繁華街や駅前の駐車場といったら、時間貸しのコインパーキングを連想される方が多いと思います。
しかし、一歩住宅街に足を踏み入れれば、昔ながらの月極駐車場が優勢ですよね。
戸建て、マンション住みで駐車場がない、あるいは手配できなかった自動車所有者にとっては月極駐車場こそが頼みの綱なのです。
この記事では、そんな“駐車場難民の味方”ともいえる月極駐車場を経営するなら、という視点で、解説します。
月極駐車場経営とは？
月極駐車場とは、1か月単位で契約する駐車場のことです。
毎月、決まった額の賃料が徴収できるので、土地オーナーにとっては安定した収入源となります。
また、コインパーキングのような機械の導入が必須ではないため、初期費用が少なく、比較的簡単に始められるのがメリットです。
土地の上に建設物がないシンプルな構造のため、利用者との賃貸契約が終われば、駐車場からほかの土地活用に転用したり、売却したりすることも容易にできます。
月極駐車場経営は、こうした参入・撤退障壁の低さや、収入の安定度が魅力といえます。
月極駐車場経営がおすすめの方の特徴
月極駐車場の運営方法やメリット・デメリットは後ほど詳報しますが、ここでは、月極駐車場経営がおすすめの方の特徴を探ってみます。
それはまず、マンションや住宅街付近の土地を所有している人です。
“車の住処“でもある月極駐車場は、車の所有者の住居に近い場所、できれば徒歩数分圏内にあることが、必須の条件です。
そうであれば、マンションの駐車場が満車で契約の空きがない場合や、戸建て住宅で駐車スペースが足りない場合に、長期的契約が見込めます。
周囲に月極駐車場が多ければ、それなりに需要が見込める場所といえるので、月極駐車場の経営を検討するのもよいでしょう。
もちろん、出店を検討する際には、事前に競合先の情報を集め、地域の駐車場料金の相場を知っておく必要があります。
月極駐車場経営の運営方法
月極駐車場の経営方式には、「自主管理方式」「管理委託方式」「一括借上げ方式」の3つのスタイルがあります。
それぞれの特徴を理解し、もっとも無理なく収益を挙げられる経営方式を選択することが重要です。
自主管理方式
自主管理方式とは、駐車場の整備から料金設定、開業に際しての申請手続き、管理・運営までのすべてをオーナー自身で行う方法です。
委託管理料などが発生しないので、売上のすべてはオーナーの収入になりますが、駐車場経営に関わるすべての手間を自分で引き受けなければなりません。
毎日の清掃や機器の稼働の確認、周辺の競合駐車場の調査、トラブルへの対応など、日々つきっきりとなる仕事も多いので、サラリーマンが片手間で行うのは無理でしょう。
誰の力にも頼らぬ以上、駐車場経営に関するノウハウや経験も必要です。
また、初期費用やランニングコストも100％個人負担ですから、ほかの経営方法とくらべて持ち出しも多くなります。
以上、自主管理方式に向いている方の条件をまとめると次の通りです。
３つの経営方式のなかで、もっともハードワークになりますから、ほかの方式より向き不向きははっきりしているといえます。
自主管理方式適応の必須条件
- 駐車場経営の経験や知識が豊富
- 駐車場の管理・運営にあてられる時間が十分にある
- 日々の管理を負担に感じない
- 土地持ちでかつ十分な自己資金がある
これらの条件の一つでも欠ける場合は自主管理方式には向いていないと判断できます。
管理委託方式
管理委託方式とは、経営は個人で行い、駐車場管理のみを管理（運営）会社に委託する方法です。
委託できるのは、賃料の回収や利用者の募集、駐車場の清掃や巡回、トラブルが起きた際の対応など、日々の業務全般です。
また、管理会社は駐車場運営のプロですから、マーケティングや運営に関するアドバイスをもらえる場合もあります。
すべてを自分で管理するのは無理、という方におすすめの経営方式ですが、管理の手間が省ける反面、管理委託料（手数料）が発生し、そのぶん収益が減ることは踏まえておきましょう。
