土地は一口に言ってもさまざまあります。土地の種類によっては、活用目的が叶わないことも少なくありません。そのため、土地を所有している人や土地運用を考えている人は、事前に把握しておくことが重要です。

 

本記事では、土地の種類や土地ごとの活用方法、住宅が建てられる土地について解説します。地目の変更方法や用途地域についても触れているので、土地選びや活用時に参考にしてください。

土地には23種類の地目がある

土地の種類は「地目」と呼ばれ、全部で23種類に分類されます。地目の分類は、土地の状況や利用目的に応じて法務局の登記官が判定します。

 

ここでは、不動産登記事務取扱手続準則第68条に規定されている、土地の種類と概要と調べ方について紹介します。

土地の種類

下記に23種類の名前と概要をまとめました。

土地の種類	概要
田	農耕地で用水を利用して耕作する土地
畑	農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
宅地	建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地
学校用地	校舎、附属施設の敷地及び運動場
鉄道用地	鉄道の駅舎、附属施設及び路線の敷地
塩田	海水を引き入れて塩を採取する土地
鉱泉地	鉱泉（温泉を含む。）の湧出口及びその維持に必要な土地
池沼	かんがい用水ではない水の貯留池
山林	耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
牧場	家畜を放牧する土地
原野	耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
墓	他人の遺体又は遺骨を埋葬する土地
境内地	境内に属する土地であって、宗教法人法(昭和26年法律第126号)第3条第2号及び第3号に掲げる土地(宗教法人の所有に属しないものを含む)
運河用地	運河法（大正2年法律第16号）第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地
水道用地	専ら給水の目的で敷設する水道の水源地，貯水池，ろ水場又は水道線路に要する土地
用悪水路	かんがい用又は悪水はいせつ用の水路
ため池	耕地かんがい用の用水貯留池
堤	防水のために築造した堤防
井溝	田畝又は村落の間にある通水路
保安林	森林法に基づき農業水産大臣が保安林として指定した土地
公衆用道路	一般交通の用に供する道路(道路法(昭和27年法律第180号)による道路であるかどうかを問わない。)
公園	公衆の遊楽のために供する土地
雑種地	以上のいずれにも該当しない土地

参照：法務省「不動産登記事務取扱手続準則」

土地の調べ方

土地の種類は、登記簿謄本上の表題部の地目で確認できます。登記簿は法務局の窓口、あるいは郵送やオンラインでも請求可能です。オンラインでPDFを入手する場合は、法務局のサイト内にある「登記・供託オンライン申請システム」をご利用ください。

 

また、土地の固定資産税の納付通知書に同封されている「課税明細書」や「評価明細書」にも記載されています。

土地活用に最適な土地の種類

ここでは、土地活用に最適な土地の種類を紹介します。

宅地

宅地は、住宅や店舗を建てられる土地です。これから新しく注文住宅や建売住宅を建てたかったり店舗経営を考えていたりする場合は、宅地を選んでおくと安心です。

 

住宅や店舗以外にも工場を建設できるので、用途が変わっても対応できます。

田

田は田んぼのことなので、農地として活用できます。所有者が自由に農業したり農園として貸したり田んぼのまま売却したりと、使い道はさまざまです。農地転用を行って宅地にすれば、建物も建てられます。

 

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畑

畑も同様、農地として活用できます。用水を利用しない農地になるので、野菜や果物などの栽培におすすめです。畑も農地転用を行って問題なければ宅地にできるので、使い道に困っている場合は地目変更を検討してみるとよいでしょう。

山林

山林は、耕したり肥料を撒いたりせず自然に竹や木が生えている土地のことです。

 

地目が山林であっても、農地として利用されている場合や保安林にあたる場合、市街化調整区域に該当するなどさまざまなケースがあります。そのため、活用前に確認することが重要です。

雑種地

雑種地は地目22種類のうち、どれにも分類されない土地のため、資材置き場や野球場、駐車場などに活用されています。建築の制限は設けられていませんが、住宅を建てる場合は宅地への地目変更が必要です。

住宅を建てられる土地の種類

ここでは、住宅を建てられる土地の種類について解説します。地目によっては変更せずに住宅を建てられる場合と、地目を変更しなければならない場合の2パターンがあるため注意しましょう。

宅地

先ほども紹介しましたが、宅地は住宅をはじめ店舗などの建物を建てられる地目です。一般の方が住宅を建てることを目的に購入するとなれば「宅地」になるでしょう。

 

