土地活用には、土地の広さや周辺のニーズ、予算や目的などに応じて、実にさまざまな方法があり、新しいアイデアも続々と生まれています。
アパート経営、マンション経営、駐車場経営はその代表例ですが、どの方法を選ぶかは「自分の土地に最適な活用方法」を知ってからでも遅くはありません。
ご参考までに、土地のタイプ別やオーナーの予算・目的別などの切り口から、最新の土地活用アイデアを20種以上セレクトしご紹介します！
土地活用とは
土地活用とは、所有している土地を有効に使い、収益化を目指す取り組み全般を指します。
本記事ではその実例を多く取り上げていますが、これらはまだほんの一部にすぎません。
例を挙げると、賃貸アパートやマンションの建設、駐車場、企業や個人への土地の貸し付けなど、土地の広さや立地、特性に応じたさまざまな手法があります。
また、行政の要請に応じて地域コミュニティの建設や、緑地整備といった地域貢献策に使われた場合、これも土地活用法の一例です。
条件別土地活用アイデア
土地活用を検討する際には、条件別にさまざまな切り口があります。
ここからは、土地活用アイデアの具体例を土地の特性別に分けて紹介していきます。
土地は、所有しているだけでは固定資産税が発生するだけの、負の資産になってしまいますから、相続後はなるべく早く活用して収益が得られる状態にできるように考えましょう。
収益性重視で選ぶ
収益性を重視した土地活用法としては、マンション経営やコンビニ、ホテルなど店舗型の物件建設が挙げられます。
もちろん、リスクもつきものなので、事前によく調べてから取り組みましょう。
マンション経営
マンションは通常、アパートより戸数が多い大型建築ですから、そのぶん家賃収入も多く見込めます。
より高い収益を求めるなら、ウィークリーマンション、マンスリーマンションはいかがでしょうか。
これらの短期契約型マンションは、家賃に水道光熱費やインターネット料金などが含まれていたり、テレビ、エアコンなどが標準装備されていたりする物件がほとんどです。
したがって、通常の賃貸マンションより家賃を高く設定することが可能で、高い収益性が見込めます。
近年はウィークリーマンションなどに住んで、身軽なライフスタイルを楽しむ人も増えており、時流に乗れば安定しそうな土地活用法です。
しかし、マンション建設ともなれば、初期投資額や毎月の住宅ローンの返済額は多額なうえ、空室リスクも想定する必要があるので、相当な資金的余裕が必要な土地活用法といえます。
コンビニ・店舗経営
立地条件が適していれば、コンビニや店舗の経営もよいかもしれません。
ただし、経営に関する知識やコンビニ本部との折衝、従業員の手配など、コンビニとしてやっていくのは別の苦労が要ります。
コンビニや店舗の収益は立地条件に大きく左右されるので、駅近、人通りが多いなど、集客性のある環境かどうか見極めなくてはなりません。
ホテル経営
これも立地条件次第ではありますが、駅や空港の近く、観光地などに土地を所有している場合は、ビジネスホテルの経営もよいでしょう。
最近はインバウンド需要も復活しており、ニーズに合致すれば相当な客数と客単価が見込めそうです。
ただし、ホテル建設では多額の資金が必要であり、黒字化できないからといって事業撤退も容易ではありません。
そもそも、ホテルの運営には専門的なノウハウが求められるので、未経験者が気軽に始められるビジネスではありません。
ホテル事業者に土地や建物を貸し出し、土地所有者は地代や建物の賃貸料を得るというかたちが一般的でしょう。
高齢者施設などの経営
いわゆる高齢者施設には、特別養護老人ホーム（特養）や有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）、グループホームなど、さまざまな形態があります。
地主は、老人ホームの施設運営業者が希望する施設を建設し、一括借り上げの経営方式で運営するのが一般的です。
高齢者人口が増加している現在、どこの街でも需要が見込め、空き室リスクもなく長期的に安定的な収入が得られます。
一方、初期費用が高額で建物の転用が難しいのがデメリットです。
低予算重視で選ぶ
ここまでは高収益を狙った土地活用法を紹介してきましたが、いずれも多額の初期投資が必要となるのがネックです。
それでは、低予算で始められる土地活用法にはどんなものがあるでしょうか。
ここからは、なるべく手持ち資金が減らずに済む方法を4つご紹介します。
