の駐車場で起こる騒音問題は、近隣住民にとっては大きなストレスです。
どちらかといえば、不特定多数の人が深夜帯にも利用するコインパーキングのほうで発生しやすいトラブルですが、月極駐車場も無関係ではなりません。
騒音のトラブルを防ぐためには、以下のような対策を行う必要があるでしょう。
月極駐車場の騒音防止対策
- 定期的な巡回実施
- 「赤ちゃんが寝ています」などの張り紙
- 防犯カメラの設置
- 24時間対応のコールセンターを設置
不正利用と無断駐車のトラブル
駐車場の不正利用や無断駐車なども、無人経営ならではのトラブルといえます。
こうした違反行為に対しては、ほかのお客様からも「いつも同じ車が同じスペースにいて利用できない」とクレームがあがる可能性があるでしょう。
月極駐車場では、「無断駐車をみて契約している利用者が賃料を支払わなくなった」などのトラブルに結びつくこともあります。
なかでも、長時間駐車してそのまま車両を放置されるケースには要注意です。
放置されていた期間の駐車料金を請求しようにも相手が特定できず、車両の撤去費用は全額オーナー持ちとなることが、個人経営の場合は多いからです。
違法者に対しては、他のトラブル同様、定期的な巡回と防犯カメラの設置、「不正駐車は警察に通報します」などと記した警告看板で防衛するしかありません。
月極駐車場の管理方式
月極駐車場の管理方式は、大きく分けて“自主管理方式”“管理委託方式”“一括借り上げ方式”の3つです。
それぞれの管理方式ごとに、オーナーの業務負担と管理費が違います。
自己管理方式
３つの方式のうち、オーナーの負担、収入とも最大なのが、すべての管理・運営業務を一人でこなす自己管理（運営）方式です。
オーナーは、月極駐車場の利用者と直接、契約や更新、解約手続きを行ったり、毎月の賃料の集金にあたったりします。
駐車場内の掃除や巡回、事故対応、トラブル処理なども一人で行うことになります。
管理会社が介在しないので、利用者からの賃料収入は全額自分で手にすることができますが、業務量の多さはサラリーマンの副業範囲を越えているといわざるをえません。
管理委託方式
管理委託方式は、オーナーが月極駐車場を経営するものの、管理業務は委託先に分担してもらう運営方法です。
委託する業務の範囲は、管理会社との相談次第で調整できます。
このあとに紹介する一括借り上げ方式と、自己管理方式の中間に位置する運営方式といえるでしょう。
一括借り上げ方式とは異なり、管理委託方式で得られる収入は、月極駐車場の契約数に比例するので、オーナーの毎月の収入は変動する可能性があります。
管理費（管理委託費）は賃料収入の5～10％程度で、委託する業務範囲が広い場合や、大きい駐車場であれば、まとまった額が毎月の手取りから引かれることになります。
一括借り上げ方式
一括借り上げ方式（サブリース方式）は、月極駐車場の用地を管理会社に提供して、毎月定額の借地料を得る方式です。
オーナーは、管理業務をはじめ、月極駐車場経営に関するすべての業務から解放されますし、契約数に一喜一憂することなく、毎月決まった借地料を受け取れるのがメリットです。
ただし、駐車台数が増えてもオーナーの手取りには反映されず、契約数がどんどん減っていくと借地料は下げられてしまいます。
月極駐車場運営を管理会社に委託する際の注意点
月極駐車場の運営を管理会社に一任する管理委託方式や一括借り上げ方式では、信頼のおける駐車場管理会社を選ぶことが重要になってきます。
インターネット上の口コミもチェックしたうえで、候補となる業者を選択します。
契約時には細かい点まできちんと説明を受け、契約内容をしっかり把握しましょう。
トラブルの発生を考慮し、何かトラブルが起きたときに速やかかつ真摯に対応してくれるかどうかも評価基準となります。
そのほか、以下のような点にも注意を払いたいところです。
管理費の安さで選ばない
駐車場管理会社に求められる機能が多岐にわたっている以上、ただ“安い”だけで管理会社を選ぶと業務効率化が中途半端に終わってしまうかもしれません。
管理会社を選ぶ際には、サービスの質と料金のバランス、自分の求めるサービスを提供してくれるか、といった点を基準に選ぶようにしましょう。
信頼できる管理会社か慎重に見極める
管理委託方式を活用して駐車場経営を行う場合は、信頼できる管理会社と契約できるかが成否を分けます。
残念ながら、なかには適切な駐車場管理ができていない管理会社も存在します。
信頼できる業者を選ぶには以下のポイントを重視して選ぶと失敗がありません。
信頼できる管理会社を見極めるポイント
- その管理会社と長く契約している駐車場はあるか
- 清掃は適切な頻度で行っているか
- 防犯カメラや照明が設置されているか
- 近隣住民との関係性はよいか
- リスクに関する説明はしてくれたか
- 24時間対応のコールセンターがあるか
- 看板や貼り紙でトラブルの未然防止策を行っているか
円滑な駐車場経営を続けるにはこのほか、しっかりコミュニケーションがとれること、対応の早さや丁寧さ、担当者との相性の良さなども重要になります。
適切な料金かチェックする
一括借り上げ方式の場合は、契約した額の賃料が毎月支払われるだけですが、管理委託方式の場合は、オーナーが得られる収入から管理費があらかじめ差し引かれています。
多くの場合、その額は委託している業務の数や、駐車場の稼働率によって変動します。
なかには、管理費を相場より割高に設定している管理会社もあるかもしれません。
委託契約で後悔しないためには、料金の内訳をしっかりと把握し、適切な料金かチェックするとともに、駐車場内の様子や管理・運営業務の稼働状況を自分の目で確認することです。
月極駐車場管理の注意点
月極駐車場の管理業務は、利用者の募集、賃料の集金、駐車場内の掃除や巡回など多岐にわたるため、これを委託しようとしたら管理費はある程度かかります。
また、舗装、車止め、屋根、その他設備のレベルは、収支を検討したうえで決めないと、オープン時から赤字スタートとなってしまうため、開業に際しても注意が必要です。
本記事を参考に、ご自身に合った管理方法や管理会社を慎重に検討し、月極駐車場経営に乗り出しましょう。
月極駐車場の管理業務を理解して円滑に対応しよう
今回は月極駐車場経営に必要な管理業務に関する知識をとりまとめて紹介しました。
月極駐車場の管理業務は賃料集金から掃除、設備点検と修理依頼、利用者の募集と契約・更新、設備点検、各種トラブル対応など多岐にわたります。
これをオーナーひとりで行うのは、駐車場の規模にもよりますが、体力的にも精神的にも困難が予想されるため、必要に応じて管理会社を頼ったほうが効率的です。
ユアーズ・コーポレーションは、首都圏における月極駐車場の草分け的な存在として、さまざまなデータやノウハウを蓄積しております。
立地やニーズに合わせた月極駐車場をご提案しておりますので、土地活用に駐車場経営をご検討の方はぜひご相談ください。