管理会社や契約内容にもよりますが、管理委託料は収入の10％前後というケースが多く、定額でいくらと決めている会社もみられます。
管理委託方式も、開業資金はオーナー負担となることが多いので、ある程度の自己資金で初期費用を工面できる方に向いています。
一括借上げ方式
一括借上げ方式は、土地を駐車場運営会社に貸し出し、その賃料が収入となる「土地貸し」の１スタイルです。
サブリースとも呼ばれます。
駐車場の稼働率は関係なく、契約した業者から駐車場オーナーに対し、毎月一定額が支払われる方法です。
安定した収入が見込める一方、稼働率がどれだけ上がってもオーナーの収入が増えることはありません。
一括借上げ方式は、月極駐車場より後述するコインパーキング経営で多く用いられる管理方式です。
駐車場運営会社が機械代をはじめとする初期費用を負担してくれることが多く（アスファルト舗装は原則オーナー負担）、利益追求より低コスト優先、という方におすすめです。
管理委託方式と同様に、駐車場経営に伴うトラブルやクレームへの対応、面倒な掃除や料金回収なども運営会社に丸投げで問題ありません。
初めて駐車場経営をする方、初期費用を抑えたい方、駐車場経営の手間をなるべく減らしたい方に向いた経営方法です。
月極駐車場経営のメリット
最初にも書きましたが、月極駐車場は同じ駐車場のコインパーキング経営と比べても、初期費用が少なく、少ない元手で始められる土地活用法といえます。
極端な話、砂利や土のままで区画割りを行えば開業できるので、運営費用はかなり抑えることができます。
コインパーキングや賃貸住宅の場合、定期的なメンテナンスや、経年劣化による修繕などのランニングコストが必要ですが、月極駐車場はこまめな修繕が不要です。
とにかく、駐車場として支障がない限り使いつづけることができるので、一般的なアスファルトの耐用年数といわれる10年以上は修繕の手間いらずといえます。
このランニングコストの少なさも、月極駐車場経営の大きなメリットといえるでしょう。
①毎月安定した収入が得られる
月極駐車場は1か月単位で契約を結ぶため、毎月安定した駐車場賃料が見込めます。
稼働率が高い、つまり満車に近づくほど、収益は上がっていきます。
契約者が解約しない限り、収入は変動なく安定するため、収支計画も立てやすいでしょう。
②初期費用が抑えられる
前述した通り、月極駐車場は、コインパーキングのような特別な設備がなくても経営ができます。
建物がいらないので、数千万～数億円規模のマンションなどと比べると、初期費用の低さは圧倒的です。
不動産投資の初心者の方も比較的始めやすいといえるでしょう。
ただ、そうは言っても、利用者が快適に利用できる環境は最低限整えておかないと集客に影響します。
ここで月極駐車場経営に必要な主な初期費用を挙げておきましょう。
月極駐車場経営における初期費用
- 土地の整地（砂利・アスファルト・コンクリートなど）
- 車止めのブロック
- 駐車スペースのロープ張りやライン引き
- 周辺が暗い場合は照明の設置
- 屋根の設置
最低限の設備として、土地の整地・車止めブロック・駐車スペースの印さえあれば月極駐車場は始められます。
整地費用は土地の広さや整備に使う素材にもよりますが、舗装代は100㎡あたり20万〜80万円程度です。
駐車区画のライン引きもロープとペグを利用すれば、コストを抑えられます。
自主管理や管理委託の場合、なるべく自分で整備したうえで、対応が難しい部分だけ整備業者に依頼するとよいかもしれません。
5～10台規模の月極駐車場で初期費用は200万～500万円が相場とされています。
アスファルト舗装代は一括借上げの場合も、オーナー持ちが原則なので、契約するときに費用がどのくらいかかるのかを管理会社に確認しておきましょう。
③自営で行うことができる
月極駐車場は、個人でも運営会社に頼らずに、自営でも行うことができる点がメリットです。
