定期借地権とは、期間限定の借地権のことで、旧借地法などにおける不備を是正し、地権者が借地制度をもっと活用しやすくするために制定されたものです。

 

その用途や契約期間、更地化義務、買取規定などの有無によって、３種に分かれており、事業用途や住宅用途などで、それぞれ最適な土地活用法が異なります。

 

本記事ではそんな定期借地権について、土地活用促進の観点から詳細に紹介していきます。

定期借地権の概要

定期借地権は、平成4年8月に制定された借地借家法で新たに定められた借地権の一つです。
借地権とは、他人の土地を借りて自分の建物（上物）を建てられる権利のことをいいます。

 

“契約期間が満了すれば、利用者は必ず地権者＝貸主に土地を返還しなければならない”という決まりを定めたものです。

 

たとえ貸主・借主の合意があったとしても、期間満了時に更新することはできません。
借主（借地人）が「建物買取請求権を行使したい」と申し出ても認められず、原則として原状回復後に更地で返還するよう定めています。

 

それまでの旧借地法や普通借地権では、期間が満了したら自動的に契約が更新され、正当な事由がない限り契約が終了しないという、貸主に不利な決まりがありました。
定期借地権ができ、人に土地を貸すとなかなか戻ってこない、という不安がなくなったことで、土地の所有者は安心して土地を貸すことができるようになりました。

 

土地活用の流動性を高められるよう、法律がアシストしたのです。
これこそが、大きな狙いといえます。

 

貸主となる地権者と借主である借地人の両方の権利を保護するため、借主に偏りすぎていた旧借地法の権利バランスを貸主に少し引き寄せたというわけです。
権利が狭めまれたことで、一見、不利になったように見える借主も、所有権より割安な価格で借りることができるので、利用次第では有利な制度となっています。

 

定期借地権をうまく利用するためにも、メリットとデメリットを充分に理解しておきましょう。

定期借地権の種類

定期借地権には種類があります。
それは“一般定期借地権”“建物譲渡特約付借地権”“事業用借地権”の3つと“一時使用目的”の合計４つです。
それぞれの内容をよく把握して、目的に合った借地権を選んで契約を結ぶようにしてください。

 

【それぞれの違い】

	一般定期借地権	建物譲渡特約付借地権	事業用定期借地権	一時使用目的
契約期間	50年以上	30年以上	10年以上50年未満	一時的に決められる
契約の形式	公正証書	事実上の書面	公正証書	決められる
利用目的	制限なし	制限なし	事業用	決められる
借地契約の終了	契約期間の満了	30年経過時点で譲渡を特約	契約期間の満了	決められる
借地契約終了時	更地で返還	地主による建物の買取	更地で返還	決められる

これら4種の借地権について詳しくご紹介します。

一般定期借地権

借地権つきマンションで主に利用されているのが一般定期借地権です。
50年以上もの長期間、土地の使用を保証した借地権で、一度結んだ契約の更新や期間が延長されることはありません。

 

契約終了後は更地にして地主に返還する必要がありますが、最初の契約期間が50年以上と長いため、契約終了に近い場合は別ですが、安定した居住契約が結べます。
建物の買取請求権もないので、貸主は契約期間終了後に更地となった土地が戻るのを待つだけです。

 

一般定期借地権は、利用目的の制限がありません。
事業用や居住用など、広く用途を考えられるのは、借主たる利用者にとってはメリットです。

 

貸主にしても、50年以上という長期契約によって、安定した地代収入と相続税の節税が見込めます。
借主が住宅用の建物を建てた場合は、土地の固定資産税が6分の1に軽減されるのも貸主にはメリットです。

事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、その名の通り、事業用に建物を所有することを目的とする借地権です。
契約期間は最短で10年以上、最長で50年未満までと、一般定期借地権より短い期間を定めることができます。

 

かつては10年以上20年未満と定められていましたが、大型ショッピングモールなどの進出が広まり、平成20年の法改正により上記存続期間に拡大されました。

 