ただし、建築基準法や都市計画法による基準を満たしているか確認する必要があります。地盤の強度は問題ないか、道路に面しているかなど、事前にチェックしましょう。また、土地の形状や広さ、建ぺい率なども調べておくと、理想の住宅が建てられるかどうかの判断ができます。

山林・原野・雑種地

山林・原野・雑種地も、地目を変更せずに住宅を建てられます。しかし、住宅ローンの借り入れを行って住宅を建てる場合は、宅地への変更が必要です。

 

なかでも山林は山極の土地を指定していることが多く、土砂崩れ警戒区域になっている場合も少なくありません。このような場合は、地目変更を行っても建物を建てられないことがあるため注意が必要です。

地目の変更方法

土地の活用用途によっては地目の変更が必要になることがあります。ここでは、地目の変更方法についてお伝えするので参考にしてください。

変更申請先

地目の変更を行うのは、その土地を管轄している法務局です。そのため、担当地区の法務局に必要書類を提出します。書類を提出すると、法務局の職員が現地に訪れ、問題なく地目変更できるかチェックします。

 

なお、申請は一般の方でもできますが専門的な知識を必要とするケースが多く、理解できないことも少なくありません。その場合は、不動産の表示に関する専門家である土地家屋調査士に依頼してみましょう。

変更の費用

基本的に地目変更は費用がかかりません。しかし、土地家屋調査士に申請代理を依頼した場合は、土地家屋調査士に依頼料を払います。

 

費用相場は担当する土地家屋調査士や変更内容によりますが1筆約5万です。2筆目以降は1筆2〜3万円と安くなる傾向にあります。

変更登記の必要書類

地目の変更申請には「登記申請書」と「土地の図面」の2つの書類が必要です。土地の図面は、土地の管轄である法務局で入手できます。

 

基本的には2つの書類で申請できますが、登記申請の内容によっては所有者の住民票が必要になる場合もあるため、あらかじめ確認しておきましょう。

農地の地目変更方法

農地の地目変更は農地法が絡んでくるため、他の地目変更と比べると複雑です。農業委員会とやり取りすることから、専門知識や実務経験がなければスムーズに進みません。変更を希望する際は、専門家に依頼するようにしましょう。

 

農地の地目変更は「農地転用」といい、これは行政書士の業務です。土地家屋調査士の中には、行政書士の資格を所有している場合もあります。

用途地域についても知っておこう把握しよう

地目以外で把握しておきたい土地といえば「用途地域」です。用地地域とは、建物の用途に一定の制限が設けられている地域のことを指します。都市計画法の地域地区の一つです。用途地域は13種類ありますが、大きく3つの地域に分けられます。

住居系用途地域

住居系用途地域は、基本的に住宅を建てられるエリアです。戸建てやマンション、駐車場などの建築に向いています。ただし、低層住居専用地域は高さ10メートル以下にしなければならないという規制があるので注意してください。

 

用途地域の13種類のうち、住居系用途地域には下記8種類があります。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 準住居地域
• 田園住居地域

商業系用途地域

商業系用途地域は、住宅に限らず商業施設や工場などさまざまな建物を建てられるエリアです。繁華街周辺は商業系用途地域に指定されていることが一般的のため、店舗やオフィスを構えるケースも少なくありません。

 

また、建ぺい率や容積率は他の用途地域と比べて高めに設定されていることから、ショッピングモールや高層マンションを建てやすいといえます。

 

用途地域の13種類のうち、商業系用途地域には下記2種類があります。

• 近隣商業地域地域
• 商業地域

工業系用途地域

工業系用途地域は、商業系用途地域同様さまざまな建物を建てられます。主に工場や倉庫を建てるエリアとして指定されていますが、工業地域と準工業地域に関しては規制が緩く、住宅を建てることも可能です。

 

ただし、宿泊施設や学校などの建築は規制されています。生活する上であまり不便さを感じないエリアではありますが、工業系用途地域のため今後住宅周辺に工場や倉庫が立ち並ぶことも視野に入れておかなければなりません。

 

用途地域の13種類のうち、工業系用途地域には下記2種類があります。

• 工業地域
• 準工業地域
• 工業専用地域

土地の種類を把握して適切に活用しよう

地目は23種類、用途地域は13種類と、土地にはさまざまな種類があります。土地によって適切な活用方法が異なるため、必要に応じて地目変更を行ったり再度土地探しを行ったりして理想の土地を手に入れましょう。

 

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