駐車場経営は土地活用として人気がありながらも、「儲からない」というのが一般的評価のようです。
なぜでしょうか。
この記事では、駐車場経営が儲からない理由や失敗する原因をひもとき、そこから駐車場経営を成功させる秘訣について探っていきます。
いくつかのポイントを押さえ、基礎知識を身につければ、駐車場経営を成功に導くことは十分に可能です。
これを読めば駐車場経営への見方が変わることでしょう。
駐車場経営はなぜ儲からないと言われるのか
「駐車場経営は儲からない」とよく言われますが、そこにはさまざまな理由があります。
確かにアパート・マンション経営に比べれば賃料収入はそれほど多くありませんし、税金も余計にとられます。
この部分だけをとらえると、儲かるとはいえませんが、その分、初期費用や管理コストが抑えられ、災害にも強いといった駐車場経営ならではの利点も多く存在するのも事実です。
たとえば、相続した土地は空き地のままにしておくと、固定資産税の高い税率が適用されますが、駐車場にしておけば、それで得た利益で税金の負担を賄うことが可能です。
つまり経営に成功すれば、儲けは多くなくても、土地の所有コストを補填することはできるのです。
いや、それどころか、立地や規模によっては、大きな金額が期待できるといってよいでしょう。
ここでは、そんな駐車場経営が儲からないと評価されてしまっている代表的な理由を取り上げます。
競合が多いから
初期費用や管理コストが抑えられ、賃貸経営等に比べ参入が容易な駐車場ビジネスは、それだけ競合も多くなります。
駅前や繁華街などの好立地のコインパーキングは、常に高い需要があり、稼働率も安定していますが、競争が激しい土地では、駐車場料金を近隣見合いに抑える必要があります。
駐車場経営はサービス内容での差別化が難しいため、価格競争に陥りがちで、駐車料金の市況問題に発展しているケースも散見されます。
また、特に駐車場の供給過多が顕著な都市部では、稼働率低下に直面している月極駐車場も少なくありません。
空車スペースが目立つ駐車場は、運営会社からいずれ賃料の減額を申し入れられることになります。
駐車場経営を検討する際は、土地周辺に競合となる駐車場がどれぐらいあるかを調べたうえで、採算性を冷静に判断することからはじめましょう。
もともと高い収益性が見込めないから
駐車場経営は、もともとローリスク・ローリターンのビジネスモデルです。
住宅を建てて貸し出す賃貸経営に比べると、賃料も安く、多層構造でもないため毎月の総収益も格段に少なくなります。
同じ土地面積で比較した場合、賃貸住宅では数十万円から数百万円の収入が見込めるのに対し、駐車場では数万円から数十万円程度にしかなりません。
つまり、賃貸住宅のほうが、1坪あたりの収益率が圧倒的に高いわけです。
賃貸経営と比べて税制上不利だから
税金の高さも賃貸経営と比べて駐車場経営が儲からないと言われる理由です。
建物が建っている土地は「住宅用地」とみなされ、固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられますが、駐車場は住宅用地とはみなされず、更地と同じ扱いになります。
住宅用地の固定資産税は、土地の面積によって異なりますが、最大で課税標準額の6分の1に軽減されます。
駐車場は全面積が課税対象となるため、固定資産税と都市計画税の負担が重く、この点では賃貸経営とは比較にならないほど不利です。
一時的な土地活用という位置づけだから
土地の上にアパートやマンションを建てて経営するのに比べ、駐車場経営は他の土地活用への転用が利きやすいビジネスであり、一時的な土地利用という側面が強いです。
管理委託方式なら参入撤退も容易なため、土地を遊ばせておくよりはいい、という考えで始める人も多く、収益性がそれほど重視されない傾向にあります。
管理に手間と時間がかかるから
駐車場経営はそれほど儲からないにもかかわらず、思った以上に管理が大変です。