土地貸し
初期費用をかけずに収益化するには土地をそのまま貸すという方法があります。
どんな建物を建てるか、どんな風に活用するかは借主次第、環境次第であり、管理の手間もかかりませんが、借主が建物を建てて登記した土地には借地借家法が適用されます。
これにより、正当な事由がないと最長30年間以上、土地を返してもらえなくなるので、期間を定めた定期借地契約とするのを忘れずに。
土地信託
土地信託とは、土地を信託会社や信託銀行に預けて運用を任せ、出た利益から配当金を受け取るシステムです。
信託会社に信託報酬を払う必要がある点や、どの土地でもできる方法ではないといった点がデメリットです。
等価交換
土地活用における等価交換とは、オーナーが土地を提供して、事業者が建物を建てたら、両者に土地と建物を分配することです。
オーナー（地主）は完成した建物や元の土地のうち、提供した土地に見合う分を持ち分として取得できます。
等価交換には譲渡税の優遇措置があるため節税対策になる、ノーリスクで収益物件の権利を取得することができる、などのメリットがあります。
土地売却
所有する土地を一番早く収益化する道は、そのまま売却してしまうことです。
まとまった土地の売却益が得られるし、固定資産税を支払う義務からも解放されます。
ただし、売却時には仲介手数料や登記費用などの諸経費が必要で、売却益には税率が高いことで知られる譲渡所得税がかかるのが難点でしょうか。
広い土地があるなら
次に、土地の面積に着目した活用法をご紹介していきます。
まずは、広い土地に適した活用アイデアを7つ厳選しました。
月極駐車場経営
初期費用をかけずに収益を狙いたいなら、月極駐車場はうってつけです。
広い土地をお持ちで、多くの契約者を確保できれば毎月安定した収益が見込めます。
周辺に競合となる駐車場がいないこと、都市部の住宅地など駐車場が少ないエリアであること、法人契約者がいそうな土地柄など、適地の条件に見合えば検討の価値ありです。
また、駐車場経営なら土地を次の用途に転用する際もスムーズです。
関連記事：駐車場の経営とは？利点欠点や成功させるためのコツを紹介
トランクルーム経営
100坪以上の土地があるのなら、自宅や倉庫に入りきらない荷物などを保管するトランクルーム経営はいかがでしょう。
コンテナと呼ばれる建物を建築し、収納スペースとして貸出し利用者から利用料を得るビジネスです。
コンテナの設置など簡単な作業が終われば始めることができ、初期費用も安く管理の手間もたいしてかかりません。
ある程度の広さの土地が必要ですが、駅から離れていようが変形地であろうが、影響を受けないのが利点です。
ただし、収入となる賃料が安いため、収益性はあまり期待できません。
貸し農地
郊外であれば、農地として土地を貸し出すのもアリです。
若いファミリー層には日曜菜園などの人気があるので、区画を区切って貸し出せば需要があるかもしれません。
もちろん、農家を始めたい方が近くにいれば本格農地としての需要もあるでしょう。
貸し農地は、土地の地目（不動産登記法で定められた土地の種類）が「田」や「畑」といった地目のため、農地以外の活用方法がなく、困っている方に向いています。
ただし、農地の貸出料はそれほど高くないので、収益性の面からは物足りないかもしれません。
倉庫経営
幹線道路沿いなど大きな通りに面した土地や、インターチェンジ付近の場所に80坪以上の用地を確保できるなら、倉庫業もおすすめです。
物流拠点となる倉庫業は安定した需要が見込まれる半面、2024年問題による荷動き停滞の影響も読み切れない部分があります。
トランクルームの商業版といった業態ですが、借主が不特定多数のトランクルームと異なり、倉庫業の借主は１事業者でその意味では安心感があるでしょう。
医療施設経営
医療施設は法律で20床以上の病院と、19床以下の診療所に分かれており、新築前に医療法人等と賃借契約を結んで、その要望に沿った建物を作るケースが一般的です。
相手が病院・診療所のため、通常の貸しテナント料より高額で、長期的に高収益が期待できる半面、事業者探しや転用が難しいといったデメリットもあります。
メリットとしては、固定資産税・都市計画税や相続税の節税効果が期待できます。
商業施設経営
田舎に広大な土地をお持ちなら、大型商業施設をつくって大々的な集客を展開し、莫大な収益を狙ってみませんか。
