遊休土地の有効活用策として、人気のあるコインパーキング経営は、賃貸住宅経営のような元手はいりませんが、それほど効率の良い土地利用法でもありません。
では、どのくらいの利益が見込めるのでしょうか。
それは、自分ですべて経営するのか、運営会社に部分的もしくは全面的に管理委託するのかで変わってきます。
また、立地や競合の存在、開業前の準備といった要素も売上を左右します。
本稿ではそのあたりを詳しく解説しました。
コインパーキングの概要
コインパーキングとは、月極駐車場のような契約を必要とせず、時間分の駐車料金を支払って、スポット的に利用できる時間貸し駐車場のことです。
いくつかの種類があり、それぞれ入出庫時の方法や支払いのタイミングなど、利用方法が異なります。
コインパーキングの料金は、立地条件や需要の大小を考慮して設定されています。
コインパーキング経営は、自分で完全管理すると精算機や車止めなどの初期投資がかかりますが、サブリースなら初期費用はほぼゼロです。
管理会社に委託する場合でも設置費などを負担してくれる会社と契約すれば、ごく少額の資金でスタートできます。
一方、青空駐車場は、更地の上にロープなどで駐車スペースを指定し、駐車用に提供しているごく簡素な駐車場です。
車両を覆う屋根などがなく、文字通り、“青空駐車”するスタイルです。
手間といえば土地に砂利やアスファルトなどを敷くだけなので、精算機や車止めを用意する必要もなく、極めて低コストで運営できます。
ただし、青空駐車場は、同じ貸付用の土地であっても、アパートや立体駐車場のような構造物がないので、相続税などの税制上の優遇措置はありません。
【コインパーキング】経営方式の種類
コインパーキングには、大きく分けて3つの経営方式があります。
駐車場のオーナーがどこまで管理・運営に携わるかによって区分されます。
自主管理
駐車場システム機器の設置などの開業準備から、駐車場の運営・管理までオーナー自らが行う方式のことをいいます。
利用料金は自分で決め、利益は原則的にすべて自分の収入になります。
メンテナンスや清掃、駐車場内で起きたトラブルや機器の故障への対応、広告宣伝業務なども、すべて自分で対処することになりますが、一部を外部委託するのも一般的です。
管理委託（運営委託）
駐車場設備を整備したら、管理会社に手数料を払って管理業務を依頼する委託方式です。
経営主体は土地のオーナーであり、稼働率に比例して毎月の賃料収入が変動します。
所有駐車場が自宅から遠方の土地にある方や、駐車場経営に手前をかけたくない方、管理やトラブルへの対応に自信のない方にはおすすめです。
依頼できる業務は、機器のメンテナンスや清掃、トラブル対応、精算機からの集金など日常業務全般です。
毎月、コインパーキング利用料収入の5～10％程度の委託管理料がかかります。
サブリース
土地所有者が運営会社に土地を貸し付け、駐車場の稼働率の変動には関わりなく、毎月一定額の賃料を受け取る方式です。
ただし、稼働状況が前提より悪い状態が続くと賃料の減額を要求される場合があります。
運営業務はすべて運営会社が行うので、土地所有者である駐車場のオーナーに実務面の手間暇はほとんどかかりません。
一括借り上げ方式、サブリース契約ともよばれます。
委託手数料は、コインパーキング利用料収入の15～20％程度と、管理委託契約より高額です。
運営管理の手間の一切を省略し、毎月固定の賃料を確保できれば十分と考える場合は、コインパーキングのサブリースはメリットのある運営方法といえます。
関連記事：コインパーキング経営のすべてを集約！失敗しない始め方を徹底解説
コインパーキング経営のメリットとデメリット
コインパーキング経営には特有のメリット、デメリットがあるので、それを理解するまでは慌てて開業しないことをおすすめします。
それぞれを天秤にかけたうえで収益化の見込みが立ったら、具体的な準備に移りましょう。
コインパーキング経営のメリット
コインパーキング経営のメリットをまとめると次の通りです。
【コインパーキング経営のメリット】