ただ、これから乗り込んでいこうとする業界のことを何もわかってなければ、成功はおぼつかないでしょう。
駐車場経営を個人で成功させるためにはいくつかのポイントがあります。
その主なものは次の通りです。
月極駐車場経営を自営で行うためのポイント
- 立地から月極駐車場に合った土地か見極める
- 駐車場法について勉強する
- 周辺相場を調査して適正な賃料を決める
- ランニングコストの見積もりを厳しく行う
- 収益予想は控えめに
- 実質利回りを計算する
- 税金を考慮した事業計画を立てる
何事にも事前の研究と準備が欠かせないということですね。
そして、自営の駐車場という以上は立派な個人事業主。
特に、税金についてはたとえ駐車場経営が赤字となっても支払いは免れません。
優遇措置のない固定資産税や、都市計画税の支払いを繰り入れた事業計画を立ててから、開業に臨みましょう。
④短期間で始めることが可能
アパートやマンションなどの賃貸経営は、建物の建設から完成、入居者募集まで多くの作業工程があり、建設準備段階から経営開始まで長いリードタイムが必要です。
また、同じ駐車場経営でも、コインパーキングは付帯設備の設置にそれなりの工事を要するので、決定からすぐに開業というわけにはいきません。
それに対して、月極駐車場は土地の整備やライン引きを済ませば、短期間で開業にこぎつけることができます。
砂利や土のまま区画割りを行うだけでも月極駐車場として利用できますが、アスファルトで舗装する場合でも、100坪ほどであれば7〜10日間で工事が完了します。
⑤他の土地活用への変更がスムーズ
参入のハードルが低い月極駐車場は撤退も容易、駐車場経営以外の土地活用を思い立ったら、短期間で変更できます。
コインパーキングと比べると、機械や設備の設置が少なく、更地に戻す際の手間や費用がかからないからです。
また、賃貸住宅と異なり、駐車場経営には借地借家法が適用されません。
貸主の都合で解約する場合、賃貸住宅では告知から6か月ほどの期間を要しますが、駐車場経営では2か月ほどで解約が可能です。
利用者との駐車場利用契約が終了したら、いつでもやめられます。
⑥狭小地や変形地でも始められる
車1台分の駐車スペースがあれば始められるのが、月極駐車場のよいところ。
そのため、面積の小さい狭小地や、形がいびつな変形地でも駐車場として収益化することができます。
戸建て住宅を建てられない土地でも、有効活用できるのが月極駐車場経営の強みです。
⑦災害による被害リスクが少ない
駐車場の多くは上屋がないため、地震や台風などの自然災害の影響は比較的軽微です。
万が一、地割れなどの被害にあっても、設備のない月極駐車場ならアスファルトを補修する程度で運営再開が可能です。
アパートやマンションの経営と比較して、災害リスクが低い土地活用方法といえます。
月極駐車場経営の注意点
メリットばかりのように聞こえますが、月極駐車場経営にはそれなりのデメリットというか、留意が必要な点もあります。
その一つが24時間出入りでき、通常は無人という環境から起こりやすいトラブルです。
どうしても、監視の目が行き届かないため、不正駐車や不法投棄、利用者同士のいざこざや器物破損といった事例の温床となりやすいのです。
さらにビジネスとしても、開業・運営コストが低いぶん、収益性もまた低く、大きな儲けは期待にくい、事業の成否は立地環境に左右されやすいなど、いくつかの弱点を抱えています。
ここでは、月極駐車場経営の注意点として３つほど取り上げます。
不正駐車
不正駐車（無断駐車）は月極駐車場で多いトラブルの一つです。
自分が契約している区画にほかの車が停まっていたら、駐車する場所がなくなり、お金を払っている利用者はたまったものではありません。
不正駐車は、一時的に駐車しているケースもあれば、近隣の住宅や店舗への来訪者が何度も停めているケースもあります。