大型商業施設を運営するデベロッパーと提携して始める極めて大規模な土地活用法です。
土地を貸し付ける場合、施設の建設費用はデベロッパー負担となり、借地料が土地オーナーの収入となります。
リースバック方式での土地活用の場合は、デベロッパーの資金で施設を建設、建物を含む賃料から借入金の返済をする形をとるので、黒字が出るのは返済終了後です。
ロードサイドビジネス経営
幹線道路沿いに展開するファミリーレストラン、ドラッグストア、シューズショップ、コンビニなどの大型店舗がロードサイドビジネスの代表格です。
事業用定期借地権を設定して土地を賃貸する方法や、土地所有者が建築した建物を事業運営者に一括貸与する方式があります。
テナントが建設協力金を土地所有者に融資して建設資金を調達するやり方が一般的です。
太陽光発電用地
太陽光発電は、ソーラーパネルを更地に敷き詰めて発電した電気を電力会社に買い取ってもらい利益を得る再生可能エネルギー事業です。
集客や空き室の心配のない、田舎の土地で人気の土地活用法ですが、単位収益率が低い事業なので、100坪以上の土地があるのが理想的です。
一定の収益が見込めますが、初期費用が高額で破損リスクへの備えも必要なうえ、売電価格は年々下がっているので、事業としての旨みはピークを過ぎているかもしれません。
キャンプ場経営
田舎の河原や丘陵地などに広い土地があるなら、キャンプ場に転用するのも一手かもしれません。
昨今、キャンプ場やグランピング施設も人気になってきており、一人キャンプ用に区画が敷かれた所や、キャンピングカー専用の施設など個性を競うようになってきています。
こうした人気に目をつけた投資家のあいだで、キャンプ場向けに土地を購入する動きも広まっているようです。
それでも、キャンプ場として開業するには電気や水道開設などの初期投資が必要だし、ごみの不法投棄や土砂災害などのリスクも対策しておきたいところです。
狭い土地（20坪程度）を活かすなら
たとえ、狭小地であっても工夫次第で収益化できるのが土地活用術です。
おすすめの活用アイデアを10個紹介していきます。
概ね20坪程度の土地活用事例ですが、なかには自販機設置のように、車1台ほどのスペースがあれば始められるものも含まれています。
アパート経営
アパートはマンションほど大規模な敷地は必要とせず、入居者が確保できれば安定した家賃収入が見込めます
2階建てなら、1戸25平米として50平米、共用部分を含めて100平米未満で4戸程度のアパートを建てることもできます。
必要な初期費用は、アパートを建築するための資金、ランニングコストとしては管理会社への支払いと大規模修繕工事のための積立てなどです。
戸建て賃貸
狭い土地では、戸建ての賃貸物件を建築して貸し出す土地活用方法がおすすめです。
アパートやマンションなどの建築が難しい土地でも、20坪ほどの広さがあれば戸建を建てることができます。
戸建賃貸経営は狭い土地や形状の悪い土地にも向いています。
1物件1世帯の貸し出しとなりますが、ファミリー世帯が借りることが多いため、一度借り手がつけば、長期間借りた状態となり、これが転出後も次の借り手が現れやすいです。
このため、中長期的に賃料収入が見込まれる土地活用法だといえます。
シェアハウス経営
すでにある戸建て住宅を改造して、あるいは専用の戸建て住宅を建設してシェアハウスを作り、貸し出す方法もあります。
学生が多く住むエリアなどで需要が見込めます。
ゲストハウス経営
ゲストハウスとは、相部屋（ドミトリー）を基本とする低価格の宿泊施設です。
インバウンド旅行者のなかでもバックパッカーが利用することが多いです。
多くは共用のリビング・ラウンジが用意されており、宿泊者同士のコミュニケーションを重視した施設になっています。
インバウンド需要が活発化している今、安価で宿泊できるゲストハウスの需要もますます増えていくかもしれません。
自販機置き場
車1台程度の非常に狭い土地であれば、自動販売機を1～3台設置してみるのはどうでしょう。
自販機は無償レンタル、管理費不要、土地所有者は電気代を負担すればよいだけなので、最も手軽に始められる土地活用法といえます。
立地やメーカーによって収益には差が出ますが、遊ばせておく土地が少しでもあったら、こういう方法で収益化を考えるのもよいでしょう。
トランクルーム経営
個人向けの貸し出し倉庫であるトランクルームは狭い土地でも開業可能です。