- 初期費用が安い
- 参入・撤退とも容易
- 狭小地・変形地でも活用しやすい
- 難しい専門知識は不要
一つひとつ見ていきましょう。
コインパーキング経営は、アパート・マンションや倉庫・店舗などの建物を必要としないため、それらに比べると初期費用がかからない土地活用法といえます。
過大な返済リスクを避けたい方には、向いた活用方法といえるでしょう。
コインパーキングは土地を整備して精算機やロック板、照明の設置工事が終わればすぐに事業を開始できます。
月極駐車場のように、契約者の募集を待つ必要もなく開業までのリードタイムも短くなります。
将来、別の土地活用に切り替えたくなった場合でも、機器を撤去し、更地にすればすぐに転用することも可能です。
このように参入・撤退障壁が低いのもコインパーキング経営の魅力です。
車2台分の停車スペースがあれば駐車場の機能は果たすので、狭い土地でも活用できるというメリットもあります。
建物経営には難しい三角地や細長すぎる土地であっても、わずかな駐車スペースさえ確保できればコインパーキングにできるのは、「すき間産業」ならではの強みです。
サブリース方式によるコインパーキング経営なら、運用業務をすべてコインパーキング運営会社に丸投げできるので、オーナーは駐車場経営の専門的知識が不要です。
駐車場の整備や機器の購入からメンテナンス、トラブルの対応まですべて委託した会社が行ってくれます。
ただし、自主管理方式や管理委託方式の場合は、開業前に駐車場経営の基本的な知識は必要ですし、管理会社、運営会社との情報交換スキルもあったほうがよいです。
コインパーキング経営のデメリット
続いて、コインパーキング経営のデメリットにも触れておきましょう。
【コインパーキング経営のデメリット】
- 税金の軽減措置がほぼ適用外
- 収益が立地に左右されやすい
- トラブルが起こりやすい
- 近隣の競合の影響を受けやすい
コインパーキング経営の一番のデメリットは税制上の優遇措置をほぼ受けられないということです。
相続税や固定資産税は、土地に住宅が建築されていれば、その評価額を減じることができる特例措置を受けられますが、コインパーキング経営は当然適用外です。
特別控除を受けたり、土地の評価額を下げたりして節税につなげる手もないわけではないですが、相続税対策や固定資産税対策で駐車場経営を始めるのはおすすめできません。
収益性が土地の立地に大きく左右される点も見逃せません。
コインパーキング経営の成否は、始める前にある程度決着がついているということです。
初期費用がいくら安くても、稼働率が低ければ収益は見込めず、赤字になってしまいます。
商売はなんでもそうですが、コインパーキング経営は特に、「立地がすべて」を念頭に、地域のニーズをよく調査して、収益シミュレーションを行ったうえで決断しましょう。
コインパーキングはまた、多くのトラブルにも見舞われやすい欠点を抱えています。
一例を挙げただけでも、料金未払い、機器の損壊、不正利用、構内での事故、異物投棄、近隣住民からの苦情など。
多くは、管理が行き届かない無人運営ならではのトラブルといえます。
開業前にはこうしたトラブルへの対処も考えておきましょう。
監視カメラやコールセンターの設置は必須です。
料金設定の面では、近隣競合の価格が参考となり、相場ともなります。
よほどサービス面でのアドバンテージをあれば別ですが、同じ商圏なら料金差があるだけで不利になります。
自分のコインパーキングに来るのは、混みあう日に近隣からあぶれた客だけという状態が続けば、真っ先に淘汰されるのが誰であるか言うまでもありません。
しかし、だからといって、競合相手の仕掛けた値引き競争に乗って、やみくもに料金を下げていけば、たちまち収益難に陥ってしまいます。
こういうときは、曜日別・時間帯別の料金制を導入するなど、何らかの工夫をしたうえで自社の限界コストがどこにあるのかを見極めて料金戦略を練り直しましょう。
関連記事：コインパーキングのメリット・デメリットを種類別に解説