このような事例を見つけたら、再発防止のためにもオーナーとしては厳しく対処する必要があります。
具体的な対応方法を実行順に挙げると次の５つです。
不正駐車された場合にとるべき対応
- 管理会社に連絡する
- 警告書を貼り付ける
- 警察に通報する
- 所有者を特定して内容証明を送る
- 損害賠償請求をする
必ずしもすべての対処法を実施する必要はありませんので、状況に合わせて、その後の対応を進めましょう。
ほかの区画を契約している人が間違えて駐車しているケースもあるため、まずは管理会社に連絡してください。
無断駐車には、正しい知識をもって、慎重に対応することが大切です。
定期的な清掃・巡回を行う、防犯カメラを設置するなど、無断駐車されにくい駐車場作りにも努めましょう。
目に付きやすい位置に、無断駐車禁止であることを伝える看板を設置するのも有効です。
ただし、罰金いくらと表示しても法的強制力はなく、新たなトラブルの火種ともなりやすいのであまりおすすめできません。
収益性は高くない
月極駐車場もコインパーキングも、平置きの平面展開がほとんどですから、複層階のアパートやマンション経営と比べて、収益性が低い面は否めません。
そもそも、同じエリアの土地であっても、賃貸住宅の家賃より車の置き場の賃料を高く設定することはできないので、住宅とは比べるまでもないのです。
土地によっては向き不向きがある
駐車場経営には土地によって向き不向きがあります。
はじめから向いていない土地で頑張っても、徒労に終わってしまうかもしれません。
需要と立地を慎重に見極めてから開業に踏み切りましょう。
月極駐車場の需要が見込まれるのは、面している道路が広く出入りしやすい場所、マンション・戸建住宅が多い住宅地、観光地の飲食店や商店の多いエリアなどです。
反対に月極駐車場経営に向いていない土地には、住宅地であってもそれぞれの住宅やマンションに十分な駐車場スペースが確保されているところです。
また、あまり目立たない場所や、急斜面、道が狭い場所でも月極駐車場の経営は困難が予想されます。
月極駐車場経営の収益モデル
それでは、月極駐車場経営の収益モデルを探ってみましょう。
地代の高い東京23区で月極駐車場を経営すると、どのくらいの収益を挙げられるのでしょうか。
総務省の「小売物価統計調査」のデータをもとに、収入を大まかに算出してみました。
それによると、東京23区で月極駐車場を借りた場合、1か月にかかる料金は平均2万6,500円ですが、これは収容可能台数1台のケース。
これが3台であれば、貸主からみた月間収入は2万6,500円×３台＝7万9,500円、約8万0,000円という計算になります。
下記は収容可能台数別（1台／5台／10台／20台）に月間収入と年間収入の概算をまとめたものです。
| 収容可能台数 | 収入（月間） | 収入（年間） |
| 1台 | 26,500円 | 318,000円 |
| 5台 | 132,500円 | 1,590,000円 |
| 10台 | 265,000円 | 3,180,000円 |
| 20台 | 530,000円 | 6,359,000円 |
引用元：総務省統計局｜小売物価統計調査（動向編）7342「車庫借料」（https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0003420453）
駐車場経営にはコインパーキング経営もある
駐車場経営のスタイルには月極駐車場のほかにもう一つ、コインパーキングがあります。
ここまでたびたび、その名が登場しましたが、どういったものなのか改めて説明しておきましょう。
コインパーキングとは、時間貸し駐車場のことで、賃貸契約なしで誰でもスポット的に利用できるのが特徴です。
契約台数が収入につながる月極駐車場と違って、駐車された台数×時間で収入が決まります。
車の出入りが多い、商業施設の近くや駅付近、繁華街などでは、月極駐車場より効率よく収益を挙げられるでしょう。