1～3㎡程度の部屋に分けて仕切りを設け、部屋ごとに月極で貸し出すパターンが一般的です。
首都圏では、さまざまな広さのトランクルームが建設されているほか、商業ビルのワンフロアがトランクルームになっているところもあります。
個人や企業への貸地
立地によって需要があればですが、個人や企業に土地を貸して利益を得る方法もあります、
特に整備の必要はなく、土地をそのまま貸すだけのスタイルなので、初期費用や手間も不要です。
期間終了後に確実に土地が返ってくる定期借地契約にして、次の活用法がみつかるまでのつなぎとしたい方に向いています。
コインランドリー経営
コインランドリーは住宅地や都市部などの狭い土地でも十分経営でき、それなりの収益が見込める事業です。
設備投資にある程度まとまった資金が要ります。
コインパーキング経営
コインパーキングは、駐車時間に応じた料金を支払って利用する時間貸し駐車場のことで、駅や繁華街、商業施設の近くなど車の出入りが多い場所でよく見かけます。
スポット利用が多いため、ターム契約の月極駐車場より収入は安定しないぶん、稼働率が上がれば儲けが大きく出ることも珍しくありません。
一方、月極駐車場より初期費用はかかり、舗装やフェンス、料金精算機やロック板などの土地整備費や設備代が必要になります。
コインパーキングの経営は、駐車場の運営・管理会社に土地を貸し出して賃料を得る「一括借り上げ方式」というシンプルな方法と管理だけを委託する方式が一般的です。
一括借り上げ方式は、毎月決まった収入が得られるうえ、設備や運営管理費も負担してもらえるので、土地オーナーとしては楽ですが、収入が上振れしても収入にはなりません。
逆に、管理委託方式であれば、毎月一定の管理料が必要ですが、収入が増えたぶんは実入りとできます。
ただし、駐車能の空きスペースが増え収入が減っても、管理料は支払いつづけなくてはならず、経営方式によるメリット・デメリットは半々といったところです。
関連記事：コインパーキング経営のすべてを集約！失敗しない始め方を徹底解説
変形地の土地活用プラン
三角形や台形、五角形の土地、旗竿地、細長い土地、段差や傾斜がある土地などを総称して変形地と呼び、土地活用上、難易度が高い土地とされます。
土地の価格が安く、それに比例して固定資産税や土地計画税などが安いのが主なメリット、デットスペースなど土地活用の効率が悪く、活用方法が限られる点がデメリットです。
それぞれの土地に見合った活用法があるので、専門家と相談を要する物件といえます。
カーシェアスペース
カーシェアとは、特定の車を共有して使用する会員制カーレンタルサービスです。
通常のレンタカーより、日常的で身近なサービスとして市場規模は拡大しています。
変形地でも狭小地など、ちょっとした土地で副収入を得たいと考えている方、初期費用をかけずに所有土地を収益化したい方に向いています。
住宅街や住宅街に近いエリアに開業することが条件です。
駐輪場経営
変形地なら、駐車場ならぬ駐輪場設置を検討してみましょう。
前面通りが狭く車が入れない、間口が狭い土地でも駐輪場経営なら始めることができます。
5坪ほどの土地があれば、自転車15台を置くことが可能です。
駅の周辺や繁華街では、駐輪スペースが足りていない場所も多くあり、大勢の利用者が期待できます。
そのほか、変形地の土地活用アイデアとしては、移動式販売車の設置スペースやテラスハウス（長屋）経営などがあります。
土地活用で失敗しないためのコツ
土地活用で失敗しないためにはいくつかのポイントがあります。
ここで重要なものを取り上げてみます。
土地の条件に合った活用法を探す
土地活用は所有する土地の周辺に、どのような潜在ニーズがあるかを探ることから始まります。
商業施設が多いのであれば「コインパーキングの需要があるに違いない」と判断したり、郊外のベットタウンなら、マンション経営を考えてみたり、などです。
また、田舎と都市部で最適な土地活用の方法が違います。
一般的に、収益化が容易なのは都市部にある土地で、田舎の土地は造成や手続きに手間がかかりがちで、土地柄に精通した専門家のアドバイスを必要とすることが多いです。
おすすめの土地活用としては、都市部はアパート、マンション、コインパーキングの経営、田舎は駐車場経営や倉庫、太陽光発電や事業用定期借地などが挙げられます。
ニーズと将来性を見極める
土地活用のアイデアのなかでもユニークなものほど、ニーズや将来性を見極めることが大切です。