コインパーキング経営で得られる利益収入の目安・サブリースの場合
コインパーキング経営で一般的とされるサブリース方式をもとに、利益収入の内訳をざっと推定してみます。
コインパーキング管理会社の利益率は、業者によって多少の違いはありますが、売上げの20%前後がおおよその目安とされています。
1台の駐車スペースで、仮に、月10万円の売り上げを見込んだとすると、コインパーキング会社の手取りは2万円/台（20％）程度です。
これとは別に、看板、舗装、精算機の設置などの初期コストの回収（月割）、清掃や集金業務、問い合わせ対応などの管理費用として計1万円/月（10％）が差し引かれます。
売上げから3割が引かれ、残った7万円/台が、土地オーナーの賃料ということになります。
賃料固定制のサブリースですから、この7万円は売上がいかに増減しても、基本的に変わらない正確のものです。
コインパーキングの売上見込みはどうやって計算されているのでしょう。
1台あたりの駐車スペースにつき、看板に記載された「最大料金」の1.5倍程度をもとに計算されています。
もし、売上げに対して、受け取る賃料が少な過ぎると思ったら、管理会社に対して賃料の値上げを交渉する余地があるかもしれません。
ただし、現実の駐車場稼働率が想定より低い状態が続けば、賃料の前提となる月10万円/台の売上げが危うくなり、賃料の減額を逆提案されてしまうでしょう。
管理費用は売上げの5～10％が相場ですが、上記のように対象が月の平均売上げのところもあれば、そうでないところもあります。
たとえば、「全区画24時間満車状態の売上げの10％」で管理費用が固定されている場合がその例ですが、同じ10％でも管理費用はこれで大きく違ってきます。
以上のことから、7万円/台のサブリース賃料は実際にはかなり高額な見積もりで、たとえば都内では、この半額以下が相場ということは頭に入れておきましょう。
コインパーキング経営における営業収入・自主管理の場
コインパーキングの営業収入について、自主管理（個人経営）方式を例にもう少し掘り下げて考えてみましょう。
自主管理方式は毎月の稼働率によって利用料収入が変動する方式です。
利益収入から逆算した駐車場の本当の稼働率は？
開業にあたってどのくらいスタート資金を用意すべきなのかは、駐車料金と想定稼働率からおおまかな利益収入を試算してみなければわかりません。
サイトではよく「コインパーキング経営の稼働率は一般的に50～70％程度、必要経費を参入して計算した実質利回りは４％程度が相場」などと書かれているのを見かけます。
もちろん、利益率は立地によって異なり、立地条件が悪ければ利益率は低く、立地条件が良ければ利益率は高くなりますが、4％というのはかなりシビアな見立てです。
稼働率は、コインパーキングの場合、１日６時間稼働した場合は6÷24＝25％、12時間稼働した場合で50％となります。
８区画あったら、８区画すべてで12時間駐車されていないと50％にならないわけですから、50％は実際には相当高いハードルのはずです。
コインパーキング経営の料金収入目安はバラつきが大きいものの、1台分の駐車区画あたりおおむね月5万～10万円程度とされています。
利用料金を1時間300円で計算すると12時間（50％）稼働した場合で月に108,000円/月、6時間（25％）稼働にとどまった場合は54,000円/月ですから、だいたいこの範囲です。
１時間500円なら同じ計算で180,000円/月、90,000円/月になります。
コインパーキングの利用料金は、都市部周辺とその他で異なりますが、本土はおおむね300～600円/1時間の範囲です。
コインパーキング経営の稼働率が前述のサイトの言説の通り、50～70％程度であるなら時間にして12～16.8時間です。
ここは下限の50％、12時間稼働と考えましょう。
そうすると、駐車料金300円の場合でも108,000円/月、500円であれば180,000円/月になり、前述の5万～10万円/月を大きく上回ってしまいます。