精算機やロック装置など、専用の設備が必要となるため、初期投資は月極駐車場よりかかり、管理委託や一括借上げで運営されるケースが多くなっています。
駐車場経営ならユアーズ・コーポレーション
ユアーズ・コーポレーションは1974年の創業以来、不動産の設計・開発から、有効利用、管理運営などを一貫して手掛けてきた総合不動産管理会社です。
なかでも、駐車場関連事業は創業時から注力している事業であり、首都圏における月極め駐車場の草分け的な存在として、様々なデータやノウハウを多数蓄積してきました。
1990年代に突如出現した100円パーキングも今ではすっかり定着し、都内と仙台で月極駐車場と合わせ約5,000台を運営中です。
月極駐車場経営では、“利用者のニーズを逃さない月極め駐車場サポート”をモットーに、立地やニーズに合わせた月極め駐車場を提案しています。
駐車場スペースに収納トランクをプラスした「トランクガレージ」は、荷物の保管に大変便利と好評です。
ユアーズ・コーポレーションでは、こうした他とは違う、ユニークな取り組みによって空きの出にくい高稼働率を実現しています。
建物の前にある駐車場
中程度の精度で自動的に生成された説明
ユアーズ・コーポレーション管理の月極駐車場（左）と「トランクガレージ」（右）
そんなユアーズ・コーポレーションの、オーナー間のコミュニケーションを象徴する取り組みとして続けられてきたのが「ユアーズ・オーナー会」です。
不動産オーナー業はその性格上、お互いの情報交換が困難であったり、悩み事を相談する相手がいなかったりと、孤独な環境に置かれがちです。
「ユアーズ・オーナー会」はそのようなオーナー同士の情報交換と親睦を深め合う目的から2015年３月に発足しました。
現在、首都圏を中心に、会員数は正会員・準会員合わせて1,000名を超える規模となっています（令和3年4月現在）。
同社内に置かれたオーナー会事務局では、会員の「よろず相談室」として様々なサポートを行っているほか、都度タイムリーな話題を特集した会報を年３回発行しています。
また、セミナー・勉強会では、これまでに、不動産の法務・税務の勉強会や「不動産活用セミナー」、「不動産売却入札制度」などを取り上げ、“時代に即したテーマ”と好評でした。
ユアーズ・コーポレーションの施工事例（コインパーキング）
| 駐車場名称 | 三軒茶屋第６ | 立石第９ |
| 住所 | 東京都世田谷区三軒茶屋 1-25 | 東京都葛飾区立石 8-10-17 |
| 収容台数 | 4台 | 4台 |
| 利用金額 | 8～22時 25分/200円 22～8時 60分/100円 |
8～19時 60分/200円 19～8時 60分/100円 |
| 24時間最大料金 1,800円 | 24時間最大料金 1,200円 |
|
| 夜間最大料金 400円 | 夜間最大料金 400円 | |
| 現金不可 |
＜三軒茶屋第６＞
＜立石第9＞
安定収入と手軽さ重視なら月極駐車場経営
今回は、月極駐車場にスポットを当て、その特徴や経営スタイルのあれこれ、運営するメリットや注意点、収益モデルなどを取り上げました。
その名の通り、１か月単位で契約する月極駐車場は、繁華街や駅近くに集中するコインパーキングとは対照的に、住宅街を中心に地味ながら存在感を示してきました。
収容台数を埋めることができれば安定した収入が可能、駐車場をやめたあと短期間で他の土地活用に転用できる、災害に強い、といった点が魅力といえます。
コインパーキング運営大手のユアーズ・コーポレーションは、月極駐車場経営でも長年培ったノウハウでオーナー様に有意義な提案をお約束します。
ぜひ、ご相談ください。
ディスクリプション：都市部で隆盛を極めるコインパーキングの裏で、地味な印象もある月極駐車場ですが、月単位契約と“設備いらず”ならではのメリットも多々あります。この記事ではそんな月極駐車場に焦点をあてて解説しています。