一括借り上げ方式でもない限り、運営会社に管理を委託していても、清掃やゴミ捨て、見回りといった作業に完全に関わらないわけにはいきません。
これらも運営会社任せにすることはできますが、委託する業務が増えるほど別途費用がかかるので、オーナーの儲けはさらに減ってしまいます。
ごみのポイ捨てや不法投棄、住民トラブルといった問題にサラリーマンオーナーが一人で対処するのは現実的に厳しいので、管理会社への手数料は必要経費と考えるべきでしょう。
駐車場経営で儲けるためのポイント
駐車場経営は儲からないと言われていますが、そんなことはありません。
取り組み方によっては利益を生み出すことは可能です。
ただ、収益性が高い土地活用法ではないので、最低限覚えておきたい商売のコツもあります。
以下では、駐車場経営で儲けるための5つのポイントを解説します。
これから駐車場経営を考えている方は参考にしてください。
ポイント①自前の土地で行う
駐車場経営は、もともと持っているご自身の土地で行うことが絶対条件です。
わざわざ借入金を組んで土地を購入して、収支をプラスにすることはほぼ不可能なので、土地を買うなら全額自己資金で現金購入しないと赤字になります。
家賃収入でのローン返済が、一般的な賃貸経営と同じと考えていては駄目です。
駐車場経営は、もともと土地を持っている人か、もしくは自己資金で土地を一括購入できる人が行うビジネスと覚えておきましょう。
ポイント②駐車場ニーズが強い土地であることが条件
ニーズの強い場所で行うのが、駐車場経営の成功の鉄則です。
月極駐車場であれば、駅の近くやマンション街の周辺、住宅街の中にある飲食店や診療所の隣の空き地などで高いニーズが見込めます。
特に、戸数に対し駐車場が不足しがちなマンションの近接には、底堅い月極駐車場ニーズがあるので、おすすめです。
一方、コインパーキングであれば、駅付近や大型商業施設、また観光施設など車で集まる人が多い場所の近くにニーズが集中します。
中心市街地で駐車場が少ない非郊外型大型店舗の周辺は、特に狙い目です。
逆にいうと、所有する土地がこれらに当てはまらない場合は、駐車場ニーズがあまりないとみて、他の土地活用法を考えたほうがよいかもしれません。
ポイント③固定資産税が安い場所で行う
駐車場経営は、できれば固定資産税が安い場所で行いたいビジネスです。
最大の支出項目である固定資産税を抑えることができれば、経営上のアドバンテージはかなり大きいからです。
首都圏であれば都内より、横浜市やさいたま市、千葉市などの周辺都市のほうが固定資産税は安い傾向にあります。
市街地から離れ過ぎると、観光・商業施設でもない限り駐車場ニーズが見込めないため、駐車場ニーズが十分にありつつも固定資産税が安いこれらの土地が適切な場所といえます。
また、固定資産税は同じ地域内でも、道路幅員の広い表通りのほうが高く、道路幅員が狭い裏通りのほうが安い税金ですから、裏口側の適当な土地を物色しましょう。
駐車場の利用料は、同じエリアであれば表通りでも裏通りでもほとんど変わらないので、固定資産税が安い分、裏通りのほうが低コストで運営できます。
表通りのコインパーキングが満車なら裏通りに流れてくるし、表通りに比べてニーズが低い場合は、料金を少し下げれば裏通りの注目度が高まるので、工夫次第で集客は可能です。
ポイント④車が入りやすい場所であるか
駐車場経営で忘れてはならないのは、車が入りやすい場所を選ぶということです。
中央分離帯があり、スピードを出す車が多い、大通りに面しているような敷地はコインパーキングには向きません。
交通量の少ない裏通りのほうが、ゆるゆると運転しながら駐車場を探すドライバーが多い穴場といえます。
ポイント⑤理想は間口の広い長方形の土地
駐車場にするなら、間口が広く長方形の土地を探しましょう。
間口の広い土地は、入口と出口を分けることができ、車路をすっきりと配置しやすくなります。
駐車場内の車路の部分は、収益を生み出さない導線スペースになるので、車路をいかに小さくするかで駐車台数が変わってきます。