ただし、後述の建物譲渡特約を付帯する場合は、30年以上の期間を定める必要があります。

 

一般定期借地権と違い、用途は事業用に限られるため、マンションやアパートでは適用することができません。
商業ビルや店舗、宿泊施設などといった商用建物のニーズがある土地であれば、活用の余地があるでしょう。

 

場所によっては、事業利用の借り手がつかないということがありえますが、業態を工夫すれば住宅よりも高い地代を設定することもできる点は、貸主にとって魅力といえます。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、借地上の建物を土地の所有者に買い取ってもらえる、特別な借地権です。
30年以上継続して借りるのが条件で、建物は事業系、居住系を問わず適用することができます。

 

一般定期借地権は50年以上とかなり長い期間のため、活用を即断できない地権者も少なくありません。

 

しかし、期間を短くしすぎてしまうと、今度は建物建設に多額の費用を負担する借主が損をしていまいます。
建物譲渡特約付借地権は、こうした一般定期借地権の問題点をカバーするためにできた制度です。

 

この建物譲渡特約は、普通借地、一般定期借地、事業用定期借地の、いずれかの契約の特約としてつけることもできます。

 

土地所有者が建物の買取を実行したら、その時点で借地権は消滅します。
買取が完了した建物は収益物件として活用することもできますが、更地にする場合は解体費用もかかるので、前もって資金計画を立てておくとよいでしょう。

一時使用目的とは

一時使用目的とは、10年未満、場合によっては1年未満でも結べる契約です。
他の定期借地権が最低10年以上の契約であることを考えると、例外的な短期型契約といえます。

 

「土地を貸したいけれど、長期ではなくすぐに返してもらいたい」という場合には、この契約方法がおすすめです。

定期借地権を借りる際の費用

定期借地権の地代は、固定資産税評価額の5～8%程度が目安です。
全国相場は、200m2で年間80万円程度とされています。

 

更地の土地価格をベースに定められますが、その更地の価格は、固定資産税評価額で計算されることが多く、不動産鑑定士が査定して決めます。
もしも、固定資産評価額でなく、路線価評価額で計算する場合は、路線価評価額は時価の80％程度のため、借り手側が有利です。

 

定期借地権の契約時には地代とは別に、保証金を支払う必要もありますが、契約満了時に問題がなければ、全額戻ってきます。
いわば、賃貸住宅における敷金のようなものですね。

 

以上、定期借地権を借りる際の費用は、期間限定の借地権という性格から、土地を購入した場合の6割程度が相場というのが結論です。

 

関連記事：固定資産税の仕組みを解説！いくら払うのか計算方法も紹介！

定期借地権のメリット・デメリット

定期借地権は、期限が決められている借地だからこそのメリットがある一方、長期間、途中解約や売却が一切できないという不自由さもあり、短期・中期の土地活用には向きません。

定期借地権のメリット

種類別のメリットを紹介する前に、定期借地権つき物件に共通するメリットについてまとめておきます。

 

第一のメリットは、所有権つきと比べて購入価格が安いことです。
土地であれば、保証金や権利金などの一時金がかかりますが、所有権つきの土地より安く購入できます。
マンションの場合は、将来の解体に備えてまとまった費用が必要ですが、それでも所有権つきマンションより割安です。

 

また、定期借地権つき物件は、地主に月々の地代を支払う代わりに、入居後の土地に関する固定資産税や都市計画税はかかりません。

 

以下は、種類別に見たメリット・デメリットを表にしたものです。

 

【種類別定期借地権のメリット・デメリット】

	メリット	デメリット
一般定期借地権	契約更新・期間延長がなく更地で返ってくる	短期・中期の土地活用には向いていない
事業用定期借地権	比較的短期的な土地活用ができる	利用者が事業所用に限定される
建物譲渡特約付借地権	30年以上安定した収入がある	将来、建物を買い取る費用が必要になる
一時使用目的	1年以内など短期間でも貸せる	自由度が高く契約で決める必要がある