これを5万～10万円/月に近づけるには、稼働率のほうを１日６～７時間程度、約25％～30％に“調整”する必要がありますが、むしろそう考えたほうが現実味がありそうです。
稼働率の考察が終わったところで、１台あたり5万～10万円の利益がある10台規模のコインパーキングを自主管理で運営した場合の売上を弾くと50万～100万円/月です。
自主管理方式では、この売上はそのまま収益になりますが、実際には保守費や電気代がかかるのでやや少なくなると考えられます。
コインパーキング経営における支出
コインパーキングを運営していくにあたり、必要な支出とはどういったものでしょう。
費用項目というより、大まかな括りで考えてみることにします。
初期費用
コインパーキング経営を始めるにあたり考えるべき初期費用は、まずは土地代です。
これは自身の土地ならもちろんコストゼロですが、借地であれば借地代も初期費用に算入されます。
次に、更地を駐車場にするための整備費用。
一般的にはアスファルト舗装をします。
そして、精算機やロック板、ゲート機、車止め、区画ライン引き、各種看板、場内照明、監視カメラなどの設置費用です。
以上をすべて用意するとなると、個人で始める際は、最低でも300万円程度の初期費用は準備しないといけないでしょう。
ただし、コインパーキング運営会社に運営管理を委託する場合は、初期費用を0円に抑えることもできます。
関連記事：駐車場経営の初期費用とは？コインパーキング経営のポイントも紹介
ランニングコスト
コインパーキング経営におけるランニングコストには、どのような項目があるでしょうか。
ざっと挙げてみます。
【コインパーキング経営のランニングコスト】
- 清掃費
- 電気代
- 設備メンテナンス費
- 消耗品の購入費用
- 通信費
- 集金費用
- 保険料
- 遠隔システム費用
- 24時間対応の警備やコールセンター費用
このような雑多な支出費用と日々の運営の手間を考えると、たとえ小なりといえど、コインパーキングを個人で経営するのはなかなか骨の折れる仕事という気がしますね。
自分で所有する土地、もしくは借地であっても、コインパーキング運営会社に管理・運営を委託するとほとんどのランニングコストが0円となります。
ランニングコストの試算
では、コインパーキング経営の標準的なランニングコストの内訳をみてみましょう。
規模は10台程度のコインパーキングを想定したものです。
- 設備メンテナンス費用：ロック板1枚あたり2,000円
- 電気代：5,000円程度
- 集金費用：100～200円
- 合計：数万円程度
土地が自己物件の場合は、これだけですが、借地の場合は土地のレンタル代がかかります。
この費用項目は大きいので、ランニングコストを抑えるなら、駐車場経営はやはり自分が所有している土地で行うべきでしょう。
関連記事：コインパーキング経営におけるランニングコスト
税金
コインパーキングの運営にかかる費用はランニングコストだけではありません。
税金という必須項目があり、コインパーキング経営の場合は、所得税、固定資産税、都市計画税の負担が課せられています。
固定資産税とは土地や建物にかかる税金で、評価額に1.4%をかけた金額を納税します。
都市計画税は、市街化区域内にある土地や建物にかかる税金で、課税額は評価額×0.3%です。
土地や建物の評価額は、毎年4～5月に送付される固定資産税・都市計画税納税通知書の課税明細書に明記されています。
公示価格の70%程度が目安とされているものの、土地の形状や立地によって変動するので必ず課税明細書を確認しましょう。
コインパーキング経営を軌道に乗せるコツ
コインパーキング経営を始めて、うまく軌道に乗せるにはどうしたらよいでしょう。
いくつかのポイントを解説します。
まず、一つ目は、自前の土地がある状態でスタートするか、土地を購入する場合は全額現金で購入できる範囲にとどめ、ローンを組まないでおくことです。
コインパーキング経営は決してハイリターンな土地活用法ではないので、土地購入でローンを組んでしまうと毎月の利息負担で、薄い利回りが吹っ飛んでしまいかねません。
