家を更地にしたいと思い立ったとき、気になるのはその費用ですよね。
解体費用の相場と内訳、安く抑えるコツをはじめとして、更地にするメリット、デメリットもきちんと抑えておきたいところです。
本記事では、家を更地にする場合の費用の目安を詳しくお伝えします。
ぜひ、本記事を羅針盤としてお役立てください。
家を更地にする費用
家は建てるときにも、壊して更地にするときにもそれなりのまとまったお金が必要になります。
建てるときのお金は上物物件の大きさや建材によって変わってきますが、解体するほうの費用も、構造と坪単価の相場を抑えておけば、だいたいどのくらい必要かわかります。
それでは、その費用内訳をみていきましょう。
解体費用の相場は約200万円
家を更地にするには、建物を壊す解体費用、建物以外の部分の付帯工事費用、工事で出た廃材処理費用がそれぞれかかります。
このうち、大部分を占める解体費用の相場は、100万～300万円程度、中値を取って200万円といったところです。
坪あたり単価でみると、木造なら3万～5万円／坪、鉄骨造なら4万～6万円／坪、鉄筋コンクリート造なら6万～8万円／坪が解体費用の相場です。
たとえば、40坪の戸建て住宅を更地にするには、木造120万～150万円、鉄骨造160万～240万円、鉄筋コンクリート造240万～320万円かかることになります。
以下でもう少し詳しく解説します。
解体工事費用の相場
解体工事費用は、建物の構造（種類）と坪単価、坪数から大体の目安がわかります。
上記の坪あたり単価で、解体工事費の構造ごとに30坪、40坪の工事費用を算出すると、おおよその目安は次の通りです。
| 建物の種類 | 坪単価 | 30坪 | 40坪 |
| 木造 | 3万～5万円 | 90万～150万円 | 120万～200万円 |
| 鉄骨造 | 5万～7万円 | 150万～210万円 | 200万～280万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 6万～8万円 | 180万～240万円 | 240万～320万円 |
廃材処分費用の相場
解体作業で出た木くずやコンクリートがらなどの廃材は、適切に分別して処理することが義務付けられているため、廃材処分の費用もかかります。
地域や廃材の種類によっても異なりますが、おおよその目安は次の通りです。
【廃材処分費用の目安】
| 項目 | 料金（m） |
| コンクリート | 5,000円～ |
| 木くず | 5,000円～ |
| 石膏ボード | 1万5,000円～ |
| ガラス・タイル | 2万5,000円～ |
出てくる廃材は、家の構造によって異なり、また、家具などの残置物が多いと、そのぶん費用がかさむので、なるべく前もって処分しておきましょう。
廃材処分費は、見積もり時に業者から提示されますが、解体費用に含む場合や別途請求される場合があります。
解体費用一式などと記載されている見積もりの際には、費用の名目を確認しましょう。
整地費用の相場
整地費用とは、解体後の土地をきれいに均すための費用です。
相場は、1㎡あたり500円～1,500円程度ですが、解体後の土地の状態や整地方法によっても違ってくるので一概にはいえません。
【整地費用の目安】
| 坪数 | 料金 |
| 30坪（約99㎡） | 5万～15万円 |
| 40坪（約132㎡） | 6万～20万円 |
| 50坪（約165㎡） | 8万～25万円 |
| 60坪（約198㎡） | 10万～30万円 |
家を更地にする費用が変動するのはなぜ？
解体費用の相場は以上の通りですが、では、費用が増すとしたらどういったイレギュラー要因によるものでしょうか。
家を更地にする費用が変動するケースもチェックしておきましょう。
相場はあくまで相場として、その通りにはいかないことも多いので、予算には余裕をもっておきたいですね。
付帯工事費用が発生するか
更地にする費用は、付帯工事がどのくらい必要かによっても左右されます。
付帯工事とは玄関アプローチや駐車場、庭などの家本体以外の設備・施設の解体工事のことです。
これらの設備が多いと、解体費用も加算されていきます。
重機が入れるか
解体工事のための車両や重機が入りにくい住宅密集地の場合は、手作業で解体することになるので、費用がそのぶん上乗せされます。
解体工事期間がどれくらいか
解体工事期間が長引くほど、解体費用は高くなります。
手際が良い解体業者であればそのぶん人件費が浮きますが、その逆だとコストアップ要因となります。
解体業者の口コミを調べてみましょう。
アスベストの問題
アスベスト（石綿）はかつて建築資材として重宝されていましたが、現在は発がん物質として使用が禁止されています。
建築物や船舶の解体または改修工事におけるアスベストの事前調査については、令和５年10月１日以降に着工する工事から、資格者が行うことが義務づけられました。