メディアで取り上げる事業が、どこまで実態をともなっているのか、立地に合った活用方法かなされているか検討・検証してみましょう。
土地の建設規制や用途制限等を確認する
土地活用は、さまざまな法律や規制の確認を迫られる作業です。
まず、所有している土地の用途地域を調べておかねばなりません。
土地の場所によって、建築できる建物の大きさが決められているからです。
たとえば、都市計画区域内では建築基準法により土地の利用が制限されているので、用途地域を確認し、その地域に建築できない建物を把握する必要があります。
土地の使い道が定められている用途地域や建ぺい率・容積率を調べるのは難しくありません。
コストと収益性のバランスをみる
土地活用は収益とコストのバランスを考えて選択しないと、失敗に終わります。
初期費用だけでなく、水道光熱費、機器のリース代、メンテナンス費用、固定資産税や都市計画税、ランニングコストも含めしっかりと資金計画を立てるようにしましょう。
経費が収益を上回ってしまいそうなら、ビジネスは成り立ちません。
さまざまな土地活用法プランを比較検討する
土地活用を考えるとき、最初から「これしかない」と決めてかかるのはよくありません。
何十種類もある土地活用法のなかから、自分の土地にベストな方法をチョイスするのは難しいはずで、企業に相談すると、その企業の得意分野に誘導されてしまうおそれもあります。
納得のゆく決断をするには、できるだけ多くの企業の提案を聞いて、比較してから選ぶことです。
その意味で土地活用に即断は禁物です。
活用プランを比較して、必要な初期投資やランニングコスト、収益性の違い、メリットやデメリットをじっくり検討してみることをおすすめします。
節税効果を確認しておく
土地は所有しているだけで固定資産税がかかるので、貸地にしたり、農地にしたり、建物を建てたりして評価額を下げよう、というのも土地活用の動機の一つになっています。
また、土地の相続税の節税対策としても、アパートやマンションを建設するなどの土地活用はよく行われています。
自分に合った経営方法を選ぶ
土地活用では、オーナー自らが管理する方法や、管理会社に委託する方法、土地を貸すだけの一括借り上げ方式のどの方法で行くか選ばなくてはなりません。
稼働率や建物の寿命、入居率は、管理状態に大きく左右されますから、管理という業務を軽視することはできません。
特に、屋上や外壁の定期的な防水装置は建物を長持ちさせるうえで、非常に重要な作業です。
ただ、建物のオーナーが他に仕事を持っていると、土地活用にさける時間も限られるので、専門業者の力を借りた経営方法を選んだほうがよいでしょう。
リスク対策と出口戦略も持っておく
土地と建物を一括して一社に賃貸する場合には、テナントの信用力と対象地での事業がうまくいくかに収益の成否がかかってきます。
信用のおけるテナントでも、撤退することもあるので、そうなったら建物の資金調達分はどう負担するのか、事業計画の時点で明確にしておきましょう。
必要な損害保険はきちんと付保しておくとよいです。
事業がうまくいかなったときは、投資事業をどのように終了させるかが問題になります。
売却、撤去、転用などいくつかの方法がありますが、ニッチなニーズを狙ったものは売却・転用が難しいので、事前のマーケティング調査が重要です。
迷ったらプロに相談を
土地活用の方法で迷ったら、その道のプロに相談し、意見やアイデアもらうのも一手です。
自分の土地に合った活用法はどれなのか、不動産業界に従事していない方が判断するのはそもそも難事です。
そうした場合は、その土地の不動産会社を訪ね、相談するのも一つの方法です。
土地収益化の道は、アパートやマンションの経営だけではありません。
その土地に向いている活用法をアドバイスできるのも、地元業者の強みです。
無数にある土地活用アイデアの中からどう選ぶ
土地活用の手段は非常に多く、それぞれにかかる費用や見込める収益、適性のある土地柄が違い、メリット・デメリットも異なります。
土地の条件や周辺のニーズに合った活用法を見つけ、無理のない資金計画、保守的な見通しをもって臨むことが成功の秘訣です。
ユアーズ・コーポレーションでは、お客様が所有する土地の最適な活用法を見出し、最適なソリューションをご提案いたします。
土地活用をご検討であれば、ぜひユアーズ・コーポレーションにご相談ください。