間口が広く長方形の土地であれば、駐車スペースも無駄なく配置することができ、台数を最大化しやすいです。
詳しくは後述しますが、この駐車場のデットスペースを少しでも減らしていくことが、駐車台数を増やし収益率を高めるうえでの大きな課題です。
駐車場経営のよくある失敗の原因
次に、駐車場経営でよくある失敗の原因を探ってみましょう。
代表的なものは次の６つです。
周辺地域の調査不足
事業を問わず、事前の調査不足は失敗の原因となります。
駐車場経営もその例に漏れず、周辺地域の調査をしっかり行わずに始めてしまうと、計画通りの収益を得られず、失敗する確率が高くなります。
過剰な設備投資
駐車場経営を始めるときに、最初から設備投資にお金をかけすぎると失敗する原因になります。
初期投資にうっかりお金をかけすぎたばかりに、投資費用を回収できずに赤字スタートになってしまうケースは少なくありません。
駐車場のキャパシティである駐車台数に応じた適切な設備投資を行うことが大切です。
特に狭い土地の場合は、初期費用が割高になりがちなので注意してください。
トラブル対策の軽視
駐車場で起こるトラブルで代表的なものとしては、契約者の賃料滞納、無断無賃駐車、ゴミなどの不法投棄、利用者同士のいさかい、近隣住民からの苦情などが挙げられます。
こうしたトラブル対応の手間や費用を考慮せず、駐車場経営を始めてしまうのも失敗につながりやすい要因です。
トラブルが発生すると、トラブルを解決したり対策したりするための手間と費用と精神的負担がかかります。
これを対処もせずにそのまま放置しておくと、利用者が減るため駐車場経営に影響が出ます。
駐車場経営を始める際には、トラブル発生を想定しておくとともに、対策費用をあらかじめ見込んでおきましょう。
利用料金が高すぎる
駐車場経営において、利用料金の設定は経営の根幹ともいえる部分です。
周辺競合に比べ、高すぎても安すぎてもいけません。
相場より高い料金に設定すると稼働率が下がってしまい、安すぎると稼働率はよいものの、客単価は上がらず、どちらも安定収益は望めなくなります。
同じロードサイドビジネスのガソリンスタンド同様、差別化戦略が難しい駐車場経営では、適切な料金設定の追求は永遠のテーマといえるかもしれません。
面積の割に台数が確保できない土地
面積見合いの台数が確保できない土地は、駐車場経営に向きません。
駐車場は駐車スペースだけでなく、進入・退出用の車路も設けなければならないため、その分を差し引いた駐車台数しか見込めず、かつ土地の形状にもかなりの制限を受けます。
同じ固定資産税を払う40坪であっても、整形なら6台分、不整形なら3台分と確保できる駐車スペースに大幅な差が出ます。
当然、3台分しか駐車スペースを確保できない土地は、儲からないわけです。
ただし、駐車スペースや車路を無駄なく配置できる土地はほとんどないといって、よく収益にならないデッドスペースを生んでしまう形状の土地がほとんどです。
このあたりは、複層賃貸住宅に対し、平面展開しかできない駐車場経営の弱点といえるでしょう。
事前のシミュレーションが甘い
駐車場経営を自力で行おうという場合、失敗を避けるには、事前のシミュレーションが極めて大切です。
特に開業当初は駐車場利用者の特性・属性がつかめないため、収益が伸び悩んで焦りが生じるかもしれません。
よくあるのが税金や管理費などのランニングコストの見積もりを、低く間違えるミスです。
そうならないよう、収益シミュレーションはタイトに寄せておきましょう。
そしてその結果が赤字になったのであれば、賃貸住宅やトランクルームといった別の土地活用法を検討してみるのも一案です。
専門家のアドバイスを求めない
始めて駐車場経営を始める方には、駐車場経営や土地活用の専門家か、信頼と実績のある不動産会社への相談を強くおすすめします。
土地の特性や周辺環境に合わせた最適な運営方法をプロの視点で提案してもらえます。