使い勝手が良く安価な素材であるアスベストは、一般家庭でもさまざまな箇所に使用されていました。
例を挙げると、屋根材や壁材、天井材など、マンションでは駐車場に吹付けアスベストが今も残っているとみられています。
日本では1970年代から1990年代が、アスベスト使用のピークといわれています。
この頃に建てられた建築物にはアスベストが普通に使われているはずですが、確実に知るにはやはりお金をかけて専門家に調査を依頼するしかありません。
このアスベスト調査には実は補助金制度があります。
自治体によって補助金制度の条件は違うので、アスベスト調査をする際は、まず地域の担当部署に問い合わせてみましょう。
調査の結果、アスベストが使われていないことがわかっても、補助金が支給されるので、少しでも心配な場合は補助金を利用して調査を依頼してみてはいかがでしょう。
更地にするべきか判断する５つの基準
次に、土地を更地にするべきか判断する5つの基準をまとめました。
大きな決断を要する作業ですので、数多くの土地活用プランを参考にしながら、時間をかけて慎重に判断しましょう。
賃貸に不向きなエリアにある
賃貸などの土地活用に適していない土地というものがあります。
交通の便が悪かったり、急坂の途中や上にあったり、田舎すぎて人がいなかったり、など賃貸経営に不向きなエリアがそれです。
立地条件がネックになるようなこうした場合は、更地にして売却することを優先的に検討すべきでしょう。
建物の老朽化がひどい
更地にすべきケースの２つめは、既に建っている建物の老朽化が進み、建物の管理ができない場合です。
人口減が急激に進む日本では、空き家問題が深刻化しており、老朽化した家屋がそのまま放置されることで、火事や不法侵入、倒壊、害獣の被害が発生する危険が高まっています。
老朽化が進んだ家は、リフォームしても耐震性に問題が残り、再活用にはそもそも向きません。
早めに更地にしてから土地活用を考えましょう。
上下水道に問題がある
水道管の耐用年数は40年です。
これを越えると、建物・上下水道は問題なく使えたとしても、寒暖差や地震などによって、突然、破裂や故障が起きる可能性があります。
よくある水道の問題としては、上水道では赤さび、白濁、漏水、水が出ない、下水道では配管のつまり、流れない、汚水の滞留などです。
水周りの問題はその家屋にご家族が住む場合でも、人に貸す場合でものちのち大きなトラブルに発展しがちです。
更地にして新しくスタートするほうが、余計なコストが発生せずに済みます。
再建築ができる土地
築年が43年以上の、1981年（昭和56年）以前に建てられた家屋は、旧建築基準法で建てられているため、今の法律に沿って再建築を検討中の方も多いでしょう。
しかし、土地条件によっては、リフォームやリノベーションはできても、再建築はできないケースがあります。
再建築できない家を更地にすると、その後、どのような建物も建てられなくなってしまうので、再建築ができる土地条件の場合のみ、更地化を検討してください。
土地条件の確認方法は、法務局に問い合わせるか、複数のハウスメーカーや建設会社に土地活用プランを請求する方法があります。
相手が専門家であれば、更地にできない土地の活用法として、売却を含めたさまざまな提案をしてくれるはずです。
解体費用より売却額のほうが高い
家屋の解体費用より、売却額が高ければ思い切って更地にして売却してしまったほうがよいでしょう。
この場合も、土地活用プランを請求しておけば、更地にする費用が含まれたプランを比較できます。
解体費用は、木造30坪の家でも最低120万円程度かかりますが、更地にするための費用は原則自己負担です。
更地にしたあとにアパート経営などの土地活用をする場合は、更地化代金も含めてローンが組めます。
関連記事：失敗しない土地売却の流れと注意点！土地を高く売る方法も紹介！
更地にする費用を節約する方法
更地にするための費用を安くする方法はあるでしょうか。
少しでも工事費用を抑えるためにも、節約方法をチェックしておきましょう。
安い解体業者を自分で探す
古家の解体は、ハウスメーカーや工務店に依頼することも可能です。
しかし、彼らは解体の専門外のため、結局は外部の解体業者に依頼することになり、余計な仲介手数料をとられます。
工事費用の20〜30％も上乗せされるため、数10万円も違ってきたりします。
工事費を安く抑えたいなら、解体業者は何としても自分で探しましょう。
複数の解体業者から相見積もりをとる
解体業者を探す際は、3社程度の相見積もりを比較すると良いでしょう。
ただし、聞かされていなかった付帯工事分を上乗せし、最終的に見積もり額を大きく超える金額を請求してくる業者もいるので注意が必要です。
信頼できる業者を見極めるコツは、現地調査を丁寧に行ってから見積もりを取っているか、その根拠がしっかりしているかなど。