節税対策も抜かりなく。
敷地をアスファルト舗装にしたり、建物の土地と一体利用したり、駐車場の設備費を抑えたり、青色申告特別控除を受けたりなどして、少しでも節税対策を図りましょう。
よくある失敗例は、実家を取り壊して駐車場に転用するケースです。
固定資産税の住宅用地の減免措置がなくなると、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍に跳ね上がります。
それを知らないままでいると、開業早々、赤字スタートとなりかねません。
駐車場経営に乗り出す前に、固定資産税など、駐車場経営に関わる税金関係はしっかりと把握しておきましょう。
利用者募集の広告宣伝も事前準備として重要です。
まず、行うべきは駐車場検索サイトに登録して幅広いユーザーにコインパーキングの開業を告知しましょう。
それが終わったら、近隣への広告宣伝や挨拶回りも忘れずに行いましょう。
騒音などのトラブルがつきもののコインパーキング経営だけに、近隣との良好な関係を早めに築いておくことです。
次に、開業を知らせるチラシを作成して、周辺の会社や商店に手配りしたり、マンションや戸建て住宅にポスティングしたりしましょう。
電柱広告やノボリも視覚的に効果があります。
アナログ手法というなかれ、開業を知ってもらうには手をこまねいていてはダメです。
初めての駐車場経営であれば、工事の段階から業者丸投げのサブリースにしてノンストレスでコインパーキングを始めるのが、もっとも安心かつ無難です。
賃料は毎月定額で決して高いとはいえませんが、広告宣伝や集金作業、ランニングコストの管理などはすべてお任せで、初期費用0円というのは魅力でしょう。
個人経営の場合は、機械故障や修繕費用で予想外の出費があったり、トラブルやクレームに対応したりといったリスクが大きいので、サブリースを検討する価値は十分にあります。
コインパーキング経営のリスクと対策
コインパーキング経営を巡るトラブルは数多いですが、収益に直結する問題は利用率低下と賃料値下げではないでしょうか。
利用率の低下、すなわち稼働率低下で考えられる要因としては、利用しづらい、看板が見つかりにくい、需要を見誤った、料金に値ごろ感がない、などです。
稼働率低下には必ず理由があり、そこを対策することで改善が見込めます。
この場合の対策としては、駐車場のレイアウトを見直す、看板の配置を変えて視認を高める、駐車場の適正な台数を再検討する、上限料金の安さをアピールするなどでしょうか。
いずれも駐車場経営のノウハウを要する部分でもあり、できれば運営会社のアドバイスを求めたいところです。
賃料の低下リスクもオーナーにとっては頭痛の種です。
メリットが大きいサブリースといっても、地価の変動や競合の出現などにより、賃料の減額交渉を迫られることがあります。
値下げに応じずに、利用者が減ってしまったら、より強い態度で賃料の減額を迫られるかもしれません。
せっかく一括委託でコインパーキングを始めたのに、「収入が少なすぎる」とぼやくことのないよう、賃料変更の可能性については事前によく確認しておきたいところです。
関連記事：コインパーキング経営の失敗とは？原因と対策ポイントを紹介
コインパーキング経営の利益率を左右するのは立地と利用しやすさ！
今回はコインパーキング経営の核心ともいえる「利益」と経営のコツについて、徹底解説しました。
コインパーキング経営の利益率を上げるためには、土地の立地や道路付けなどの条件が非常に大切です。
設置場所には駅周辺や商業地域の中心地など、利用者が多く回転率の高い場所が適していますが、それだけでは不十分です。
利用者が見つけやすい見通しの良さや道路からの入りやすさ、入出庫のしやすさも需要を左右する重要なポイントといえます。
開業予定土地だけでなく、その周辺にある駐車場の需要や料金相場も事前に確認しておきましょう。
コインパーキング経営のご相談は、豊富な実績に裏打ちされたユアーズ・コーポレーションにお任せください。