月極駐車場にするか、コインパーキングのほうが適切か、あるいは併用でいくかなど、初心者では難しい判断にも的確にアドバイスしてくれるでしょう。
逆に言うと、土地活用初心者が徒手空拳で駐車場経営に乗り出せば、失敗する確率が決して低くはないということです。
アドバイスだけでなく、駐車場の管理業務自体を専門家に委託してしまえば、オーナーが遠隔地にいても運営に支障をきたすことはありません。
駐車場経営で発生するトラブルにも、迅速に対応してくれるので、副業でコインパーキング経営を行おうという方には最適です。
専門家を選ぶ際には、経験と実績に加え、顧客満足度や提案力、料金体系などを調べておきましょう。
ネットの口コミで、業者の評判を検索してみるのもおすすめします。
複数の専門業者から受けた提案内容、提示料金は詳細までよく比較してみましょう。
相見積もりといって、より有利な条件で契約を結ぶことができます。
駐車場経営を成功させるコツ
以上、「なぜ駐車場経営は儲からないと言われるのか」「儲けるためのポイント」「よくある失敗原因」を踏まえたうえで、駐車場経営を成功させるコツを探っていきます。
市場調査を入念に行う
駐車場経営を始める前に、周辺の市場調査を入念に行ってください、
そのうえで熟考を重ね、採算をギリギリまで考えて、やるか様子をみるかを決めましょう。
土地活用で簡単に決断することは禁物です。
ニーズの少ない不向きな立地で駐車場経営を始めてしまうと、利用者がつかず、赤字経営となって早期撤退となりかねません。
ほかの土地活用プランと比較してから決める
駐車場経営以外にも、土地活用の方法にはたくさんの選択肢があります
ですから土地活用をする際には、必ず、複数の土地活用方法を見比べて、その中から最も良いと思える方法を選び出してください。
どうしても駐車場経営に向かないと思う土地、収益に自信が湧かない土地であったら、目を他に転じることも駐車場経営で失敗しないコツなのです。
さまざまな土地活用プランは、ハウスメーカーや建築会社に関連資料を請求することで簡単に入手できます。
極力初期費用をかけない
駐車場経営は、儲けが大きいビジネスではないため、初期費用を極力かけないのも大切なことです。
初期費用を抑えるには、調達先から相見積もりをしっかり取り、可能であれば安い調達品で済ませようにしましょう。
コインパーキングでは、精算機や看板照明、パークロックもしくはゲート精算機等の設置が必要となりますが、これらも中古品を購入すればコストを抑えることができます。
ランニングコストを削減する
初期費用だけでなく、日々のランニングコストにも無駄がないか目を光らせるようにしましょう。
駐車場経営で必要となる主なランニングコストを挙げてみます。
駐車場経営のランニングコスト例
- 電気代
- 設備メンテナンス費用
- 消耗品の購入費用
- 管理費・清掃費
- 保険料
- 人件費（スタッフの給与、無人化なら削減可能）
- 固定資産税・都市計画税
このなかで、削減できそうなものはないか考えてみてください。
駐車場経営は賃貸住宅経営と比較すると、収益性の低い土地活用方法ですから、ランニングコストの負担割合は収益に直結しやすいのです。
ランニングコストが高額だと支出が収入を上回り、簡単に赤字経営に陥ってしまいます。
駐車場経営を始めたらすぐに無駄なランニングコスト項目をチェックし、収入と支出のバランスに目を配るようにしましょう。
適切な料金設定を行う
繰り返しになりますが、駐車場経営で安定収益を得るためには、適切な料金設定が非常に重要になります。
高すぎると利用者が減り、低すぎると収益が減少してしまうため、周辺の相場をしっかりと把握し、自社の立地条件やターゲットの利用者を考慮した料金を追求してください。
これにはある程度の経験が必要で、“走りながら考える”ことになるでしょう。
月極駐車場では、たとえば、駅や商業施設に近いのであれば、相場よりも高めの料金設定でも需要が見込める可能性があります。