質問に対してわかりやすく答えてくれるか、知識や情報が豊富か、なども重要なポイントです。
ゴミと廃材はできるだけ自分で処理しておく
解体費用を抑えるには、自分でできることは自分の手で前もって済ませておくことです。
家財道具を処分したり雑草や低木を処理したりしておくだけでも、出費を抑えることができます。
解体の専門会社に依頼すると、家庭ごみも「産業廃棄物」扱いとなり、有料となります。
普通ゴミ、資源ゴミ、廃材など、一軒家のゴミはかなりの量がありますので、更地を検討し始めたら、ゴミの処分だけでも先行して進めておくとよいでしょう。
自治体の解体助成金の有無を確認する
古家の解体に関して、国から出される助成金はありませんが、自治体によっては、耐震促進などの名目で助成金を出しているところもあります。
解体工事を検討する際には、まずは居住地の自治体にそういった制度がないか調べてみるとよいでしょう。
繁忙期と台風の季節を避ける
解体工事の依頼は、繁忙期と台風シーズンを避けましょう。
解体会社にとって、年末～毎年3月（年度末）は工事が殺到する繁忙期です。
屋外での作業となる解体工事ですから、梅雨・台風・雪のシーズンは作業員の日程調整が難しく、比較的割高になります。
買い手に古家付き物件でどうか相談する
“古家付き土地（ふるやつきとち）”とは、古い建物が建ったままの土地の俗称です。
建物に経済的価値はなく、あくまでも土地のみの価格として、土地を求める人に売り出されます。
一般的に、木造建築物の法定耐用年数を超える築22年以上の木造住宅の建物価値はゼロとみなされ、古家として扱われます。
中古住宅と古家付き土地のどちらで売り出すかは売主の意向次第であり、建物の状態や土地の立地条件をみながら、買い手ともよく相談して決めましょう。
買い主が更地にする前提で買取りを検討している場合は、買い主と古屋の解体費用を折半するという条件を提示し、購入を後押しする手もあります。
古家付き土地で売るメリット
建物が残ったままの状態の場合、売り手にとってどのようなメリットがあるでしょうか。
まず、考えられるのは、更地にするための解体費用がかからないため、売却価格を安くすることができる点です。
また、建物が現存する場合、固定資産税は「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、大幅に安くなるメリットがあります。
税額は敷地面積の200㎡までの部分については6分の1,200㎡超までの部分については3分の1とすることができます。
当然ですが、売却価格はそのぶん安くできるので有利です。
このほか、古家付きの土地は低金利の住宅ローンの融資対象になる、土地のみの売買となるので古家の契約不適合責任は免責にできる、なども利点に挙げられるでしょう。
古家付き土地で売るデメリット
古家付き土地を売るにはデメリットもあります。
そのひとつは、解体の費用は買い手持ちになるため、それを考慮した価格設定が求められる点です。
場合によっては更地で売るより安くなってしまうこともあるので、なるべく高く売りたい場合は解体工事を済ませてから売却したほうがよいかもしれません。
エリアの相場をひと通り調べておきましょう。
また、古家が建っていると、買ってすぐ住める利点がある半面、なかなか買い手がつきにくくなるのはデメリットでしょう。
購入希望者が見学に来たとき、どう映るかですが、あまりよくない印象を持たれることもままあります。
古家付き土地として売却するほうがよいケース
それでは、「古家付き土地」で売却したほうがよいのはどんな物件なのでしょうか。
ひとつは、建物が比較的新しくて、「住む」「貸す」といったニーズに応えられる場合、リノベーションを施せば古民家として用途価値がある場合です。
建築基準法の改正で建て替えが不可能な土地も、古家を壊さずに売ったほうが有利と思われます。
市街化調整区域に指定された土地も同様です。
不動産会社の査定価格よりも、解体費用見積もりが高くなってしまう場合も建物を解体するのは見送りましょう。
更地にするメリット３つ
ここまで、家を更地にする際の相場やその判断、費用の抑え方のポイントなどを解説してきましたが、それでも家の解体となれば判断に迷うこともあるでしょう。
それでは、家を更地にするメリットについて考えてみます。
メリット①更地にすると売却しやすくなる
建物の解体が済んだあとの更地は、すぐに物件を着工できるため、買い手が見つかりやすくなります。
買い手が見つかるまでのあいだ、暫定的に駐車場経営などを行えば、土地を遊ばせておくこともなく効率的です。
また、更地は、地中埋没物の確認、土壌調査などが容易な素の状態であり、事前に地盤調査を行えば、買い手に土地の詳しい情報を提供できます。
土地の状態が前もってわかれば、買い手の安心にもつながり、売買成約に結びつきやすくなります。
メリット②更地にすると崩落リスクを回避できる