ここからは、３つの種類別に、定期借地権のメリットを見ていきましょう。

一般定期借地権のメリット

一般定期借地権で借主が享受できるメリットは、なんといっても利用目的の制限がないことでしょう。
50年以上という超長期の契約ですから、借地権つきマンションで利用されることが多いですが、事業用の建物を建設しても問題ありません。

 

貸主にとってのメリットは、借主が建物を建てた場合、土地の固定資産税が大幅に下がる点や、建物買取請求権がないので、契約終了時に建物を買い取る必要がないことです。

 

更地になって土地が返還されるため、建物を解体する費用もいらず、次の借り手をすぐに探せる点もメリットといえます。

事業用定期借地権のメリット

事業用定期借地権のメリットは、土地を貸した事業者（借主）が自分で建物を建てて利用するので、貸主は初期費用がかからないという点です。
事業がなくならない限り事業者に借りてもらえるため、長期にわたって安定した収入が望めます。

 

契約期間も10年以上50年未満の範囲で調整がしやすく、長く貸す場合には更新もできるなど融通が利きます。

建物譲渡特約付借地権のメリット

建物譲渡特約つき借地権は、貸主が建物を買い取ったあと、その建物を再利用するか、更地にして新たな用途を探るかは貸主次第です。
この裁量権の大きさが、貸主のメリットです。

 

土地を返還してもらったあとでも、残ったアパートやマンションなどを運営していけば、安定した家賃収入が見込めます。
更地で返還されると固定資産が一気に6倍になりますが、建物が建っていることで節税が継続できます。

定期借地権のデメリット

定期借地権つき物件には、借主にはメリットの半面、デメリットもたくさんありますが、その多くは自分で物件を所有していないことに由来します。

 

共通する借主のデメリットの一つは、地主に毎月地代を支払う必要があることです。
土地の価格が上昇すると、地代も値上がりすることがあります。

 

一戸建ては、リフォームに制限があることもデメリットです。
増築や大規模な改修をする際、地主の許可が必要になることがあります。
借地条件に増改築などのルールが定められている場合、守らなくてなりません。

 

期間終了後は、更地にして地主に返す必要があることも忘れてはなりません。
解体して更地にしたうえで地主に返さなくてはならないので、マンションの場合は居住者全員から解体費用を徴収して、毎月積み立てておく必要があります。
一戸建ての場合は、自分で計画的に解体費用を準備しなくてはなりません。

一般定期借地権のデメリット

借主にとっての一般定期借地権のデメリットは、書面による契約が必要なことと、契約の更新ができないことです。
契約を継続したい場合は、更新ではなく、もう一度契約を結び直すことになります。

 

貸主としては、50年以上の契約となるため、超長期にわたり土地を使用することができず、そのほかの活用は事実上放棄する必要があるので、短期・中期の活用には不向きです。

事業用定期借地権のデメリット

定期借地権のなかで、事業用定期借地権だけは必ず公正証書での契約が必要で、この手間がデメリットでしょう。
目的が事業用に限定されるため、近くに事業会社がなければ借手が見つかりにくいリスクがあります。

 

また、短期間の貸し出しでは、契約更新ができないなど、契約更新も契約期間によって異なります。

建物譲渡特約付借地権のデメリット

貸主にとってのデメリットは、買い取った建物が経年劣化などで価値がない場合、解体するしかなく、その費用負担が否応なくかかることです。

 

また、契約の更新はできないため、希望通りに貸して収入を得られない物件でも買い取るほかないのは辛いところです。

定期借地権は貸主・借主双方の権利を守る制度

他人の土地を借りて、自分の建物を建てて収益化する権利を借地権といいますが、定期借地権とは“契約で決めた期間がきたら、必ず地主に土地を返す”ことを義務づけたルールです。

 

借地権の種類によって、建物の用途が決められていたり、更地にして返納することが決まっていたり、満了後に地主に建物の買取を求めたりと、さまざまな取り決めがあります。
制度の趣旨は、貸主・借主双方の権利を守ることにあり、それにより土地活用の流動化を促すのが狙いです。

 

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