コインパーキングでは、時間帯別料金や最大料金の設定など、より細かくより柔軟な料金設定が可能です。
自分に合った経営スタイルを見つける
自分が望む経営スタイルを見つけることが、長く続ける秘訣といえます。
駐車場の運営方法は大別して、“自主経営”“一括借り上げ方式”“買取方式”“管理委託方式”の４種類です。
それぞれの特徴は表の通りです。
駐車場経営の運営方式
| 概要 | メリット | デメリット | |
| 自主経営 | 初期設備の準備から管理運営までのすべてを、土地オーナーが自分で行う方式 | ・駐車場経営で得た収入から清掃・見回りなどのコストを差し引いた分がすべて自分の収入に ・委託料がかからないのでもっとも儲かる方式 | ・運営管理に多大な手間と時間 ・空きが出ると即減収に
・基本的にサラリーマンの副業には不向き |
| 一括借り上げ | ・主にコインパーキングの専門会社にある契約プラン ・所有土地をパーキングの専門会社に貸し出し契約時に決めた一定賃料を受け取る
・“サブリース方式”ともよばれる ・専門会社が駐車場としての価値を査定し提示した金額に納得がいけば契約 |
・初期費用が不要で、ランニングコストなどもすべて専門会社が負担 ・土地オーナーは一切の手間ひまなしに毎月決まった賃料を得られる | ・稼働率が上がっても賃料への反映はなし ・稼働率が下がると運営会社から賃料引き下げを通告されることも |
| 買取 | ・コインパーキングで採用される方式 ・経営開始前の準備はオーナーが行い、保守管理を専門会社に委託する | ・土地と機械はオーナー所有のため管理のための委託費を支払えば残りはすべて収入になる ・機器を購入する際は減価償却ができる | ・将来自分でコインパーキングを経営していくつもりがなければ過剰投資に |
| 管理委託 | ・駐車場を作るところまでを土地オーナーが担当しその後の賃貸管理を専門会社や不動産会社に委託する方式 | ・駐車場を作ったあと、運営管理を丸投げできる ・所有の土地が遠方にある、駐車場経営とは別に本業がある場合に最適 | ・収入から管理委託費などのコストが差し引かれるので委託業務が多いと手取り利益が減る ・管理会社によって料金差が大きい
・稼働率の変動が利益に反映 |
副業でコインパーキング経営するなら一括借上げ方式
上記４つの運営方法のなかで。もっとも儲けが大きいのは自主経営方式です。
残りの３つは管理手数料を運営会社に支払う必要がありますが、自主経営は駐車場料金がまるまる自分の収入になります。
しかしながら、自営方式は宣伝・告知に力を入れないと、ドライバーに認知されず、オープンからしばらくは閑古鳥という事態もありえます。
そのため最初から手間をかけずに確実に儲けたいのであれば、一括借り上げ方式を選択するのがよいかもしれません。
駐車場運営会社に土地を貸し出して、コインパーキングを運営し、そこで得た利益のなかから、毎月決まった賃料を得る方式です。
駐車場稼働率が上がり、満車に近い状態が維持できても賃料は上がりませんが、稼働率が下がっても即、減収となることはありません。
土地オーナーはコインパーキングの設営から、管理・運営の一切に関わることなく、トラブル対応の煩わしさからも解放され、賃料収入のみを得られるのが最大の利点です。
駐車場経営は工夫次第で儲かるビジネスになる
「駐車場経営が儲からない」とされる理由と、儲けるための方法について解説してきました。
駐車場経営は手軽に始められる土地活用法ですが、リターンはもともと大きいとはいえず、税制面の不利や競合の多さといった儲からない理由も確かに存在します。
そんな駐車場経営で儲けるには、ここで紹介した“自前の土地で行う”“固定資産税が安い場所を探す”“駐車場ニーズが強い場所にこだわる”といった要点を思い出してください。
所有土地を貸すだけで手間をかけずに毎月固定利益を得るには、コインパーキングの一括借り上げ方式がもっとも有力な選択肢です。
50年の実績を誇るユアーズ・コーポ―レーションにぜひご用命ください。