古家付き家屋として売り出すのも場合によってはありですが、老朽化した建物が崩壊するリスクを考えれば、買い手ファーストの対応とはいえないかもしれません。
遠方にある物件なら、台風や大雨、雪害、地震などで、建物がどうなっているか不安になり、
「なるべく早く解体して売ってしまいたい」と考えるのではないでしょうか。
もちろん、費用はかかりますが、建物を解体しておけば維持・管理の手間はなくなり、崩落などのリスクもなく、いつでも売れる状態となります。
更地にするデメリット4つ
古い家を更地にしようとすると、税制上のデメリットのほか、思いがけないトラブルや、アクシデントに見舞われることがあります。
これらを“想定内”に押し込めるため、デメリットとして4つにまとめました。
デメリット①解体費用は個人負担
今さらいうまでもありませんが、更地にする最大のデメリットは解体コストがかかることです。
構造や条件によって異なりますが、一軒家を解体するのにおおよそ100万～300万円の費用がかかるのはお伝えしてきた通りです。
その解体費用はしかし、土地の売却金額に上乗せできるとは限りません。
家の解体に200万円かかったとしても、その全額を土地の売却金額に上乗せするのは無理です。
なぜなら、古家の資産価値はもともとゼロであり、そうである以上、土地は土地の値段でしか売れないからです。
売却金額に多少なりとも取り壊し費用が計上できれば恩の字。
解体費用の大半は売り手負担となります。
デメリット②更地にすると固定資産税が高くなる
家屋を取り壊して更地にしてしまうと、固定資産税額が最高で6倍にまで跳ね上がります。
土地に住居が建っていると住宅用地の特例が適用されるため、税率は軽減されますが、この特典がなくなってしまうためです。
固定資産税は、毎年1月1日時点で所有している不動産に対して課税計算されるため、税額が上がるのは更地にした翌年です。
更地にした後、土地を売却または土地活用を予定している場合は、このあたりを理解したうえで計画を立てましょう。
デメリット③解体費用は原則ローンが組めない
多くの金融機関では、家屋を解体して更地にするためのだけの融資は受け付けていないので、原則ローンが組めません。
空き家対策として、地方銀行などに“無担保住宅ローン”“空き家解体ローン”の扱いはあるにはあります。
しかし、高金利で返済期間が短く、保証人も必要など融資条件が厳しく使い勝手はよくありません。
更地にする費用は木造30坪で最低120万円かかりますが、この金額は原則として、現金で用意しておく必要があります。
最もよいのは、土地活用プランの中に解体費用を含めてローンを借りることです。
これであれば、解体～賃貸経営までの一連の流れで資金を使うので、解体のための現金は使わずに済みます。
デメリット④どんな埋蔵物が出てくるかわからない
更地にするために家屋を解体して土台を掘ると、地面から浄化槽・昔の基礎・井戸・水、産廃ゴミなどの埋蔵物が出てくることがあります。
これを撤去するには、撤去費と処分費用が追加で必要です。
井戸や水によって堀った地面が水びたしになった話はわりと聞きますが、排水のための追加工事費も加わります。
埋蔵物が出た場合、更地にしたあと、自分で土地活用をする場合は、そのまま埋め戻してしまっても問題ありません。
更地にしたあとに売却を予定している場合は、埋蔵物は撤去しておいたほうが、のちのちのトラブル回避にはよいでしょう。
事前調査をしても、掘ってみるまで何が出てくるかわからないので、解体工事の工期日程には余裕を持たせて臨みましょう。
さまざまな土地活用方法を比較して決めよう
家屋は壊したら元には戻りませんし、土地は売ったらそれっきりです。
更地にする前、土地を売る前に、そのことを熟慮し、複数の不動産活用・土地活用を十分に比較検討しておきましょう。
家屋が古い場合でも、空き家としての活用など、今の状態のままで利用できないか、もう一度再考しましょう。
自治体の空き家バンク登録・古民家としての活用・民泊施設としての貸し出し・アパート経営や駐車場経営も含めて、土地活用の可能性は意外に幅広いものです。
家の更地化はメリット・デメリットと費用を比較考量しましょう
家の解体費用は高額で、決断を要する一大事業です。
古家をそのままにしたより、更地にしたほうが売れやすいのは確かですが、家を取り壊してすぐに買い手がみつからない限り、土地所有者は負担にさらされ続けます。
今ある家や土地をどのような形で売却するのがベストなのかは、ケースバイケースです。
解体や更地化は、土地活用の可能性を知ってからでも遅くありません。
まずは不動産会社に査定と相談を依頼しましょう。
ご自身での取り組みに限界を感じたら、土地活用と不動産のプロフェッショナルであるユアーズ・コーポレーションがお手伝いいたします。
専門家のアドバイスを聞きながら考えたほうが、きっとより良い結果が導き出せるでしょう。
